深圳办公楼市场结构性需求改善 跨境电商带动华南物流仓储市场逆市上扬

　　深圳办公楼市场稳健复苏，需求的结构性改善将承托大量新增供应压力，预期2024年净吸纳量将有较大幅度增长。提高运能、布局全球，跨境电商提前预租提振2024年非保税物流仓储市场。深圳录得大宗资产交易总额104亿元，自用型办公楼交易占比较高。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“中央经济工作会议指出，明年将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，更多有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策有望出台。针对房地产行业，更多金融“组合拳”发力见效，将有力促进房地产市场平稳发展，帮助恢复市场信心，从而提振经济复苏动力。2024年，深圳将在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，促进高质量发展，不断巩固稳中向好基础。”

　　深圳甲级办公楼

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　在宏观调控政策效应逐步显现，经济回稳向上态势明显但复苏并不均衡的背景下，企业延续审慎的经营策略，通过注重降本增效改善经营状况。在不动产战略方面，成本控制依然是企业的第一要务。自用型总部的供应量及其去化较2022年减少以及企业减少新设立与扩租计划、更倾向选择续租等因素，导致深圳办公楼市场2023年净吸纳量较上年有所减少，约为48万平方米。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“国民经济的持续修复支撑深圳办公楼市场稳健复苏向好发展。第四季度净吸纳量较前三季度有较明显回升，多数来自租赁型吸纳，其中尤其以近年新落成的项目去化较为有力。而在录得的大面积租赁成交中，TMT行业则占有较高比例。”此外，受惠于政策扶持、产业引导，福田与前海子市场表现亮眼，四季度净吸纳量合计占全市约六成，遥遥领先于其他子市场。

　　2023年，深圳共录得新增供应约104万平方米，其中约五成来自南山区，约二成来自福田区。四季度共有七个新项目竣工入市，合计新增约65万平方米供应，占全年新增供应的约一半以上，将深圳办公楼市场空置率推高至25.5%，上升约2.1个百分点。尽管面临较多新增供应压力，但需求的相对改善促进了存量项目去化，存量项目空置率在四季度得以延续上季度小幅回落的趋势。

　　租金方面，2023年深圳办公楼市场呈现摸底徘徊态势，租金的进一步降低带动成本型搬迁增加，一定程度降低了业主压力。在四季度，租金环比下降约2.5%，较上季度跌幅有所收窄。这一方面得益于需求的结构性改善，另一方面则要归功于量价轮换租赁策略的效果初步显现，部分标杆性核心项目租金水平有所企稳。

　　市场展望

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“企业有望把握结构性机会，相机审慎调整商业经营策略。需求压力的持续缓解助力深圳办公楼市场筑牢修复基础，预期新一年深圳办公楼市场的净吸纳量相较2023年将有较大幅度增长，除租赁型吸纳将继续保持一定增长外，总部自用型项目吸纳或将贡献良多。”

　　2023年12月，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》与《粤港澳大湾区国际一流营商环境建设三年行动计划》等政策文件重磅发布，提出将推动港澳专业人士在大湾区执业，支持港澳金融机构在大湾区内地依法依规展业，推进大湾区保险服务中心建设。相关政策将对前海等区域的跨境金融和现代服务业合作业务起到积极作用，带动相关区域和行业办公楼市场的需求。

　　未来一年深圳预计将有约130万平方米的新增供应入市，但需求的结构性改善将承托大量新增供应压力，预计全市全年整体空置率仅微涨约0.5至1个百分点。尽管租金仍将在底部徘徊，但空置压力的缓解和需求的逐步修复，将进一步收窄租金下行空间，企稳预期与信心开始显现。

　　华南非保税物流仓储市场

　　华南五市(广州、深圳、东莞、佛山和惠州)非保税物流市场2023年的净吸纳量约达220万平方米，其中，跨境电商贡献了绝大部分成交量，提振市场信心。

　　仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“2023年，跨境电商行业进一步蓬勃发展，推动华南五市仓储录得有史以来最为可观的租赁成交量。”近年异军突起的希音、Temu、速卖通(AliExpress)、TikTok Shop等跨境电商平台纷纷加快全品类发展并积极布局全托管赛道，其仓库选址更加关注本地供应链和国际快递的时效性。华南已然成为各跨境电商平台重要的供应链与物流中心，跨境电商需求持续放量、头部企业抢筹优质仓储资源。

　　仓储供应方面，华南五市在2023年下半年仍然保持快速增长，全年新增供应体量接近300万平方米，是2022年的新增供应量的3倍，创下历史新高。供应量虽大，但在跨境电商企业强劲的租赁需求带动下，部分大体量的新建项目一经推出便快速去化。截至四季度末，各市空置率较去年同期均有所下降。

　　跨境电商作为当前仓储市场上的主力租户，需求体量大、议价能力强。一些整租或大面积租赁提振了业主的信心，但成本控制仍是整体租赁市场的主流基调。为了保证出租率，尤其是存量物业的业主们普遍采取更加灵活的租赁策略。全年来看，华南五市大部分城市仓储平均租金保持平稳，仅个别城市出现下行。

　　市场展望

　　2024年，各级政府将继续把“着力扩大国内需求”作为经济工作的重点，通过政策协调有效推动供需两端持续恢复，并形成消费和投资相互促进的良性循环。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在此背景下，华南消费市场、高新制造业等上游环节将促进物流仓储市场有效需求合理增长。直播电商等新兴平台也有望成为引领大众消费复苏的增长点，并助力第三方物流仓储租赁需求释放。”

　　随着跨境电商将持续加大全球布局，依托传统互联网与移动端短视频相结合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正在蓬勃发展，不少跨境电商正积极在华南布点并扩张其物流仓储网络，洽谈明后年扩租与新租赁计划，为市场需求增长提供稳固支撑，并有效提振设施运营商和机构投资者的信心。

　　与此同时，2024年中国经济发展仍然面临挑战，不少行业仍然会将成本控制放在首位，但在社会各界都致力于服务经济稳增长大局的情况下，传统的租赁需求有望保持平稳。华南五市未来12个月新增供应预计将超过100万平方米，主要集中在广州、东莞和惠州。曾丽预测2024年整体租金呈稳步修复态势，一方面，跨境电商积极的预租策略有效提振业主对于新项目的信心;另一方面，由于存量空置面积尚未去化，传统租户在租赁市场上仍存有一定的议价空间。

　　广深房地产投资市场

　　2023年广深两市录得大宗资产交易总额约232亿元，其中广州128亿元，深圳104亿元，较2022年有所萎缩。两市成交总量中办公楼板块占比仍然最高，买方多为自用型企业和政府区域城投公司。

　　2023年上半年两市大宗资产交易额占全年交易总额的66%，其中包括广州琶洲复星11万平方米、广报云汇5.7万平方米及深圳中州湾4.1万平方米较大面积的成交。下半年的交易量较上半年有所下滑，从成交对象看，机构投资者对办公楼大宗交易持谨慎态度。

　　尽管外围息口高企、不动产租金收益下行，投资回报率要求有所上升，但位于一线城市的成熟区域、对经济贡献大、有稳定经营收入、出租压力小的优质资产仍受到机构投资者的持续关注。国家支持房地产基础设施平稳健康发展，基础设施公募REITs也开放更多类型，符合条件的基础设施通过公募REITs上市的步伐正在加快。

　　华南区投资与资本市场部总监卢盛表示：“预计2024年将有更多政策出台促进金融与房地产良性循环，从需求端和供给端稳定房地产市场，推动行业实现平稳健康发展。我们看到更多投资机构积极接触符合 REITs 准入条件的底层资产，消费类基础设施，保障性租赁住房，产业园等资产热度继续攀升。此外，经营恢复较快的酒店类资产也有望迎来更多交易机会。”