合正地产曾毅：中心奢华地标『合正荣悦』即将入市

　　荣悦将在8月初开放营销中心，7月份会在罗湖区一些高端商场做巡展，是希望能够跟高端场所进行嫁接，第一时间把项目信息发布出去。另一个目的是希望为罗湖造势，这样做的初衷是罗湖曾经辉煌过，经过福田中心区、南山等片区的崛起，罗湖有点被人遗忘的感觉，刚好在这一两年，罗湖又处在新的发展历史转折点上，罗湖区政府，包括深圳市政府对罗湖的定位是重点打造成国际消费中心，国际消费中心会有产业上的支撑，是以消费品为产业支撑的区域型经济升级。

　　现在我们能够看得到的是整个罗湖区有六大片区正在产业升级，比如说笋岗物流园片区、清水河片区、莲塘片区、蔡屋围片区等等，此外，会有很多城市更新项目、住宅项目出来，从规划和产业升级上有实质性推动的情况之下，我觉得罗湖会迎来新一轮发展的高潮，整个罗湖的城市面貌会发生重大变化，产业升级调整完之后，它的经济活力会增强，就业人口的素质、生活环境、购物环境也会有所提升。

　　有这样的背景，作为一个发展商，特别是作为以城市更新为己任的发展商，荣悦项目也是《深圳市城市更新办法》颁布实施以来罗湖第一个开工即将销售的超高层。合正有这样的历史使命感，应该扛起这面大旗，虽然后面也有比荣悦规模、体量更大的项目，但荣悦处在罗湖城市更新的元年，站在这样的历史窗口，我们有必要来做这样一件事情，所以我们选择做一轮巡展，一方面是为罗湖造势，重新发掘罗湖的价值，描绘罗湖的未来，这也表现出我们对罗湖未来的信心，罗湖后续会有旧改项目陆续推出，同时也在宣传项目自己的价值。

　　我们也在尝试做跨界营销，除了卖房子的传统营销方式之外，还会与微电影结合，我们正在筹备拍一部有关《深圳梦，罗湖情》的主题微电影，罗湖作为改革开放最早的地方，有很多词汇和名词都是从这里诞生，罗湖也是中国新商业文化的诞生地，很多人怀揣着梦想来到深圳，从罗湖起步，然后逐步成功，走向全国甚至全球，他们有许多的经历跟深圳有千丝万缕的关系。所以我觉得罗湖既有中国改革开放历史沉淀的地方，又是深圳的发源地，也有很多深圳人的记忆，它既然有这么多文化内涵，我们希望通过微电影把深圳罗湖情讲述出来。罗湖虽然不是我们的故乡，但却改变了我们的人生轨迹。

　　此外，我们也会有一些跨界营销，与时尚、奢侈品结合，但具体方式尚未确定，巡展完了之后会做一个产品发布会，打造深圳市房地产项目中从未有过的发布会，将会有很多很新、很炫的东西与大家见面，我们也很期待。

　　荣悦是合正最高端的产品系列，在产品的品质、用材用料和户型会超越中央原著，项目将是罗湖区数一数二的产品。在园林风格上，主打新亚洲主义风格，在传统东南亚的基础上进行更新和变化，并融入现代亚洲城市的元素，比如香港、新加坡，甚至日本的一些元素，园林定位为新亚洲主义风格，而整个项目是都市主义风格。

　　项目非常重视对园林的打造。罗湖有不少房子，但有园林的社区较少，荣悦项目占地接近3万平，有不小的园林规划，由贝尔高林所打造，我们希望在园林上多做一些文章，把它做得有亮点和特色。在用材方面，我们会大量采用火山岩，火山岩有净化空气的效果，它会散发出一些对人体有益的元素，也很珍贵，以前在别墅才用到，但在荣悦项目会大量运用到园林。

　　除此之外，这个项目是150多米的超高层，也是区域的标杆，景观视觉非常好，能够看到香港，甚至梧桐山等，项目还配备有幼儿园。荣悦的本质是“创世罗湖，智美和府”，“创世罗湖”的意思是这个产品开创了罗湖的先河，同时创世也意味着以合正荣悦为起点，整个罗湖会再创一个新世纪;“智美和府”说白了就是三个字：智、美、和。智、美、和是我们对项目的理解，我们把它定义为荣悦的生活哲学三要素。

　　“智”：老罗湖人是非常有智慧的，他们借着改革开放的春风，借着这些政策快速地富裕起来，同时，智慧也体现在精明这一块。

　　“美”：合正荣悦对美有自己的理解，包括我们马上要出街的一套东西，你会发现是深圳甚至是全中国都没有过的一套非常漂亮的美学体系，今后我们也会请一些专业摄影机构来给我们拍平面电影，是一个系列，它虽然是平面、是瞬间，但这些平面串起来就会变成一部电影，是有生命力和连续性的，平面电影也是合正荣悦营销上的美学创新。同时，我们请国际著名设计师、PAL设计事务所创立者梁景华先生为我们打造售楼处、样板房等。

　　“和”是最核心的东西，就是和谐，荣悦处在罗湖很核心的地段，我们在产品打造上也会非常高端，主人的尊贵感非常强，除此之外我们还有非常顶尖的教育配套资源，项目周边有很多学校，如翠竹小学、罗岭小学、翠北小学、深圳中学、翠园中学等，基本上罗湖最好的学校都在我们周边，这是照顾到孩子的。此外，项目旁边还有很多公园，有翠竹公园、儿童公园、人民公园、洪湖公园，去医院也很近，我们觉得“和”指的就是一家三代甚至四代能够在这个地方很好的居住生活。 “和”还有一层含义，我们希望能够让住宅回归居住的本源，一是产品舒适度很好，二是周边有丰富的配套，生活便利，看病、上学都很方便，交通也非常便利。

　　户型比较丰富，从80多到180平米都有，超高层那一栋“楼栋”面积区间会比较大。商业方面，我们希望回归居住本源，因为项目周边有太多商业配套了，项目本体的商业体量不大，只有几千平米，只是做社区配套，满足日常生活的社区型商业就行了，因为项目刚好处在整个罗湖版图的中心位置，到罗湖的任何地方都非常便利。

　　游艇小镇 私属定制——东部湾度假风情显现

　　今年，参与到滨海旅游度假物业开发的发展商会越来越多，可能会有一些分流，去年7月份只有合正东部湾和碧桂园十里银滩，去年9月份后，万科双月湾、金融街、富茂威尼斯湾也陆续推出，片区五个项目在同一时间段都会有自己的推售节点，去年的供给量少，所以显得比较热闹。

　　其实，对于今年滨海旅游度假热情我们还是有信心的，主要基于几个原因，一是现在还没有真正进入到滨海旅游度假高峰期，去年我们率先在7月份开盘推出来，也是第一个引爆湾区市场的，今年现在才6月份，金融街最近有一批单位入市，卖的也还可以，6月十里银滩在蓄客，我们和双月湾也在蓄客，如果现在判断今年滨海旅游市场比去年差，我觉得还需要一个时间段，比如说放到年底或者是更长的时间去进行比较会更准确一些。

　　应该不是压力，这对整个湾区来说反而是利好，因为他的大规模宣传是在给他自己造势，同时也是给湾区造势。每个项目在目标客群选择上应是独特的，我觉得这可能是每个项目的定位不同所带来的，比如碧桂园是全民度假，倡导的是每个人都能享有的海滨度假屋，是大众化的度假。万科双月湾强调的是深海度假，有自己的人文资源。金融街本身是旅游度假区，有很好的滨海度假资源。

　　而合正东部湾一直倡导私属度假，前端的定位决定了后端的产品和服务，我们是紧紧围绕私属度假来展开，比如说在规划定位的时候更多考虑到我们要让更少的群体来享受更多的旅游度假资源、配套、服务，所以你会看到我们规划的高层比较少，大多数是低密度、低容积率的产品，每平方米土地上人的密度也更低，或者说我每平方米公共配套上的人数更低。

　　我们的置业群体分为两种，一种是公寓洋房，另一种是别墅客户，其实我们发现同样面积区间的产品，如果是在市区，这两种产品绝对是泾渭分明的，买公寓的人绝对不可能有钱买别墅，买别墅的人也不会去买公寓。但是到东部湾会发现很有趣的现象，有一些买公寓洋房的业主也有实力买别墅，有一些有实力买别墅的群体，他也选择买公寓洋房，我们的客户群体相对来说比较高端。从去年的情况来看，有很多顶尖豪车出现在售楼处，这种客户群体来到现场之后感受到我们规划的配套，同时他也认可我们所主张的私属度假、纯私人度假的理念。

　　东部湾游艇会是整个巽寮湾区唯一一个在建的游艇会，也是目前华南区已实施的最大游艇会。7月份整个游艇码头会完工，有350个泊位，我们公司有几艘游艇，买别墅的很多业主也会有自己的游艇、帆船，游艇码头建成之后我们也会跟一些专业机构合作，他的游艇、帆船也会停到东部湾码头，到时候这里将会形成一个“游艇小镇”，这也是项目在最初规划时的梦想和理念，我们拿到这块地的时候也请到国际知名的规划大师，他当时提出的概念是游艇是这个项目最大的特色和卖点。

　　其次，“小镇”突出了几点，一是风情感很强，项目采用意大利托斯卡纳风情，并且倚山而建，面朝大海;二是容积率密度非常低，以别墅为主，项目又依山面水，从效果图上你会发现小镇的感觉已经出来了，我们今年会把游艇小镇这个概念放大。

　　讲到游艇配套和即将要推出的活动，我们在今年5月份举办了水上运动嘉年华，以海上运动为主，包括摩托艇、皮滑艇、海钓，我们还开了一个摩托艇培训班，主要目的是让业主充分参与到海上运动。

　　在端午节，会举办合正东部湾2012航海季，邀请了奔驰、宝马两家高端品牌汽车的车友，以及合正东部湾的业主，这次是首航，接下来我们也会长期举办这样的赛事，有很多高端品牌非常有兴趣与我们合作，我们想体现出项目的特色，也就是帆船和游艇，私属度假也是一种很好的形式，度假不再只是局限在游泳、玩沙子，或者沙滩排球，我们需要有更加升级的活动，这也是游艇小镇今后的理念，我们希望业主买到我们的物业，能够充分利用配套，很好的享受私属度假。

　　我们也呼吁当地政府能够在基础设施配套这一块跟我们进行互动，这么大的旅游度假区的开发，跟政府的投入是分不开的，这边的基础设施确实比较欠缺，包括生活用水都是我们自己花钱从其它地方引过来，或者在当地建一个蓄水池。

　　最大的配套就是广惠高速还在持续地施工，这个配套非常关键，首先它在交通上能够最有效地使深圳及周边度假的客户和业主通过船澳出口快速到达我们项目，船澳出口离我们项目开车只需要几分钟，以后从深圳去到合正东部湾只需要一个小时。

　　东部湾本身有旅游资源，小区里面该有的配套都有了，我们希望在餐饮，土特产、海产品的购物，以及旅游文化方面，比如客家文化、滨海文化，有一些博物馆，能够让人留下来，我们希望整个湾区能形成这样一种共生共荣的状态，大家除了在合正东部湾能享受到配套之外，也能够在整个湾区找到更多的游玩项目，以及购物、文化方面，这样的话互动性会更强，其实对当地经济也是有好处的，因为人来了之后，如果只在我这个项目里面消费的话，发展商是自己赚了钱，如果人流能够在整个湾区充分地流动，其实对当地政府的税收、就业都有很大帮助。

　　在市区，每个片区都有一些大型的shopping mall，衣食住行都解决了，但度假非常注重体验，不仅仅是游泳、消磨受捧，还需要有家庭之间、朋友之间、生意伙伴之间共同参与的项目，像巴厘岛的互动性就非常强，巴厘岛是有着接近一百年历史的旅游度假胜地，它的海资源并不是特别好，可是它的文化底蕴很足，比如乌布是它的内陆区域，乌布有很漂亮的木雕，还有织物、陶瓷及很漂亮的工艺品，有世界一流的风情酒吧、有SPA，让你觉得有很多东西玩，不单单只是在海滩，如果住在五星级酒店，在海滩呆两天可能就腻了，你还需要更多的东西来互动，我们希望能够整个湾区能够跟政府互动起来，但是这个比较难。

　　核心深圳 立足珠三角——合正进入快速发展通道

　　中央原著高层已经入伙了，高层已经进入尾盘销售收官阶段，今年的销售情况比较理想，预计9月份会推出别墅，这是整个项目的压轴产品，它是城市别墅，最大的价值点在于它在城市的副中心，龙华新区又刚刚成立，项目的地段非常好，我们希望在这样好的地段打造城市别墅，希望客户群体对于事业和生活都能很好的兼顾。

　　中央原著的压轴产品联排别墅——“原墅”即将入市，原墅是在城市中心的第一居所别墅，我们怀揣着考究的信仰来打造这样一个别墅产品，原墅的主人是一个以拥有中心区别墅为其人生信仰的群体。

　　面积区间是250平米左右，可拓展空间非常大，地上两层，地下可拓展两层。

　　目前我们不是全国性的房地产公司，目前重点在珠三角的深圳、东莞、惠州等地开发项目，合正的主战场和主要精力是放在深圳的，后续会有很多项目在深圳推出，除了荣悦之外，位于香蜜湖的香蜜原著项目已经开工了，丹竹头项目是6月18日开工。此外，我们在罗湖洪湖片区、龙华人民路商圈、观澜中心片区、大鹏新区都会有项目陆续推进，未来两三年陆续进入深圳市场。合正这几年从合正汇一城开始，之后是中央原著、东部湾、荣悦，陆陆续续会迎来一波加速发展的时期。

　　这些项目有一个共同的特点，就是都是处于区域的中心位置，这也是合正多年拿项目的理念。你看我们以前的项目和未来的项目都是这样的，最早的时候我们的项目都是在罗湖和福田，我们走出去之后，比如合正汇一城是地铁1号线上盖物业，碧海中心区，也是区域中心，中央原著是在龙华新区，也是中心，荣悦在罗湖的中心，观澜的项目在观澜的中心等等。

　　我分析这种现象有两种原因，一是深圳刚需的购买力确实非常强劲，我们可以看到目前市场上卖得比较好的项目，基本上都是刚需、首次置业为主，面积是90平米以下的，这其实跟政府引导的政策是吻合的，这是很好的现象，因为政府在制定政策的时候是希望鼓励这部分群体置业，且发展商是响应政府号召，在产品规划上重点做这些项目，消费者从购买力跟购买需求、购买意愿来讲也是非常契合的。

　　二是今年上半年从信贷上有一定的微调，这也是符合中央在去年年底提出的稳增长，使经济相关政策微调。

　　除了这两层原因外，当然，这些项目都是深圳非常有实力和品牌号召力的发展商做的，比如去年年底到现在的绿景香颂、星河盛世、水榭春天，很有趣的是这些项目的发展商都是民企，他们是房地产行业中最有活力的一部分，他们通过灵活的管理和对市场敏感的把握，以及对政策准确的把握，所以做得比较成功，这几个项目做得不错。

　　从中央到地方各级政府，反复多次强调限购是不会放松的，这一点是蛇的七寸，如果放开的话，可能会出现报复性的反弹，现在信贷市场已经开始有所放松，从去年的利率1.1倍，到现在已经9折、85折、8折，甚至7折都在往外放风，这其实也表明了政策微调的信号。但这一切的前提都是为了鼓励首次置业，鼓励符合政策的购买行为。

　　在税收这一块，房产税有可能在全国范围内推广，但我觉得对房地产市场影响不会特别大，因为目前从重庆和上海的试点来看，影响也没有那么明显，这几个月的回暖，我们同样看到一线、二线城市的楼市，其实从价格上来说没有太多的涨价，大家还是能够有效出货，作为发展商来说，在这个时候也不能抱太大的幻想，能卖的话就尽量卖。