顾云昌：房价一直高涨缘于多年土地供给量未达标

　　顾云昌：关于中国房地产企业是否存在泡沫这个问题，房地产业界始终存在两种声音，一种是以王石为代表的泡沫论，另一种是以任志强为代表的，否认任何泡沫的存在。

　　在我看来，第一，中国房地产行业确实有泡沫存在。第二，这个泡沫不是全局性的，而是地方性的。第三，这个规模的泡沫是可以控制的。

　　为什么这么说呢，一方面，2004年到2010年间，尤其是2007年，北、上、广等一线城市的房价翻番，其他城市的房价涨幅也远超过居民收入的增幅，那时候房地产确实有不小的泡沫存在。但是，包括北、上、广等大城市在内，近两年来房价上涨的速度并没有超过城乡居民收入增长的速度。中国以时间换空间的政策初见成效，房地产泡沫在这两年也被挤出很多。

　　另一方面，中国房地产泡沫的风险其实就是金融风险。但是，中国个人住房贷款占银行的贷款比例和GDP的比重都非常低，中国银行(601988,股吧)的不良贷款占GDP的比重也很低。中国银行的不良贷款率从以前的5%下降到现在的不到1% ，前银监会主席刘明康在任时曾做过一项调查，如果中国房价下跌30%-40%，金融行业是否会存在风险?结论是银行风险不大。

　　时代周报：最近，广州、上海(楼盘)、北京(楼盘)都出现高溢价地块。北、上、广“高价地”频出，会带来新一轮的房价上涨压力吗?

　　顾云昌：北、上、广地区为何“高价地”频出，在我看来就是因为住宅用地供应不足。

　　一方面，城镇土地供应主要分三块，一是工业用地，二是住宅用地，三是市政基础设施建设用地。基础设施用地是不可能缩减的，只能在其他两部分调整。但是，目前中国的工业用地占比太高，达到30%以上，而发达国家这一比例只有15%，因此，工业用地挤占了居住用地，导致城市高楼林立，而且容积率都很高。

　　另一方面，每年的土地供给量都没有完成，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，实际只完成60%-70%，去年计划供地18万公顷，也只完成60%-70%，2013年全国土地住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，但看似光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情。

　　为什么完不成供应量?因为完不成也没人追究。而且，每年下达供应量的时间是4月份，从时间上看也有点晚，而且里面是否存在规划问题，如果规划时，待售地块的交通、配套设施都比较完善，土地都肯定会被开发商抢走，不会出现流拍。

　　开发商不能捂盘惜售，政府也不能捂地惜售。政府的土地供应要公开透明，城市边边角角的闲置土地都可以拿过来使用，这样开发商才不会哄抢土地。

　　“高价地”频出，房价上涨，归根结底是土地价格的高涨。这又涉及地方政府对土地财政模式的依赖，土地财政问题不解决，空谈房价问题没有意义。

　　时代周报：是啊，地方政府对于新“国五条”政策的贯彻落实并不积极，仅北京征收二手房买卖差额20%的个税，在这种情况下您怎么看待今年的房价走势?

　　顾云昌：2月份的时候我到上海，当地有900万平方米的房产库存，算下来差不多是9万套房子，上海每个月的房产消化量为1万套，表面上看，上海的房产库存可供9个月的销售，但事实上，其中将近700万平方米的存量是高端住宅，普通住宅只有200万平方米的库存，只够销售两个月。但是为了怕高端住宅入市后，会推高房价，因此，政府对高端住宅有诸多限制，因此这部分高端住宅无法被市场消化。其实，房地产市场应尊重市场规律，鼓励有钱人买一套豪宅，卖掉一到两套小房子，这样市场就流转起来，而玩数字游戏毫无意义，甚至会滋生弄虚作假。