央行、银保监会联合出台房贷新政 看看你的房贷怎么样了

　　2020年12月31日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在中央人民银行官网发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)及答记者问等相关内容，对于建立行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的背景，主要内容以及原因和影响作了很好的答复。

　　据了解，本次《通知》透露，房地产贷款集中度管理制度是为落实党中央、国务院实施好房地产金融审慎管理制度的要求，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展而建立的，且明确了该制度的的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立了区域差别化调节机制。

　　房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

　　建立房地产贷款集中度管理制度，是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措，有助于提高金融体系韧性和稳健性，有助于银行业金融机构优化信贷结构，有助于房地产市场的平稳健康发展，有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　以下为《通知》全文：

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行，各副省级城市中心支行;各银保监局;国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

　　为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下：

　　一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。

　　二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构(不含境外分行)房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

　　三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理(具体分档及相应管理要求见附件)，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

　　四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

　　五、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

　　六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

　　七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。

　　八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

　　九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

　　十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。

　　十一、本通知自2021年1月1日起实施。

　　请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。

　　中国人民银行银保监会2020年12月28日

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从本次规定上来看，有几个要点：

　　第一，本次的“集中度管理制度”明显有助于提高我国金融体系的韧性和稳健性。在后疫情时代，2020年整个国内的房地产市场，特别是房贷方面违规现象较多，本次制度将有助于后续对国内房地产市场的规范。

　　第二，提出了一个“集中度”的概念，主要围绕房地产贷款余额的占比进行管理，如果超过一定比例就等于违反相关规定，相信后续银行将不断自查是否有超越红线的行为。

　　第三，本次政策也体现了“因城施策”的原则，根据不同区域、不同银行进行“增减2.5个百分点”的区间管理。

　　“可以预见，后续银行们在房地产贷款和个人住房贷款方面都会有所调整，以积极地跟‘房住不炒’政策进行挂钩。”严跃进表示。

　　对于政策影响，贝壳研究院则认为，对于短期市场不会造成大的影响。

　　第一，设置的额度比例与今年的情况基本符合。文件要求，大型银行房地产贷款大概占比40%左右，个人住房贷款占比控制在32.5%左右;中型银行房地产贷款占比不超过27.5%，个人房贷不超过20%。截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。

　　且从实际经验上看，大中型银行是我国房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。

　　第二，根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。

　　业内人士普遍认为，2021年违规放贷将有所减少，目前如消费贷等过多依赖于房地产，未来银行将更多地把资金导入到其他领域，尤其是后疫情时代亟需发展的产业领域。也就是说，在推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构的同时，更多的支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。