第一太平戴维斯2020年第三季度深圳房地产市场概述

　　甲级写字楼 —— 市场发展在后疫情中持续转好，租赁需求稳步复苏，全市租金指数降幅明显收窄

　　2020年第三季度，深圳企业复工复产进展良好。目前已知第二季度深圳地区生产总值和第三产业增加值同时由负转正，分别录得同比上升0.1%和1.7%。同期，在内地四大一线城市中，深圳为首个录得经济正增长的城市。

　　第三季度，由于后疫情市场运行稳定，甲级写字楼项目入市步伐提速，全市共计录得四个项目竣工入市，合计新增面积约31.5万平方米。其中，有67.3%的新增面积源自南山区前海，意味着前海的市场参与度正在提高。截至季末，全市市场总存量环比上升4.0%，至812.6万平方米，南山区现有存量首次超越福田区。

　　继被疫情抑制的需求集中于第二季度释放后，第三季度的全市净吸纳量环比回落45.3%至9.3万平方米，但与2020年上半年的季均吸纳量(9.2万平方米)基本持平，租赁需求稳步复苏。各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势。TMT及金融类企业仍是租赁需求主力，此外，专业服务类企业的市场活跃度上升，季内有数宗上千平方米的租赁成交诞生。

　　另一方面，高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓，过量供应仍是空置率上升主因。季内，全市平均空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。其中，罗湖区、宝安区季内无新增供应，空置率则环比回落。

　　业主维持具备灵活性的优惠方案，同时对目标租户素质持有更高期望。全市租金指数降幅明显收窄，环比下降0.2%，值得注意的是，福田区、宝安区的租金指数更触底反弹。季内，全市平均租金为人民币每平方米每月192.4元。

　　政策导向依然利好本地市场的长线投资。疫情后，投资者情绪回升，但买卖双方对于可交易标的的资本值期望差异犹存，且差距逐渐缩小。季内，市场未有大宗交易宣布，但年末投资市场活跃度提升可期。

　　展望

　　深圳总体市场复工复产效率甚高。2020年第四季度，预计有约39.1万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市。

　　个别行业如TMT等步入扩张发展期，加之深圳发展前景广阔，是企业设立华南新办公点的首选地之一，受此推动，市场需求端将保持稳中向好的发展趋势。即便如此，空置率受过量供应抑制仍将难以修正，预计将于第四季度突破30%关口，达历史新高。

　　深圳迎来经济特区建立40周年，并于近期再获中央政策的高度加持，中远期而言，租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。

　　零售 —— 市场净吸纳量由负转正，但空置率因业主与零售商租户的持续战略调整而继续上升

　　2020年1-8月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币5,240.1亿元，同比下降10.3%。自3月复工复产以来，该指标降幅正逐月收窄。

　　2020年第三季度，市场共计迎来19.2万平方米的新增零售面积。包括有位于南山区蛇口片区的汇港购物中心二期于8月以100%出租率正式开业;位于南山区西丽片区的宝能环球汇于9月正式开业，官方公布开业单日销售额达人民币1,500万元。

　　2020年第三季度，疫情状况稳定，大众消费意愿恢复良好，市场信心正在重振。市场净吸纳量继连续两季度录得负值后，终于第三季度转正。

　　然而，由于部分业主与零售商租户仍在进行战略调整，对于一些本已缺乏市场竞争力的品牌而言，续租意愿低迷，同时业主亦希冀伺机更替优质品牌入驻，市场仍处于波动期。全市平均空置率创下自2014年中以来的历史新高，环比上升2.5个百分点，至9.8%。

　　华南和深圳首店概念继续发酵的同时，一些中高端国际品牌在深圳积极实行拓店计划，引领部分优质购物中心级次提升，项目租金相应有所上调。尽管如此，全市租金指数仍环比微降0.1%，全市首层平均租金录得人民币每平方米每月663.6元，总体市场表现逐渐平稳。

　　展望

　　2020年第四季度，预计有两个新项目计划开业，届时将为市场带来约16.5万平方米的新增面积。

　　市场供应步伐放缓，租赁需求逐渐回暖，市场情绪将向好发展，新增项目的招商率有望达成预期，全市平均空置率的升幅料将收窄。

　　有鉴于此，料将改善的市场供需关系助力市场租金趋势企稳。

　　尽管城市利好政策将进一步引发市场投资兴趣，然而，优质整售物业有限仍是多数投资者在本地寻找投资机会的壁垒之一。

　　住宅 —— 购房新政延迟部分需求释放，市场供应大幅增加，供需矛盾显著缓和

　　2020年第三季度，深圳一手住宅销售市场供应量约达255.9万平方米，与初复工复产的第二季度相比，环比回升278.8%，同比上升73.3%。为缓解供需矛盾，政府加快批复预售项目，市场供应增加，这不仅表明开发商积极的推盘态度，更彰显政府改善供需矛盾的决心。

　　季内，“715”新政出台，购房资格门槛提高，旺盛的市场需求受到一定抑制，购房者亦更趋理性。尽管如此，季内一手住宅销售市场需求仍见明显增长——成交量环比上升32.9%，同比上升31.8%，至143.6万平方米。

　　同期，在价格调控政策引导以及核心地段供应稀缺的持续背景下，深圳一手住宅成交均价得以维持基本稳定——环比微降0.9%，同比下降3.0%，至人民币每平方米54,737元。

　　展望

　　自七月起，深圳已加大市场监管及调控政策力度，对需求端将产生抑制及延迟作用。然而，考虑到深圳已于10月被委以实施综合授权改革试点的重任，预计潜在需求基数将持续扩大，叠加一手住宅市场稳房价的市场主基调，需求料将保持旺盛与增长。

　　一手住宅价格调控政策将持续进行，同时价格的总体水平取决于供应的产品结构而小范围波动，中长期内将维持稳定。