调控政策难加码 深圳四季度楼市或迎来市场高潮

　　“金九银十”已悄然过半，深圳楼市似乎没有延续上半年持续回暖的势头，黄金周、秋交会表现差强人意，而楼市新房成交量也连续几周下降。此番“乍暖还寒”究竟是暂时现象，还是楼市再遇冷风?展望第四季度，市场又该如何收官?

　　邓志旺 政策不放松亦难加码

　　今年以来楼市调控政策压顶，刚需做底，整个市场都以稳定的表现为主。事实上，从年初以来，市场就已经开始回暖，但在4、5月尤为明显。这次回暖主要由于刚需带动的，这当中不仅仅包括首次置业，也包括了改善型的置业。

　　对于9、10月的表现，有媒体提出刚需是否能支持市场发展的质疑。我个人认为，刚需还会持续支撑。因为目前刚需的供给仍然是匹配的，一手市场仍然保持了一个良性的互动：开发商定价合理，刚需的需求也依旧强烈。

　　展望四季度，若限购限贷政策长期持续，市场逆转的可能性则较大。但无论从国际市场还是国内市场来看，短期一两年内并不会有太大的变化，开发商还是需要维持一个比较稳健的定价策略，而购房者则仍然在自己承受范围内选房，毕竟当前价格是维持在一个比较合适的区间，而不是很低的区间。像这样价格和成交量的互动是往一个良性的方向发展，我觉得市场这样走是对的。

　　和去年成交暗淡不同，今年四季度的促销力度会有所减缓。这点从万科的活动主题可以反映出来，去年万科推出的是“万团大战”，而今年主题则变成了“万里挑一”，因此，第四季度仍然维稳为主，并不会出现爆发式的情况。

　　弓鸣 四季度将迎市场高潮

　　第一，我认为用“金九银十”的传统节点来判断楼市，已经不具备写实意义。因为几年的调控已经改变了楼市一直以来的常规步伐，现在是正处于一个政策化的楼市。不过，对于政策的影响，需要一分为二的看待。不同群体或不同地区对政策的敏感度都是不同的，例如刚需客并不会太看重政策，因为是刚性需要。而投资客则会瞻前顾后，看市场节奏与变化。

　　第二，从宏观趋势来看，虽然下半年全国楼市成色不足，后市堪忧。但是在广深区域或者是珠三角区域，进入9月以来的签约量和成交量都呈上升的趋势。另外，从开发商推盘的节奏来看，推盘集中的宝安区、龙华(社区网 论坛 商铺)区、龙岗区将会有60个楼盘新开盘或者加推。相信四季度仍然会迎来一个高潮。

　　实际上，近3年来，深圳全年楼市基本是“上看、中等、下跑”的行情，即上半年观望政策变化，中间进入淡季蓄客，下半年则是猛跑。 不过，目前开发商的推盘节奏会相对比较谨慎，并不会规模性地推出，都是小批量陆续放入市场。而在区域上，传统的福田、罗湖、南山基本退居二线，坪山新区、光明新区、龙岗和龙华则升至一线。至于产品，刚需项目就仍然会贯穿四季度，并成为全年度的主角。

　　从另一个角度看，过去一年来，高端市场就一直没有成为市场的主力。除了受到限购的影响，悲观的国际金融环境也影响了报复性盈利，从而削弱了高端物业的购买欲望。这其实表明市场已经回归到一个相对理性的阶段，楼市不再会出现下降上涨的不良局面。不过当下在非核心区域推出高端楼盘会面临销售压力。

　　李娟华 产品紧跟刚性需求

　　最近，听到市场的一个声音，并不是说客户没钱买房，而是客户想买却买不到。从这个角度来看，我认为未来的市场的发展是比较乐观的。不过，值得注意的是，逐渐回暖的行情是由刚性需求支撑的。

　　例如去年中粮鸿云(小区网 论坛)是主推双拼户型，比例占了90%，销售周期长。但是今年推出的中粮锦云根据90/70政策，推出90平方米左右的中小户型，销售就很顺利。我认为这就是户型的原因，我们选对了刚性客户需要的户型。

　　针对目前大家热议的10月开局不利的情况，是因为大家都在观望。而观望的正是国家的政策。消费者很清楚，现在的市场并不完全是由开发商主导，政策也起到关键作用。因此，目前观望气氛又浓起来。不过，展望四季度，我认为市场还将会以稳定发展为主。

　　肖小平 年底前好买也好卖

　　根据公布的9月市场报告显示，二手楼总成交量为约8500套，创今年历史新高。在此背景下，与前3个月相比，目前10月的成交有所下滑，但跌幅并不明显，只能说目前的成交没有预期的热闹。

　　值得一提的是，9月二手房的成交均价环比下降了2%。但这并不说明同质楼盘的成交价格下降了，而是反映出当前刚需客户在置业上出现了变化。实际上，每个客户在选房的时候，都有自己对于不同要素的标准，如片区、价格等。但是在经过几个月的观望，房价逐渐上涨，这批客户也由于购买力不足，不得已降低档次，选择中低档的物业。因此，目前中低档物业占比正逐渐增加，并影响了成交均价的变化。

　　一直以来，第四季度是刚需释放的旺季。从市场反映来看，10月以来的看房量、咨询量都在大大增加。但是，从内部系统的数据显示，盘源供应并不充足。因此，我认为第四季度成交基本会维持稳中有升的基调，并不会出现热闹的场面。

　　但是，从投资收益来看，第四季度同时也是卖房的好时机。按照中联的数据，目前的二手成交均价与今年2月相比，都已经上涨了25%。而年后，市场进入传统淡季，因此在这种考虑下，我们预判10月下旬开始，投资市场的整体成交有望比较活跃，并一直延续到年底。