杨光华：武汉，何时迎来4万+地王？

地王潮汹涌而至。

近三个月来，全国多地掀起“地王潮”。

3月27日，成都诞生新地王，楼面价突破每平方米4万元大关。

这一价格刷新了半个月前当地3.1万元/平方米的地王纪录。

3月25日，杭州也传来地王消息，楼面价高达7.7万元/平方米，甚至超越广州。从地价角度来看，杭州已与深圳、广州并驾齐驱，跻身一线阵营。

3月18日，北京地王楼面地价飙升至10万元/平方米；

2月26日，天津地王楼面地价达到4.3万元/平方米；

2月25日，上海地王楼面地价更是高达16万元/平方米。

往前追溯，3个月前，深圳地王由华润和中海联合体在南山拿下，楼面价7.04万元/平方米。

一场席卷全国的“地王运动”正在如火如荼地展开。深圳、上海、北京、杭州、成都等地纷纷率先诞生地王。

本轮地王潮中，拿地主力多为中海、招商蛇口、建发等央企、全国性国企，以及杭州本土龙头滨江集团和城市平台公司。几乎全部为单价地王，总价地王较少。单价地王的高低，直接反映了城市经济实力和房地产市场的量级。

对于头部房企而言，在核心城市获取优质住宅用地，是当前低风险资产配置的首选。

回顾近20年中国房地产历史，共出现过4次地王潮，分别在2005年、2009年、2013年和2016年。

每次地王潮之后，往往紧跟着一轮楼市牛市。地价的上涨，对一二手房的价格预期形成了反向引导。随着核心城市、核心区域土地市场热度上升与预期向好，有望逐步扩散到更多城市。

然而，在这场“地王潮”中，武汉似乎有些沉寂。

5年前，华润拿下武汉二七滨江地王，楼面价3.06万元/平方米，至今仍是武汉楼面单价最贵的地王。

与武汉同量级的城市，如成都、杭州等地，地王纪录已多次被刷新。此次成都地价从3万元直接跳涨到4万元，武汉似乎也存在类似的潜力。

从房价倒推地价来看，目前二七滨江顶豪价格在6万至8万元/平方米，足以支撑4万+的地价。

但遗憾的是，二七滨江核心区已无土地可供开发，4万+的地王在内环区域也难以在短时间内通过拆迁等方式腾挪出来。武昌滨江、沙湖等地，也难以支撑4万+的地价。

武汉此前核心区土地出让速度过快、价格过低，导致如今难以找到4万+单价地王的合适地块。在没有地王的情况下，武汉的出路或许在于稳住市场预期，加快城中村改造，加速新房去库存，稳住二手房价格，为未来创造新的机遇。