聚焦房地产市场动向 第一太平戴维斯携手华侨城前瞻行业新机遇

　　10月11日，第一太平戴维斯携手华侨城商管于华侨城大厦举办“洞察行业发展格局，前瞻商业地产趋势——2023年第三季度深圳房地产市场回顾与展望”媒体见面会。活动上，第一太平戴维斯权威发布《2023年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告，深度解析深圳房地产市场动态。

　　深圳华侨城商业管理有限公司副总经理边界，深圳华侨城股份有限公司资产管理分公司副总经理邱少军，深圳华侨城股份有限公司资产管理分公司写字楼部负责人王菁兰，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇, 第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人、高级董事植栋梁，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了今年第三季度深圳房地产市场情况。

　　第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“2023年第三季度，深圳稳中求进，着力推动高质量发展。在市场方面迎来了一系列积极信号，包括出台关于促消费、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等，虽然市场仍然处于盘整阶段，但我们看到市场信心在逐步恢复。”

　　深圳华侨城商业管理有限公司副总经理边界在发言中分享到：“我们致力于布局特色文化商业新场景，提供全景式文旅商娱一体方案。目前，商管公司在管商业类项目已形成三大核心产品线，即以‘文旅特色商业综合体’为代表的欢乐海岸系列产品，以OCT-LOFT为代表的‘创意文化产业园’产品、欢乐时光为代表的‘品质社区商业’产品;在商务板块，已逐步沉淀总部独栋、开创绿色办公理念的汉唐大厦以及迭代出了人文商务主张的超甲级商务综合体的华侨城大厦。”

　　聚焦市场动态 解码深圳房地产市场趋势

　　发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2023年第三季度深圳房地产市场的动态并前瞻未来市场发展趋势：“季内，深圳继续加大力度稳增长，为经济复苏蓄力积势，但房地产市场仍然承压，各板块复苏表现仍不均衡。尽管零售品牌租赁需求随本地消费市场回暖而有所复苏，进而推动零售市场空置率六季首降，但写字楼扩张需求延续疲软，租金降幅再扩大。同时，一手住宅市场整体购房情绪仍在低位徘徊，季度供求指标再回落。短期内，供应压力或令市场竞争更趋激烈，各板块项目资产表现仍将承压。”

　　在媒体问答环节中，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人、高级董事植栋梁，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文从专业角度出发，与在场媒体共同探讨了行业需求、商业地产、写字楼市场等方面的热点问题，从多个角度全面分析深圳房地产市场的概况与未来发展趋势。

　　第一太平戴维斯2023年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

　　写字楼——供应压力加剧租赁竞争，空置率升至28.3%，租金降幅再扩大

　　2023年上半年，深圳市地区生产总值达人民币16,297.6亿元，同比增长6.3%，增速分别高于全国、全省0.8及1.3个百分点。其中，第三产业增加值达人民币10,604.6亿元，同比增长7.2%。尽管整体经济运行持续好转，但当前经济恢复基础尚不牢固，内外部宏观环境挑战犹存，第三季度写字楼市场需求复苏仍未及预期。

　　2023年第三季度，深圳甲级写字楼市场共迎五个新项目入市，新增面积约27.7万平方米。截至季末，全市总存量环比扩张2.7%，至1,071.9万平方米。

　　季内，多数项目问询及带看量有所增长，租赁市场活跃度较上季度略有回温，叠加新项目已有部分预租去化，全市净吸纳量升至6.7万平方米。尽管如此，鉴于租户方仍普遍执行严格的成本控制策略，市场整体扩张需求表现仍较为疲软，加之大规模新增供应的结构性影响，全市空置率环比上升1.3个百分点，至28.3%。

　　期内，信息技术、金融、零售及贸易行业为租赁成交主力，与其它行业相较，源自上述行业的需求表现相对活跃。

　　经济复苏挑战犹存，加之供应压力令市场竞争更趋激烈。对此，业主方继续加大降租力度，全市平均租金降至人民币每平方米每月168.9元，租金指数环比下降3.1%、同比下降5.1%，环同比降幅分别扩张2.0及2.2个百分点。

　　展望

　　2023年第四季度，全市将迎来六个新项目入市，为市场带来32.9万平方米甲级写字楼供应。截至年末，全市总存量将达1,104.8万平方米，同比扩张9.9%。

　　同期，鉴于新增供应规模持续处于高位，叠加市场整体需求偏弱，全市空置率料于第四季度延续上升趋势。

　　供应压力将再次加剧市场竞争，料迫使业主方做出更大的租金让步以换取其项目稳定的入驻率，全市平均租金预计延续下降趋势。

　　零售——品牌租赁需求随消费市场复苏而回升，空置率六个季度以来首降

　　深圳政府持续发力促消费，推动消费市场积极复苏。2023年前七月，全市社会消费品零售总额累积至人民币5,870.7亿元，同比增长10.0%。全市物价水平在相对稳定区间波动，七月CPI同比上涨0.9%。

　　2023年第三季度，位于罗湖区的京基百纳时光开业入市，为深圳零售物业市场带来10.0万平方米新增供应，全市总存量随之环比扩张1.5%，至678.0万平方米。

　　在一系列促消费政策利好及本地消费市场回暖的背景下，市场租赁需求逐步回升，品牌拓店意愿有所增强，餐饮、时尚、配饰及化妆品等业态租赁活动显著增长。得益于此，全市季度净吸纳量环比上升近两倍，至13.2万平方米。同期，多数商圈空置率有所回落，全市平均空置率环比下降0.6个百分点，至9.5%，为自2022年第二季度以来首降。

　　期内，除个别业主根据项目运营情况小幅调租外，多数既有项目租金维稳。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月567.0元，租金指数环比持平，同比下降2.6%。

　　展望

　　2023年第四季度，前海壹方汇预计入市，新增供应面积达6.4万平方米。

　　同期，在消费市场回暖及客流持续恢复的推动下，品牌方料继续择机布局深圳市场。源自餐饮、时尚、休闲及娱乐等零售品牌的租赁活跃度或继续提升，存量项目空置率有望维持稳定。

　　未来，核心商圈标杆项目租金有望随客流改善及销售额回升而维稳，但鉴于第四季度拟入市新项目租金预计低于全市平均水平，全市平均租金或因此结构性下降。

　　住宅——新政暂未能扭转市场情绪，季度供求面积再回落

　　截至2023年9月18日，深圳一手住宅季度供应面积为164.4万平方米，环比下降1.2%、同比下降24.7%。

　　季内，尽管住宅销售市场利好政策频发，但因内外部经济环境挑战犹存，市场成交活跃度的扭转仍需时日。同期，由于房价增长预期羸弱，整体购房情绪仍在低位徘徊，全市季度成交面积环比下降32.2%，至76.8万平方米。

　　同期，在市场情绪再次转冷、多数新盘去化率未达预期的背景下，众开发商继续加大价格优惠力度。全市十区中，八区成交均价环比回落，但受福田及南山若干大体量新项目于本季集中开盘推动，核心区域季度成交面积占总量比重环比提升11.7个百分点。因此，全市成交均价环比上升4.9%，至人民币每平方米69,380元。

　　展望

　　第四季度，为达成年度销售目标并缓解其流动性压力，众开发商或加快推盘节奏，在此背景下供应端将有所回升。

　　第四季度，一系列利好政策的持续落地有望推动市场预期逐步改善，进而向需求端传导，整体成交规模预计有所回升。

　　年内，鉴于众开发商库存及财务状况持续承压，多数新盘料将在中短期内继续加大营销活动及价格优惠力度，深圳一手住宅成交均价预计保持小幅下降趋势。

　　超5A甲级商务综合体 构建深圳人文商务地标

　　会上，深圳华侨城股份有限公司资产管理分公司写字楼部负责人王菁兰向现场嘉宾介绍了深圳人文商务地标——华侨城大厦。

　　华侨城大厦地处华侨城片区核心，是深南大道南北的城间枢纽，为城市周边生态系统和城市生活的脉络连接点，由单栋300米超甲级写字楼、5栋商业裙楼加艺术街区广场组成，是一个集写字楼和商业为一体的综合性项目。

　　华侨城大厦是一座300米超5A甲级商务综合体，已获得LEED金级建筑标准预认证，且堪称国内倾斜角度最大、施工难度最大的超高层大楼。塔楼的体形很大程度上基于日照分析，创造了一种独特的钻石般的雕塑形式，体形对角上半部切面面向福田区，下半部切面向深圳湾，以塑造动态的城市地标形象。

　　大厦功能齐全完善，涵盖甲级办公、总部商务和艺术商业;效能智慧雅致，将当前普遍存在的5A智能化办公场所升级为“生态绿色、高效便捷、优雅人文、愉悦享受”美学享受型办公环境;大厦提倡客户至上原则，尊崇客户导向的商务理念，积极搭建业主与管理服务方的睦邻友好合作，探索开启未来城市与商务休闲生活的无限可能。