锦峰城霍保刚：打造“企业自身的核心竞争力和商业模式”

　　近期，记者诚邀锦峰城项目营销与招商负责人霍保刚共同解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。

　　锦峰城项目营销与招商负责人霍保刚

　　【记者】：商业房地产近几年来逐渐崭露头角，但是同时，大小房企甚至其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域，形成了“混战”的局面。毫无疑问，目前确实是商业房地产的发展良机，但是这会不会给商业房地产带来更多的泡沫和风险呢?

　　【霍保刚】：这是一个开发企业发展战略层面的问题。从2012年的市场动向和政策调控判断，年度总结上会有三个关键词：“促销”、“整合”、“转型“。

　　首先：聊聊都有哪些典型企业进来到商业地产领域，比如说：中粮集团有“大悦城”项目，家电企业(TCL、格力、海尔等)冠名的商业中心项目，中海地产有“环宇城”项目，星河地产有“COCO PARK”和“COCO CITY”项目，华润集团有“万象城”、“欢乐颂”、“五彩城”项目以及“华润万家”等十余个零售品牌，万科有“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”、“万科2049@五玠坊”和“万科蜂巢商街”五大商业品牌，在此就不一一说了。

　　进入到商业项目领域的房地产开发商经过整合资源，逐步把开发业务重心转移到商业项目上，转型成为多个产品线的综合项目运营商的道路是比较困难的。以万科等几家企业的年报上数据为例：我们很清楚的看到，未来商业项目开发的比重将是30%。

　　商业项目的租赁、运营收入以及零售项目能给开发企业带来源源不断的现金流，若再把固定资产增值(无形资产等)等指标纳入到企业的资产负债表等会计报表后会发现，近期与远期收益形式一片大好;这与地产开发企业资金密集型的特质是吻合的，而也就不难理解为什么近几年行内和行外的企业纷纷涌入这个领域来了。

　　目前全国各地的商业项目的在建项目与规划体量呈现出井喷式发展，这与地方政府的城市发展规划和商业网点规划是密不可分的，“过剩”和“烂尾“等词汇很快就快出现在我们的眼前，建议开发企业不要盲目进入商业地产开发领域!在进入之前必须研判自身是否具备开发与持有，招商与运营商业项目的实力和能力!

　　【记者】：任何商业模式如何追求差异化是永恒的主题，您觉得面对大型房企的紧逼，本土商业地产企业应该如何生存?

　　【霍保刚】：差异化对应的是同质化，我们不难发现，现在同质化的商业项目(特指零售项目，专业批发市场不在该次交流的范围内)在租售比例、招商运营、变现模式等方面纠结的很痛苦。