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谢逸枫:颤抖吧!前2月全国卖地收入呈现见底拐点迹象

来源:谢逸枫看楼市   深圳房掌柜  2024-03-25 14:53:35
[摘要]土地市场明显升温,意味着本轮房地产大幅调整可能已经进入尾声,谷底已经到来的拐点迹象。

  文/谢逸枫

  2024年3月21日,一份财政部门数据显示,前2月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)5625亿元,与去年同期(2023年1月-2月国有土地使用权出让收入5627亿元,同比下降29%)持平。

  总体看,土地市场远未达到 "顶峰",却已经稳住了持续下滑的趋势,意味着最低点时刻信号来临。土地是面粉,房子是面包,土地市场明显升温,意味着本轮房地产大幅调整可能已经进入尾声,谷底已经到来的拐点迹象。

  地价的稳定、土地和房地产相关税收增长,暂时不意味着房地产市场已经稳定。因为前2月土地市场没有形成稳定的增长、上涨、高峰的趋势,一二手房屋交易量、房价没有形成稳定的上升趋势。

  居民收入(能力)和信心(房价不会持续下跌)恢复缓慢,烂尾楼与逾期交房及债务问题解决,购房者才不会担心房价下跌,担心交了钱买不到房子的预期。目前房地产市场未达到稳定和复苏的状态,充其量只能说是出现即将转折的迹象。

  2024年前2月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)是高还是低?按照2019年前2月-2024年前2月的国有土地使用权出让收入来看,分别为8047亿元、6725亿元、11236亿元、7922亿元、5627亿元、5625亿元。

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  按照2019年前2月-2024年前2月的国有土地使用权出让收入增速来看,分别为同比下降5.3%、同比下降16.4%、同比增长67.1%、同比下降29.5%、同比下降29%、同比微跌约1%。与去年同期基本持平,只少了2亿元。

  前2月全国土地和房地产相关税收复苏明显,全部实现正增长。其中契税同比增长6.6%,房产税同比增长21.5%,城镇土地使用税同比增长10.9%,土地增值税同比增长7.2%,耕地占用税同比增长33.2%。

  前2月一般公共预算收入44585亿元,同比下降2.3%,支出43624亿元,同比增长6.7%。意味着财政收入不够支出,钱不够化。财政赤字规模从2021年3.57万亿元 、2022年3.37万亿元、2023年3.88万亿元,到2024年4.06万亿元。

  其一是按照笔者分析,前2月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)5625亿元,与去年同期持平,占全国一般公共预算收入44585亿元的12.61%(2023年26.75%、2022年32.81%、2021年42.97%、2020年46%)。

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  前2月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)5625亿元,与去年同期持平,占到全国地方一般公共预算本级收入23884亿元的23.55%(2023年49.47%、2022年61.43%、2021年78.36%、2020年84.03%)。

  总体看,全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入,如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入3293亿元,房地产总收入达到8918亿元,占二项比例将大幅度提升。

  其二是按照笔者分析,前2月5项土地和房地产相关税收3293亿元(2023年1.8538万亿元、2022年1.9216万亿元、2021年2.0793万亿元、2020年1.9694万亿元),占全国税收收入37820亿元的8.70%(2023年8.74%、2022年11.53%、2021年12%、2020年13%)。

  如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的20%以上,说明100块收入里面,房地产、建筑业的税收贡献20块钱。

  前2月土地和房地产相关税收中,契税933亿元,同比增长6.6%;房产税678亿元,同比增长21.5%;城镇土地使用税329亿元,同比增长10.9%;土地增值税1126亿元,同比增长7.2%;耕地占用税227亿元,同比增长33.2%。

  其三是按照笔者统计分析,前2月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)5625亿元,加上前2月5项土地和房地产相关税收3293亿元,房地产总收入8918亿元(2023年7.6531万亿元、2022年8.6070万亿元、2021年10.7844万亿元、2020年10.3836万亿元)。

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  前2月房地产总收入8918亿元,占全国一般公共预算收入44585亿元的占到20%(2023年35.30%)、地方一般公共预算本级收入23884亿元的37.33%(2023年65.28%)、占全国税收收入37820亿元的23.58%(2023年42.25%)。

  如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的40%以上,说明100块收入里面,房地产、建筑业的税收贡献40块钱。

  其四是笔者按照官方统计数据显示,1999年到2020年,土地出让收入累计58.9万亿元,到2021年已经突破67.6051万亿元,到2022年为74.2905万亿元,2023年突破80.0901万亿元,短短25年时间突破80万亿元,年均卖地收入3.2036万亿元。

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  2011年-2023年全国卖地收入增速,分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%。全国卖地收入增速呈现先高后低的趋势,最高增长为2013年45%、2017年为40.7%。

  2011年-2023年卖地收入总计70.7343万亿元,年均5.4411万亿元,分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。


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责任编辑:谭琳琳

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