深圳办公楼市场维持降本增效主基调 租赁需求仍需修复巩固

　　三季度深圳办公楼租赁市场需求总体保持稳定，累计净吸纳约8万平方米，其中以银行业为代表的金融业相对活跃。截至三季度末，空置率约为23.4%，租金环比下降约2.7%，企业多采取成本节约型租赁策略。租赁市场预期和需求仍需修复巩固。

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　2023年三季度，中国经济逐渐回归常态化运行轨道，整体保持恢复向好的态势。但与此同时，当前中国经济恢复的内生动力依然不强，结构性矛盾和周期性因素叠加，外部不确定因素较多，持续恢复基础仍需进一步巩固。

　　由于主要经济指标边际改善，积极因素累计增多，社会预期有所缓和。但是，受限于经济复苏不均衡和短期经营发展不确定性等因素，企业仍然保持审慎的经营策略。反映在办公楼租赁市场上，则表现为企业对于搬迁、扩张等资本成本支出决策保持谨慎观望态度，而对于降本增效策略更加关注。

　　因此，三季度深圳办公楼租赁市场需求总体保持稳定，累计净吸纳约8万平方米。截至三季度末，全市办公楼市场空置率约为23.4%，环比微涨约0.7个百分点。本季度共有三个新项目竣工入市，共新增约22万平方米供应。与此同时，深圳存量办公楼空置率则有小幅回落。

　　深圳办公楼市场租金三季度延续今年以来的下跌趋势，环比下降约2.7%。本季度办公楼市场活跃度主要受到供应端的刺激，并呈现出各子市场分区差异化的特征。福田区存量租金处于高位水平，某些空置率较高的项目业主希望在本年度内快速去化，因此采取较为激进的“以价换量”策略，这也带动周边同类型办公楼跟进降价，使得该区租金环比跌幅略高于全市租金环比跌幅。而南山前海子市场则因为供应较多，呈现为价格洼地，租金持续下跌。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出，尽管目前价格引导下的降本增效成为大多数企业的成本控制策略，但从行业细分来看，以银行业为代表的金融业对未来预期较为乐观，依然保持了一定的扩张趋势，在三季度全市租赁成交笔数和成交面积中都占有较大比例。专业服务业企业则希望抓住较低市场租金水平的机会，考虑升级和扩张业务。相较而言，TMT行业整体租赁需求萎缩，活跃度较为不足。

　　市场展望

　　今年，特别是七、八月份以来，中国密集出台了一系列有针对性的扩内需、提信心、防风险的宏观调控政策举措，一定程度上修复了社会预期，提振了企业对市场发展的信心。但是，国内经济恢复仍然面临着市场需求不足、经济发展存在结构性矛盾等问题，国际政治经济环境依然复杂严峻。因此，短期内中国的经济政策重点依然会以持续巩固恢复基础为主要目标，围绕推动高质量发展，加快已出台政策举措落地见效。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“预计大部分企业将会保持审慎稳健的经营策略，推动降本增效。因此，短期内在办公楼租赁上，企业会维持近段时间以来的成本节约型租赁策略，对于搬迁、扩张升级等事宜持观望态度。年内，预期不少子市场行情可能会进一步推进价格引导的去化战略，这可能引导深圳办公楼市场租金继续向下调整。”

　　尽管深圳办公楼市场尚处于恢复过渡期，但是随着近期一系列宏观调控政策的逐步落地见效，生产恢复逐步传导至社会需求的提升，租赁市场预期和需求仍存在逐步修复的空间。

　　注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。