第一太平戴维斯吴睿：央行重磅“组合拳”下 政策仍有优化空间

　　9月24日，央行打出重磅“组合拳”，央行行长潘功胜在国新办召开的新闻发布会上宣布多个重磅政策，涉及降准、降存量房贷利率并统一房贷最低首付比。

　　重磅利好之下，资本市场快速响应，地产股债连续两个交易日飘红。

　　有分析称，央行提供较大力度的金融政策支持，对稳定市场信心注入了“强心剂”，具体到房地产行业，会有哪些影响及政策预期，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对此进行了一系列解读。

　　降存量房贷利率

　　利于修复居民家庭资产负债表

　　首先，关于市场呼吁已久的存量房贷利率二次下调“靴子落地”。

　　央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

　　有观点称，存量房贷利率下调，最重要的是不仅能减轻居民按揭压力，还可以释放消费活力，扩大消费，为经济增长提供动力，同时减少提前还贷现象，维持金融秩序稳定。

　　据相关数据显示，今年以来，随着存量与增量房贷利差不断走阔，目前存量房贷款的平均利率约为4%，而新增房贷利率普遍为首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，市场对存量房贷降息呼声再起，居民提前还贷现象仍然存在，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。

　　在第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿看来，存量房贷款利率下降的政策，是个非常好的政策，但它不是去让老百姓加杠杆买房，其实是去修复居民家庭资产负债表，“降存量房贷不一定会立竿见影，但它肯定是个修复的过程，更多的是中长期影响肯定是向好的”。

　　其次，对于降二套房首付比例，将全国层面统一房贷最低首付比例至15%。

　　有机构分析称，二套最低首付比例与首套拉平，对于刺激改善性购房需求释放有一定的积极作用，尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说，能够减轻前期资金负担。

　　但对于二套房最低首付比例下调的政策效果不宜抱有过高预期，对于大多数购房者来说，首付比例已不是购房决策中最主要的参考因素，未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素。

　　“政策作用会有，但对于目前这个市场上作用不大，因为老百姓已经没钱加杠杆买房，现在其实关键的，不管是居民家庭端还是企业端，都要去修复资产负债表，所以围绕这方面的政策，目前是很需要的，就是要把基本面修复了，再去谈大家买房增长，信心修复了才有用。”吴睿表示。

　　对于未来政策优化空间

　　专家有话说

　　对于央行此次的“组合拳”，吴睿认为，政策力度很大，但还有一些地方因城施政的空间可以优化，比如每个城市的区域限购政策，对于现在这个市场来说，已经没有太大必要，限购政策应该应放尽放；

　　其次，应该给民营企业充分的一些信贷支持，他表示，房地产目前的形势，不能只靠地方政府，不能只靠国企去救，应该充分调动所有的市场力量，这里面其实有个很大的力量就是民营企业，有相当一部分民营企业经营很优质，它现在没有出险，但这部分民营企业其实现在可能的信贷支持很少，这方面的政策，就是支持民营企业参与房地产市场的恢复。

　　第三，就是中央政府需要加杠杆且金额要大，最好的途径就是类似于特别国债，比如最新的政策里的3000亿住房保障性贷款，这是很好的政策，但这个金额可以更大，比如围绕着房地产的这种特别国债，长期国债应该可能要1万亿以上，甚至接近2万亿，这可能才是一个对市场会比较好的一个修复的量级，然后扩容时间可以更长一点。

　　一系列利好政策出台

　　购房好时机是否已到？

　　楼市重磅新政落地，深圳的购房者闻风而动，新政策释放之后不久，深圳链家龙岗大运中心片区一中介门店就促成了一单交易。

　　不过，利好政策对楼市的影响尚在传导之中。多位受访房企内部人士向记者透露，前来咨询的客户有所增加，但整体的市场反应还不明显，还在等政策的执行细则落地。

　　那对于买房者来说，目前不论是政策或是价格，是否是最好的购房时机？

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿分析认为，如果从技术层面来讲，房价已经到位，有人说未来房价可能还会降，但其实是不能拿小样本或者短期的东西去判断长期趋势；

　　第二就是跌幅，深圳的房价目前可能已跌掉百分之三四十，远一点的地方，比如像坪山、光明估计也跌过半了，其实这个跌幅从技术上来说，它已经到位，全世界这种房地产泡沫崩溃，那个跌幅也就三四十，它有一个很可很能很重要的原因，就是这背后的金融系统，它的承载力就在这里，到这个时候会有很多事情去修复它，所以说从技术角度，房价跌了百分之三四十，其实已经把所谓的前期涨得太快，那些泡沫已经出清了，但是未来怎么样，可能大家心理上还需要信心的修复，那什么时候会再涨，可能每个人都有不同的判断。

　　第三，对于房价未来是涨还是跌，吴睿称，这个跟中国房地产的供应量、需求量及开发商的开工量等各方面有关，他表示，看好中长期发展，并预测一线城市房价在明年就会慢慢回涨。