广州2023年住宅成交面积同比涨超1成 写字楼租金全年累降4%

　　1月10日，第一太平戴维斯举行“广州房地产市场2023年回顾与2024年展望”媒体见面会，权威发布《2023年广州房地产市场回顾与2024年展望》报告。第一太平戴维斯广州董事总经理、华南区副董事长刘蔚海，华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山，华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾了今年广州房地产市场情况，深度解析房地产市场动态，共探市场发展新机遇。

　　活动上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2023年全年广州房地产市场动态并展望了未来市场发展趋势。

　　写字楼 —— 年底需求回温助空置率环比下降，但供应高峰下去化压力犹存，租金全年累降4%

　　2023年前三季度，广州市地区生产总值为人民币21,769.84亿元，同比增长4.2%。其中，第三产业增加值为人民币15,977.56亿元，同比增长5.1%。

　　2023年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎10个新项目入市，合计带来67.6万平方米供应面积，供应总量为2016年后的又一高峰。年末，传统核心商务区总存量同比上升10.8%，至694.6万平方米。同期，非核心商务区亦有10个新项目入市，合计带来37.1万平方米供应面积，推动非核心商务区总存量同比扩张21.7%，至207.8万平方米。

　　第四季度，写字楼租赁市场略有回温，琶洲及珠江新城子市场录得数宗瞩目交易达成。受此推动，传统核心商务区单季净吸纳量回升至6.7万平方米，平均空置率环比下降1.0个百分点，至17.7%，但全年而言，市场整体需求表现仍相对疲弱，传统核心商务区年度净吸纳量仍较过去十年年均水平低15.2%。在此影响下，叠加市场又迎七年以来的供应新高峰，传统核心商务区平均空置率仍同比上升4.3个百分点。年内，与传统核心商务区情况趋同，受外部宏观环境影响，非核心商务区各子市场租赁需求均不同程度受抑，多数项目空置率均有上升，年末区域平均空置率录得40.8%。

　　全年，金融、零售与贸易、专业服务继续成为本地办公需求增长的重要支撑，在年内所录得的交易中，有逾半数交易源自上述三个行业。此外，信息技术、传媒及娱乐、消费者服务等行业需求表现亦较为活跃。

　　在全年新增需求相对受抑而新增供应又达新高的双重影响下，市场去化压力不减，业主多延续以价换量策略，平均租金随之小幅下降。截至年末，全市传统核心商务区平均租金录得人民币每平方米每月144.8元，租金指数环比下降1.4%、同比下降4.0%;非核心商务区因散售型项目较多，私人业主降租策略更为激进，个别项目甚至录超过10%的租金降幅，区域平均租金降至人民币每平方米每月97.6元。

　　展望

　　2024年，市场供应预计保持充沛，传统核心商务区及非核心商务区预计分别迎来107.8万平方米及22.3万平方米供应面积，分别推动其存量同比扩张15.5%及10.7%。

　　2024年，随着各项稳增长举措的深入推进，市场信心料逐步修复，企业办公租赁需求或企稳并温和回升，但第一季度，受春节假期等季节性因素影响，看盘及交易洽谈等租赁活动仍预计相对有限。纵观全年，市场去化 压力犹存，平均租金仍于谷底徘徊。

　　零售 —— 消费市场回暖带动租赁活动增长，空置率全年四季度连降

　　2023年前十一月，广州消费市场保持稳定增长，全市社会消费品零售总额累计达人民币10,147.97 亿元，同比增长6.7%。

　　2023年，广州零售物业市场共录得七个新项目入市。其中，四个购物中心于第四季度开业，为市场带来36.0万平方米新增供应，总存量因此扩容8.0%，至 766.1万平方米。

　　全年，旅游及本地居民娱乐消费需求回升推动零售商租赁活动回暖。其中，餐饮品牌的租赁需求稳居首位，时尚、配饰及化妆品品牌需求亦保持活跃。此外，部分优质项目持续进行升级调改并引入一系列优质品牌。年内，市场迎多个区域或城市首店开业。得益于此，空置率连续四个季度下降。截至年末，全市平均空置率环比下降1.1个百分点、同比下降1.7个百分点，至12.9%。

　　第四季度，存量项目的租金水平保持相对稳定，全市租金指数与上季持平。全年而言，除个别业主小幅上调租金外，大部分项目的租金基本维稳。截至年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月614.0元，租金指数同比微升0.2%。

　　展望

　　2024年，新增供应预计达34.6万平方米。年末，全市总存量预计扩容4.5%，突破800万平方米。

　　商圈客流量的稳定增长预将进一步提振零售商信心，进而推动市场租赁问询量的增加。餐饮、时尚、配饰及化妆品等品牌的租赁需求料继续保持活跃。优质项目的运营状况及租金水平将稳中有升，其持续进行的升级调改活动亦将继续赋能市场首店经济的高质量发展。

　　住宅 —— 优质项目录较高去化，住房优化政策效果陆续释放，年度成交面积同比上升10.8%

　　2023年，受市场情绪整体趋冷的影响，开发商推盘节奏有所放缓。截至 2023 年 12 月29日，全市供应面积合计610.7万平方米，同比下降 17.1%。其中，第四季度全市供应面积环比下降31.5%，至 128.7 万平方米。

　　2023年，数个优质项目的供应及下半年利好政策频出共同推升部分区域市场活跃度，全年成交面积同比上升10.8%。其中，第四季度，得益于此前季度“认房不认贷”、放开限购等利好政策的颁布，加之季内新政的相继落实，广州一手住宅市场部分购房需求释放。截至年末，季内一手住宅成交面积环比上升23.9%，至169.0万平方米。

　　年内，市场情绪整体仍保审慎，开发商普遍继续加大优惠力度以促成交。尽管如此，但由于年内数个优质项目均录得较高成交价，全年成交均价同比上升0.3%，至人民币每平方米44,141元。

　　展望

　　2024年，政策仍将延续“因城施策”及“精准化调控” 的大基调，以配合市场差异化特征，并支持刚性和改善型需求的加速释放。同时，中央及地方或将进一步出台更多细则支持房企化解债务风险，保障项目按期按量交付。

　　未来，利好政策的持续影响将继续推动市场信心的修复。同时，中心城区供地比例的扩大为市场注入更多优质项目入市，进而激发市场优质购房需求潜力的释放。中心城区的优质项目预计成为购房者关注的焦点，全市均价或受高价项目推动而上升。

　　物流 —— 跨境电商强势扩张赋能需求增长，净吸纳量达过去五年年均的2.5倍，空置率降至3%以下水平

　　2023年，广州外贸、网络零售、快递业等均保持10%及以上的积极增长。其中，前十月，全市出口总额同比增长10.0%、网络零售总额同比增长11.9%;前十一月，全市快递业务量达103.3亿件，同比增长10.5%。这均为本地物流市场需求的增长提供了有力支撑。

　　全年，全市共六个非保税高标仓交付入市，合计带来73.5万平方米新增供应，供应总量系近五年最高。受此推动，市场总存量同比扩张30.4%，至315.2万平方米。

　　年内，得益于少数知名跨境电商强劲扩张需求的推动，花都及增城新入市项目均取得较好的去化表现。因此，全市年度净吸纳量显著反弹至88.3万平方米，约达过去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平同比下降6.9个百分点至年底的2.6%。

　　同期，尽管跨境电商强劲的扩张需求助推市场净吸纳量反弹，但大规模供应的集中入市仍对市场过去数十年所保持的“供不应求”的供需关系产生了一定实质性改变。因应市场现状，业主的租金预期有所调整。截至年末，广州物流租金指数环比持平，同比微升0.9%，平均租金录得人民币每平方米每月42.0元。

　　展望

　　2024年，市场预计迎32.9万平方米新增供应入市。届时，全市总存量预计同比扩张逾10%至接近350万平方米的规模。

　　2024年，随着国内居民网络消费的持续增长及我国电商企业海外业务的迅猛扩张，电商、第三方物流等行业的仓储需求预计保持稳健增长，并持续赋能本地物流市场发展。租户结构稳定的存量项目租金有望实现有机增长，但考虑到未来部分区域，尤其是广州东部、北部的部分片区或迎来相当体量新增供应集中入市的冲击，市场平均租金增长或一定程度受抑。

　　产业园 —— 战略性新兴产业料领经济实现高质量发展，产业园市场需求预计保持积极增长

　　近年，广州战略性新兴产业持续稳健发展。2022年，全市战略性新兴产业增加值同比增长3.0%，至8,878.66亿元。同年，战略性新兴产业增加值占GDP比重由30.5%升至30.8%。

　　同期，广州研发投入保持高速增长。2022年，全市R&D经费支出达988.36亿元，同比增长12.1%;投资强度进一步增长至3.43%，同比提升0.31个百分点，较同期全国平均水平高0.89个百分点。

　　广州产业经济持续保持高质量发展，广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区等成熟产业载体近年在全国经开区综合排名、实际使用外资、进出口总额等方面始终居于前列。

　　广州产业园物业市场整体规模较大，物业分布较为分散。其中，天河、越秀、海珠等区域产业园项目多以写字楼物业为主导，租金水平相对较高，租金范围在人民币每平方米每月65至120元之间;黄埔、南沙、白云、花都、番禺、荔湾等区域产业园项目中研发办公、轻生产厂房等物业比例相对更高，租金水平亦随之落在较前述三区更低的区间，租金范围为人民币每平方米每月40至85元;其它区域市场规模则相对有限，租金范围为人民币每平方米每月20至60元。

　　展望

　　“十四五”期间，广州将继续构建“3+5+X”战略性新兴产业体系，并打造“123+N”战略性新兴产业空间新格局。至2025年，全市战略性新兴产业增加值占GDP的比重预计达到35%。

　　未来，随着各区“十四五”产业规划的推进落实，叠加工业上楼等产业空间升级战略的实施，广州有望迎来更多优质产业园入市。同时，在本地经济高质量发展的带动下，随着战略性新兴产业的逐步壮大，广州有望引入更多优质信息技术、人工智能、生物医药、新能源企业在穗落户，本地研发生产需求将持续增长，并为本地产业园市场注入更多租赁及买卖需求。