广州2023上半年开发商加速去货 外围城区为新盘住宅供应主力

　　楼市政策

　　观点汇总

　　➣全国政策：“保交楼、防风险”仍是上半年主基调，尽管“一城一策”调控进一步落实，但一线城市政策环境仍趋谨慎，未见明显放宽。

　　➣广州政策：广州延续了“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的政策基调，上半年政策举措主要在人才落户、房贷利率和土地供应等方面小幅优化，但未见明显政策放宽，政策环境仍趋谨慎。

　　2023上半年全国楼市政策背景

　　2023上半年，中央明确房地产支柱地位，防风险，促需求成为行业政策主题;整体楼市政策趋于宽松，主要举措仍以“托而不举”为主基调，一线城市限制性政策仍保持谨慎。

　　政府端

　　➣央行四项行动支持优质房企：《改善优质房企资产负债表计划行动方案》出台，聚焦优质房企资产激活、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务。

　　➣建设工作会：稳预期，增强政策的精准性协调性;防范风险，以“慢撒气”的方式，防范化解风险;促进转型，资金监管落实到位，促进交楼转化。

　　➣住建部：稳支柱、防风险、惠民生。

　　企业端

　　➣融资改善，防范风险：支持优质国企、民企改善资产负债状况;对于出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规进行处置。

　　➣REITs试点：促进融资工具试点和应用，推进新金融工具试点和应用，提升房地产资金流动性。

　　➣保交楼，稳预期：中央持续加大保交楼金融支持，推出了 3500 亿保交楼专项借款，设立了 2000 亿保交楼贷款支持计划，推动保交楼落实落地。

　　居民端

　　➣强调因城施策、精准施策：1-6月，全国各市优化房地产市场政策超300次，“一城一策”政策进一步落实。

　　➣更大力度支持刚性和改善需求：对首套、二套贷款利率、首付比例针对性优化。

　　➣贷款利率下调，拉动购房需求：“带押过户”、“贷款降息”等举措拉动居民购房需求。

　　2023上半年广州楼市政策背景

　　2023上半年，广州楼市政策延续了“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的主基调;主要在人才落户、土地供应、房贷利率等方面优化发展，政策环境仍保持谨慎。

　　2023年1月：差别化入户

　　广州再提差别化入户，但仅限于花都、黄埔板块企业人才，仍未全面放宽人才政策;

　　2023年2月：广州高质量发展大会

　　确定2023年广州GDP增速目标为6.0%;

　　2023年3月：旧改新模式推出

　　广州城市更新新模式推出，明确先做地后收储;

　　2023年4月：南沙人才落户放宽

　　3年社保或南沙工作证明+大专学历即可买房;

　　2023年6月：房贷利率历史低位

　　广州房贷利率迎来历史低位: 首套4.2%，二套4.8%;贯彻落实二孩及以上家庭公积金贷款计划上浮30%。

　　后市预判

　　➣全国层面政策整体延续宽松基调，促进合理住房需求释放以及化解房地产金融风险成为主要任务。

　　➣下半年有望出台更大力度的托底政策，以促进刚需和改善需求释放。

　　➣因城施策，如核心一二线城市可能继续优化一区一策，同时继续落实企业端资金支持政策。

　　土地市场

　　观点汇总

　　➣供应端：上半年土地供应贵精不贵多，中心城区优质供应数量上升，带动土地市场热度回暖。

　　➣成交端：“冷热分化”趋势延续，核心板块内“小体量、快周转、低风险”地块受房企青睐，而配建要求高，大体量项目则成交相对冷淡。

　　➣企业端：国央企仍为拿地主力，亦有湖北、福建、北京等外来房企积极布局广州市场，参与土拍。

　　2023上半年广州

　　集中供地政策变化

　　2023年，广州优化了集中供地出让，由原先“集中挂牌，集中出让”变化为“集中挂牌，分批出让”。

　　首轮挂牌的8宗地块集中挂牌，于3-4月分5批出让，出让周期由原先的一天延长为约1个月。

　　竞拍规则与之前保持不变，沿用了“竞地价+摇号”的方式。

　　2021-2023上半年广州

　　集中供地涉宅地块成交情况

　　2023上半年，广州土地市场延续了“冷热分化”的市场态势，房企目光仍集中于中心城区开发风险可控的优质地块，外围城区成交仍显冷淡。

　　供应端，上半年供地共24宗，供地建面379万㎡，其中11宗地块来自番禺、荔湾板块，天河、白云亦有优质地块推出入市。

　　成交端，上半年共成交18宗地块，成交金额约498亿元，其中10宗优质地块受房企追捧，进入封顶摇号程序，平均溢价率提升至7.9%。

2021-2023年广州集中供地供应和成交情况

　　　　　　　　        2023上半年涉宅地块成交概况

　　2023上半年分区土地成交

　　分区来看，番禺区成为上半年广州热度最高土地板块，除一宗流拍地块外，推出5宗成交地块均达到15%封顶溢价，其中不乏华润长隆地块、迎宾路地块等备受瞩目地块。

　　荔湾、天河共有7宗住宅用地成交，一定程度上缓和了中心区住宅供求关系，并有效带动市场热度提升，如员村一横路地块和羊城食品厂地块受房企青睐，多家房企参与竞拍，进入封顶摇号程序。

2023上半年广州成交土地区域分布

2023上半年各区土地成交总建面及平均楼面价

　　2023上半年成交房企分析

　　对于具备资金优势的房企(多为国/央企)而言，目前仍然是获取土地储备的好时机。

　　外来房企对广州关注度持续提升，其中不乏湖北联投、武汉城建、江苏亚伦等湖北系、苏系企业。

　　国/央企仍然是土地市场的“主力军”上半年24宗成交土地中，有15块由国/央企获得，占七成。

2021-2023上半年广州涉宅用地成交房企分类

　　后市预判

　　根据《广州市供地计划蓝皮书》，下半年广州仍有19宗经营性用地供应，其中不乏天河、海珠、番禺等板块优质宅地。对于具备资金优势的房企(多为国/央企)而言，将是获取土地储备的好时机。

　　➣预计国央企仍是拍地主力，部分优质地块亦有望吸引优质头部民企活跃竞拍。

　　➣城市更新将在下半年有所复苏，各主要项目改造主体更替变化将成为企业获地的途径之一。

　　一手市场

　　观点汇总

　　➣供应端：整体而言，广州开发商推盘节奏仍以“加速去货”为主要策略，增城、黄埔等外围城区项目提速供货，而中心城区优质项目积极蓄客，适度让价以期更快资金回流。

　　➣需求端：自一季度积压需求集中释放后，买家对下半年经济和政策环境预期下调，观望情绪转重，二季度成交表现放缓。

　　➣价格端：随着中心城区稀缺资源的优质项目集中网签，成交结构显著优化，成交均价呈现逐步回升态势。

　　2023上半年广州

　　一手住宅供应情况

　　整体而言，广州开发商推盘节奏仍以“加速去货”为主要策略，外围城区项目提速供货，而中心城区优质项目积极蓄客，适度让价以期更快资金回流。

　　供应端来看，增城、黄埔、番禺等外围城区仍是广州一手住宅供应主力，供应面积占比合计占总供应面积的48.9%，主要来自于国贸学原、万科黄埔新城、亚运城等项目。

2023上半年广州预售证获批

分区统计情况(万㎡)

2023上半年广州住宅获批上市项目TOP10

　　2021-2023上半年

　　广州一手住宅成交趋势

　　供求分析：上半年，随着疫情放开，广州积压的刚需和改善需求集中释放，推动1-3月成交量整体上扬;进入第二季度，积压购房需求已陆续消化，多数刚需买家观望情绪回升，全市成交整体放缓，市场重回需求培育期。

　　价格分析：1-3月，增城、南沙、白云等市郊板块刚需项目集中去化，成交均价结构性下降至33012元/㎡，进入第二季度，芳村、番禺、黄埔等高端改善项目成交占比回升，推动成交均价结构性回升，至42737元/㎡。

2021-2023上半年广州一手住宅供应面积

成交面积及成交均价

　　2023上半年广州

　　一手住宅分区供求分析

　　整体而言，上半年中心城区优质物业成交保持稳定，深受库存压力困扰的远郊区域亦已回落，主要由于经过较长时间“底量”盘整后，成交规模出现“筑底迹象”，部分价格调整到位，项目成交均有改善。

　　中心区稀缺资源型项目供需走热，如天河上半年有越秀天河和樾府、保利天瑞等全新项目入市，月均网签2.9万m²;海珠依靠东部高总价项目推售维系热度;荔湾区去化平稳，成交聚焦优质个盘(高性价比刚改/地段江景豪宅)。

　　郊区总体成交持续向“总价低、配套优”项目聚拢，其中如黄埔、番禺去化维持稳定，个别板块受二手市场挤压，其他区域以消化库存余货为主，基本靠“高性价比”项目支撑成交。

　　2023上半年广州一手住宅分区供求分析

　　2023上半年网签成交TOP15项目

　　上半年，具备稀缺城市地段、景观资源和极致产品力的项目仍受市场主流客户青睐，如赤沙TOD、华润白鹅潭悦府、保利天瑞、粤海云港城等市中心高端改善项目，均实现较好的去化流速和成交均价。其中，赤沙TOD项目成交金额达109亿元，成交表现亮眼。

　　另一方面，新兴商务区内改善型项目吸引了大量地缘性客户置换改善需求，如万博长隆板块的越秀和樾府、鱼珠板块的万科城市之光和白鹅潭内的金域曦府，积极的营销活动和标杆的产品力打造推动项目成交金额高居榜单前列。

2023上半年成交金额TOP15项目(亿元)

　　后市预判

　　➣在“稳经济、促内需”的大背景下，房地产仍将承担广州经济增长的主要重任。预计下半年，整体楼市政策有望进一步优化，从金融、人才落户、配套支撑等方面提振刚需、改善买家的购房信心。

　　➣成交结构来看，预计下半年具备购买力的高端改善客户仍将是市场主力的购买客群，而如汉国港汇台、城投东园公馆等城市核心地段高端改善项目的入市，将为该类客群提供更多购房选择。

　　高端住宅及公寓市场

　　观点汇总

　　➣ 整体而言，上半年广州高端住宅市场依旧保持韧性，均价10万元以上高端住宅网签成交合计800套，环比上涨47%，同比上涨132%。这主要是多数意向客户因疫情管控，最终在2023年疫情放开后延期网签所致。

　　➣ 赤沙TOD项目为高端住宅市场成交销冠，上半年共网签538套，占总套数的67%，成交总金额达109亿元，约为总金额的60%。

　　➣ 高端公寓主要录得合景臻溋名铸的集中网签，项目成交均价约为19.8万元/㎡，高居上半年高端住宅公寓市场榜首。

　　2023上半年高端住宅及公寓

　　成交走势(均价10万元以上)

　　住宅成交：上半年，主要受赤沙TOD项目集中网签带动，广州高端住宅及公寓市场成交热度回升，累计成交达825套，成交均价约12.2万元/㎡，与2022年全年成交水平相近。

　　公寓成交：公寓方面，臻溋名铸于上半年集中网签，推动公寓成交均价达19-20万元/㎡。

2018-2023上半年广州均价10万元以上

住宅及公寓网签成交

　　2023上半年广州高端住宅及公寓

　　分区成交(均价10万元以上)

2023上半年广州高端住宅及公寓网签分区情况

　　2023上半年高端住宅及公寓成交金额TOP10(均价10万元以上)

　　上半年，广州高端住宅及公寓市场一枝独秀，赤沙TOD项目以538套网签成交，109亿元总成交金额领衔榜单。

　　传统豪宅板块保持稳定去化，如牛奶厂板块合景臻颐府、海珠后航道中海映澜台、保利汇景台等均录得较好成交表现。

2023上半年广州高端住宅及公寓成交金额TOP10

　　2023上半年广州高端住宅及公寓在售及待售项目盘点(均价10万元以上)

　　后市预判

　　➣整体而言，预计下半年广州豪宅市场仍将保持稳中有升的市场趋势，随着新项目的入市和明星项目的加推，仍将吸引豪宅买家的购房需求，带动成交。

　　➣预计金融城和越秀北京路等城市核心板块将有高端住宅项目供应入市，如城投东园公馆、汉国港汇台等市场瞩目项目将为豪宅买家提供更多购房选择。