谢逸枫：一刀切废除住房公积金制度不符合国情时宜

　　文/谢逸枫

　　公积金存废之争迎定论，2020年5月18日，国家明确改革住房公积金制度，持续数月的公积金存废之争将画上一个句号。按照《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，在完善覆盖全民的社会保障体系中，《意见》明确提到要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度。意味着住房公积金制度不能因噎废食，存废之争终结。

　　说明公积金制度不能因噎废食一刀切废除，应该是改革、完善，短期之内保留，才符合中国国情、实际时宜、客观情况。事实上，废除住房公积金制度的观点早已有之。2020年2月，奇帆撰文指出，除税收等政策以外，建议取消企业住房公积金制度，为企业直接降低12%的成本。住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化。

　　商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大。格力总裁董明珠与全球财富管理论坛理事长楼继伟表示，赞成取消公积金。更是给公积金制度的存废的讨论，添了一把火。由于住房公积金制度已完成历史使命，在制度公平上存在问题，取消可以为企业减负。

　　2020年4月，黄奇帆再次呼吁取消公积金改年金，其核心观点有三个，一是住房公积金制度已基本完成使命，二是可组建新的专门住房银行为百姓提供低息贷款支持新增购房，三是在不改变百姓福利的情况下可降低企业负担同时又有利于解决养老资金问题。按照这一说法，即使公积金体系退出历史舞台，以现有的商业贷款体系，也能满足人们的购房贷款需求。

　　住房公积金制度起源于新加坡，并于上世纪90年代开始在我国推广。当时由于住房条件差、需求较大，而资金不足，因此我国部分地区逐步效仿新加坡设立公积金，通过个人、企业、国家各出一部分，集资公住，来破解当时住房的供需矛盾。事实上，上述公积金已经基本完成使命的说法正是从公积金的第一个功能来看待的，即商业银行的供应体系可以满足人们的贷款需求，但在房贷需求端，情况并非如此。

　　改革住房公积金制度的《意见》公布，意味着住房公积金制度新一轮改革正式启动，说明不能因噎废食，存废之争可休，终迎保留定论。反映出住房公积金制度没有完成历史使命，不能以简单的效率与公平来全盘否定全废除掉。其一是公积金覆盖中低收入人群面逐渐扩大，是比较好的民生保障制度。

　　其二是公积金的私企缴存职工占比不断提高，能够有效增加公积金。其三是公积金透明度高，并且公积金的属于福利型制度，比较的公开性。其四是公积金制度作为98年住房制度改革的产物，为了解决居住困难群体购房住房问题而建立的一种职工制度，天然突出优势明显，实质上是起到暗补改明补的补助重要。

　　其五是公积金制度不仅作为解决住房问题而专门设立的一种储蓄制度，还具有住房保障，互助金融的功能。低首付、低利率是商业银行贷款无法取代公积金制度的。其六是国内的住房保障制度、商业贷款按揭、住房银行制度、住房保障法等住房配套法律、制度、政策比较缺乏，短期内保留并改革公积金制度，才是最好的选择。

　　我国的住房公积金制度参考自新加坡，从1994年颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，在全国范围推行住房公积金制度以来，26年时间，住房公积金已经成为工薪人群最重要的福利保障制度之一。根据住房公积金2018年年度报告披露，仅2018年，全国参与住房公积金缴存的职工达到1.44亿人，全年缴存的公积金达到2.1万亿元;截至2018年底，全国公积金的缴存总额达到14.58万亿元。

　　这些资金在满足工薪一族基本住房需求方面，发挥了积极作用：一是为职工买房提供低息贷款支持。相比商业贷款，公积金贷款更加的优惠，利率更低。以北京为例，目前公积金贷款的利率为3.25%，远低于商贷利率(首套5.2%，二套5.7%，根据最新的LPR计算)。利率风险更低，虽然目前处于LPR下行周期，由此引发房贷月供的减少，但是，没人能保证未来LPR不会上升，进而导致月供负担的增加，这就是浮动利率商贷的利率风险。

　　截至2018年末，全国的住房公积金管理机构累计发放个人住房贷款3334.82万笔，共计8.58万亿元。其中2018年住房公积金住房消费类提取、发放个人住房贷款和公转商贴息贷款共2.2万亿元，占全国商品住宅销售额的17.47%。支持贷款职工购建住房面积2.87亿平方米，占全国商品住宅销售面积的19.42%。为贷款职工节约利息支出2019.98亿元，平均每笔贷款可节约利息支出8.00万元。

　　2018年发放的个人住房贷款笔数中，中低收入群体占95.73%，实实在在的为中低收入群体购房提供了保障和支持。住房公积金在为保障性住房建设项目提供贷款支持，截至2018年末，累计向373个保障性住房建设试点项目发放贷款872.15亿元。对于很多短时间没有购房需求的职工，公积金还针对他们的租房和房屋修缮等需求提供了支持。2018年，住房公积金为766万“租房一族”提供了支持，提取金额达730.4亿元，人均年提取金额为0.95万元。

　　根据全国住房公积金2018年年度报告显示，2018年，发放住房公积金个人住房贷款252.58万笔，发放金额10218.53亿元，比上年增长7.17%。2018年末，累计发放个人住房贷款3334.82万笔、85821.32亿元，分别比上年末增长8.18%和13.52%。个人住房贷款余额49845.78亿元，比上年末增长10.65%，个人住房贷款率86.04%。

　　从人数看，仅2018年公积金就支持252.58万人购房，截至2018年末公积金共支持3334.82万人购房。金额来看，截至2018年末个人住房贷款余额49845.78亿元，同期中国个人住房贷款余额25.75万亿元，公积金个人住房贷款在整个贷款余额中占比近20%。从资金的使用率来看，2018年个人住房贷款率(即年度末个人住房贷款余额占年度末住房公积金缴存余额的比率)为86.04%，连续数年居高不下。

　　表明公积金缴存金额使用率较高，并且用于个人房贷的比重较高。在这种现象背后，其实是因为相比于商业购房贷款，公积金贷款的利率较低，人们的贷款购房成本大幅降低。据全国住房公积金2018年年度报告》测算，目前五年期以上公积金贷款年利率为3.25%，比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65—2个百分点。

　　仅仅2018年发放的住房公积金个人住房贷款，就可为贷款职工节约利息支出2019.98亿元，平均每笔贷款可节约利息支出8.00万元。事实上，仅仅商业房贷的利息成本，已成为购房者的不可承受之重。据央行公布，2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，如果按照商业购房贷款平均5.3%的年利率来计算，中国购房者每年仅偿还房贷就高达1.6万元。

　　国家定调公积金制度改革之后，对于房地产市场、房价来讲是重大利好的消息，有利刺激销售成交、稳定房价预期，加快楼市复苏回暖。因此，公积金制度的保留意见，不会影响到公积金贷款使用。预计未来公积金制度弊端逐渐的完善与解决，公积金用于购房的比例会上升，对需要通过公积金买房的人来讲，是一件好事情。

　　全国住房公积金2018年年度报告显示，2018年住房公积金提取人数5195.58万人，其中为购买、建造、翻建、大修自住住房而提取的人数是681.7万人，占比13%;总提取额14740.51亿元，其中购买、建造、翻建、大修自住住房提取额4206.41亿元，占比达到28.54%，仅次于公积金的最大用途偿还购房贷款。

　　部分地区提取公积金用于购买、建造、翻建、大修自住住房的比例更高。市场上有一种说法，类似北上广深一线城市，由于房价较高，住房公积金提取的额度有限，其使用率较低，不过，从数据上看，事实与此有较大出入。以北京为例，2019年，北京市391.21万名缴存职工提取住房公积金1612.64亿元。提取金额中，住房消费提取占88.6%，其中，购买、建造、翻建、大修自住住房占61.2%，偿还购房贷款本息占18.6%，租赁住房占8.7%，其他占0.02%。

　　住房公积金制度最大的弊端九个方面，其一是在于增值与投资收益率低，无法跑不赢通胀，缴存职工记账利率更低。其二是设置不公、分配不公、门槛不公。住房公积金是让广大蓝领工人与低收入者，支持中产阶级、富人等买房，很不公平。而租房、装修取公积金，也很难，因为需要发票、合同等，并且需要申请或者排队，还不一定能够获得批准。

　　其三是制度与市场之间的法律链条不衔接。住房公积金管理按前些年就颁布实施的《条例》、《合同法》、《担保法》基于此相关的经济、金融、民事等法规办事。现用的最直接依据《住房公积金管理条例》,有些内容表述模糊,在实际的实施中出现很多漏洞,如《住房公积金管理条例》规定缴纳范围为“在职职工”,有些省市的公积金管理中心就把范围理解成“在职、在编”,这样就有相当大的一部分人被排除在保障范围之外,特别是下岗再就业人员和农民工的权益得不到维护。

　　其四是用途单一，提取门槛高，条件限制多。我国的住房公积金提取主要限于购买、建造、翻建、大修自住住房、偿还购房贷款本息、租房等。即使是上述规定用途的提取，也有很多限制，包括额度限制、提取频率限制等等。如果上述条件都不能满足，就只能一直沉淀在账户里，一直等到你退休才可以提取住房公积金与其产生的利息。

　　其五是房价上涨，即使能取公积金也买不起，错过机会。有钱人这个时候，早就买了一套又一套，取完公积金，又贷了款，不在公积金中心留钱。在公积金中心留钱的，反而是买不起房人。最倒霉的是因为房价上涨，即便现在能够提取公积金买房，依然是买不起房了。

　　其六是住房公积金还给企业造成了巨大的负担。个人缴存上限是工资的12%，企业也是12%，合计24%。按下限的话，也有10%。员工只看到拿到手的现金收入，不一定会认可企业缴纳的10-24%住房公积金，尤其是新员工、蓝领工人、外地员工、餐饮服务业等。

　　其七是穷人在帮富人买房，让想买又买不起房的人心理无法接受。以住房公积金制度来说，它遭遇的最大诟病就是穷人帮助富人买房。确实，在市场上能够买得起房的，通常都是有一定经济实力的人，这部分人申请借贷住房公积金，从形式上看确实是穷人在帮富人买房。

　　其八是住房公积金制度运行缺乏完善的机制。为什么新加坡的住房公积金制度能够运行成功。归根结底是因为新加坡的住房制度成熟，有一套完整住房制度与供应体系。具体来说，新加坡住房体系以政府提供的组屋为主，就是保障性住房，超过80%的人口居住在组屋里，只有10%左右的高收入和外国人购买私人住宅。

　　其九是新加坡不需要靠卖地支撑财政收入与房地产稳定经济。新加坡的税收主要来源不是房地产，不搞土地财政，最后是新加坡的土地供应机制完善。基本上以较低的价格向组屋提供土地，这就使得组屋价格能够维持在大多数人的购买能力之内。房价收入比保持在较低水平，新加坡人依靠住房公积金就能够购买住房。

　　目前政策层面，短期内取消住房公积金制度的条件尚不成熟。其一是即使按照支持取消公积金的专家意见，如果能满足这三个条件，就能够保证职工不会吃亏。这三个条件分别是：建立新的年金体系配套实施、转化已经发放的公积金贷款、职工自愿决定是否缴纳。根据目前的情况，建立和完善这样一套年金体系，支撑起14.5万亿甚至更大规模的员工福利资金的管理尚需时日。

　　其二是官方定调“改革完善”而非取消住房公积金制度。3月6日，王蒙徽撰文，在关于全力以赴抓好2020年重点工作的篇章中提到住房公积金，表示要修订《住房公积金管理条例》，改革并且完善公积金制度。其三是即使住房公积金制度真的要被取消或者发生重大变化，相关的法规制度的修改，以及试点推广都需要一定的时间。现实中，有些制度甚至长期处于试点状态。

　　短期内，住房公积金制度不能因噎废食的废除，应该加快改革步伐，完善与解决住房公积金制度的弊端。其一是区域、城市之间可以互融互通互贷，实现全国性。其二是提高收益率，对抗通货膨胀，成立独立法人的非银行金融机构，譬如美国的两房和吉利美住房金融机构。其三是成立国家住房银行，实现增值的功能。其四是可以考虑与企业年金进行合并，参考新加坡中央公积金制度。

　　其五是改变用途单一，扩大公积金的使用功能，不仅可以用于购买、建造、翻建、大修自住住房，还可以租房、购买保险等功能。其六是下降或者调整公积金重点设置不公、分配不公、门槛不公的条款，让更多的人能够使用公积金。其七是下降提取门槛，调整限制条件，增加公积金的流动性。其八是完善公积金制度相关的法律、制度、政策。

　　长期来看，取消可能是大趋势。其一是国家住房银行或住房政策银行的建立与法律、制度完善，能够代替公积金制度的保值、收益的问题。其二是公积金取消的补偿方案获得大家认可。其三是住房保障房条例的制订实施。其四是保障住房(限价房、公租房、廉租房、经济适用房)与棚改住房的全面完工及住房租赁及共有产权房的住房供应体系形成。其五是商品房商业贷款体系形成，首付、利率与公积金一样，可代替公积金制度。

　　来源：咚咚找房