前瞻行业发展新趋势 第一太平戴维斯发布第三季度深圳房地产市场报告

　　9月 25日，第一太平戴维斯（Savills）“2024年第三季度深圳房地产市场回顾与展望暨媒体见面会”于中国华润大厦圆满举行。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文等出席了此次活动，与大湾区主流媒体一同回顾深圳第三季度房地产市场的新动向，并就行业未来发展的新趋势与新机遇等话题展开深入探讨。

　　第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表达了对深圳市场未来发展的期许：2024年前三季度，深圳坚持高质量发展之路，经济运行稳中向好。政府通过一系列精准的调整措施，积极培育新质生产力，强化产业链和产业集群建，推动新型消费，同时适度放宽楼市调控，持续释放市场与政策的积极信号，这些举措为中长期价值投资者布局深圳乃至大湾区市场创造良机。”

　　深度解读 解码深圳房地产市场动向

　　会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等多个角度深入剖析并挖掘了2024年前三季度深圳房地产市场的动态，对《2024年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告进行了全面、深度地解读，并前瞻性地探讨了深圳房地产市未来发展新趋势。

　　第一太平戴维斯2024年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

　　甲级写字楼——政企联动招商促新设需求逐步转化，但空置率仍因新项目影响小幅波动

　　2024年上半年，深圳积极培育新质生产力的新动能，全市地区生产总值同比增长5.9%，至人民币17,302.2亿元。其中，战略性新兴产业增加值同比增长11.7%，至人民币7,602.5亿元。

　　2024年第三季度，深圳甲级写字楼市场共迎两个新项目入市，新增面积约14.8万平方米。截至季末，全市总存量达1,137.6万平方米，同比扩张6.1%。

　　季内，政企联动招商带动新增企业办公需求释放，叠加低租金环境刺激降本型搬迁需求增长，全市季度净吸纳量环比上升10.9%，至9.3万平方米。尽管如此，全市空置率仍受新增供应影响环比微升0.1个百分点，至29.9%。

　　就分行业需求表现而言，信息技术需求延续积极，金融及专业服务业需求维持稳健。季内，前述行业对新达成租赁成交的贡献合计超六成。此外，消费者服务与零售及贸易行业的租赁需求亦保持相对积极。

　　本季，租户方市场延续，多数业主愿提供更多租金优惠加速去化，全市租金指数环比下降2.1%、同比下降6.7%，平均租金降至人民币每平方米每月156.2元。

　　展望

　　2024年第四季度，预计有四个新项目交付入市，共为市场带来17.4万平方米的供应面积，至年末全市总存量将达1,155.0万平方米，同比扩张5.8%。

　　政府招商引资的持续发力，叠加各项激励政策的支持，源自信息技术、金融、现代服务业等行业的新增需求将继续释放。但短期内，鉴于多数企业的经营压力不减，其企业房地产策略料保持谨慎，第四季度整体空置率及租金走势或继续承压。

　　零售——零售商多因消费情绪转软暂缓拓店，业主租金预期亦有下调

　　2024年前七月，深圳社会消费品零售总额同比增长1.2%，至人民币5,965.5亿元。尽管如此，市场仍面临有效需求不足等挑战，社零增速较去年同期下降8.8个百分点。

　　2024年第三季度，共五个购物中心开业入市，合计新增57.5万平方米零售面积，单季供应规模系近五年最高。受此推动，全市总存量环比扩张8.5%，至736.3万平方米。

　　季内，尽管零售商情绪倾软，但因新项目多填补片区零售存量空缺，故仍吸引较多连锁品牌入驻，并实现较高开业入驻率。此外，标杆项目大面积租户调改陆续完成。受上述因素共同带动，全市平均空置率环比下降0.3个百分点，至7.7%。

　　本季，餐饮及时尚品牌仍主导租赁成交，新店开业数占比达42.6%；时尚业态则继续录得多家首店开业，其租赁需求占比较上季升5.1个百分点。

　　消费市场放缓背景下，业主租金预期亦有所下调。截至季末，全市租金指数环比下降0.8%、同比下降2.5%，平均租金降至人民币每平方米每月533.9元。

　　展望

　　2024年第四季度，市场预计迎来两个购物中心开业，合计供应面积17.0万平方米，至年末全市总存量预计达753.3万平方米，同比扩张9.8%。

　　短期内，核心商圈的标杆项目仍将因应市场及消费者需求变化继续进行品牌组合优化升级，并引入更多适配深圳年轻化消费客群需求得新潮品牌进驻，其入驻表现预计持续稳健。但在消费市场增长放缓、多数零售商扩张情绪谨慎的背景下，于多数存量项目而言，业主方招商及运营压力不减。因此，第四季度全市空置率及租金表现或仍将承压。

　　住宅——政策提振效应稍减弱，季度供求面积环比回落

　　季内，房企推盘节奏继续保持低位，截至2024年9月18日，深圳一手住宅供应面积环比下降35.6%、同比下降64.5%，至58.1万平方米。

　　同期，住宅市场整体仍处于阶段性调整期。在前季多项政策利好悉数释放后，多数区域的成交热度有所下降，加之供应规模的持续收缩，全市季度成交面积环比下降12.4%、同比下降6.7%，至81.9万平方米。

　　季内，部分位于核心区域的高价项目推出且去化迅速，推动全市均价结构性回升。截至2024年9月18日，全市季度成交价格环比上升5.7%，至人民币每平方米64,264元。

　　展望

　　鉴于市场仍面临整体需求疲软、信心偏弱等问题，深圳住宅市场仍有显著的政策优化空间，如继续调降住房贷款利率、进一步放宽限购条件、更大力度收储存量住房等。随着政策端的持续发力，年内剩余时间成交活动有望逐步改善。

　　短期内，深圳一手住宅市场仍将处在深度调整阶段，同时，二手市场更大范围的以价换量亦将对新房定价策略产生一定冲击。在此背景下，年内全市成交均价或小幅下降。

　　深度对话 共探行业热点与未来趋势

　　在媒体问答环节中，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文，以专业视角与在场媒体展开深度对话，聚焦行业需求、商业地产、写字楼市场以及城市发展等热点话题，全面剖析深圳房地产市场发展现状，并对其未来发展趋势进行前瞻性展望，带来多维度、全方位的观点呈现。