华润高价地“坑爹”操盘 降低非毛坯品质遭业主抗议

　　平开平走 不提价格降品质

　　华润高价地“坑爹”操盘

　　需求旺盛，市场热闹，头顶央企光环的华润南翔高价地为何两年多来平开平走?

　　从2011年5月一期开盘，到2013年8月三期开卖，华润中央公园2.5万元/平方米的报价两年未涨。在如今的市场背景下，这样的情况并不多见。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者调查后发现，在价格平稳的背后，开发商却在非毛坯品质上大做文章，引发了一期业主的不满，并被网络形容为“坑爹”策略。同时，由于拿地和开盘时的价格高，华润中央公园被指为南翔板块房价上涨的“幕后推手”。

　　降低了的非毛坯品质

　　华润中央公园于2011年5月首次开盘，推出的是75-141平方米非毛坯公寓，均价为2.5万元/平方米，非毛坯标准6000元/平方米。

　　2011年11月，项目加推了9号楼湖景房和180-200平米大平层，均价和非毛坯标准不变。

　　2012年9月，华润中央公园推出二期，户型为83平米两房和103平米三房，均价不变，非毛坯标准却降到了5000元/平方米。此后，又加推了130平方米和150平方米左右的户型。

　　看似一期和二期的非毛坯标准只相差了1000元/平方米，但从细节上看，二期在非毛坯所用材料和家电等的品牌商有很大区别：一期有赠送冰箱、微波炉、消毒柜、浴缸和北阳台的地暖热水器，二期均没有;一期的壁纸、地板、防盗门等均比二期高档;一期的浴室厨具等均为进口，二期则为国产;次卧一期使用的为中央空调，二期则是普通挂机空调。

　　今年9月即将推出的三期非毛坯品质更差。一位从二期等到三期的购房者在业主论坛上抱怨道：“刚进样板房，看到厅里放了个立式空调，抬头一看中央空调没了;走进厨房，橱柜面板换了，原来是香槟色的，非常好看，现在不知道是什么材料全白表面，相差很大;再去了卫生间，台盆原来是黑金大理石，现在变成人造材料，所有门的边框由原来的漆面木变成现在的暗灰色不知道什么东西，一看就是很廉价。”

　　《东地产》在三期样板房现场看到，空调、地板、台盆、门边框等的情况确实如该购房者所述。售楼员也承认，三期的非毛坯标准确实没有二期好，而二期则不如一期。“空调二期是暗藏出风口式，三期不赠送空调。地板和二期也有区别。交房标准是会帮你们把地板、墙纸等铺好，不赠送家具和电器。”

　　对于具体非毛坯标准是多少钱一个平方、相比一二期到底降了多少价格，售楼员表示公司并没有进行量化，甚至不承认此前一期6000元/平方米的非毛坯标准。华润当初给出的一期6000元/平方米的非毛坯标准，被不少业主认为“不值这个价”。

　　业主小莫(化名)则告诉《东地产》，非毛坯的用料和合同是规定的一致，但施工水平不达标准，草草了事。“我们现在只能看到表面，已经挺可怕的了。”

　　事实上，售楼员对于非毛坯标准含糊其辞，是由于一期业主针对非毛坯的多次维权。小莫向《东地产》出示了一张问题清单，每个房间均有不同程度的问题，其中客厅更是多达12处，包括不少装饰条松动或凹陷、大理石缺损、地砖空鼓等。“六千的非毛坯标准他是不承认的，只认合同里签的，一切合同外的宣传资料和说法都不作数。”小莫表示。

　　高价开盘引发的反常营销

　　“一期开盘定价太高，透支未来几年的房价。从2011年4月开盘到现在，略有跌势，使得前期业主懊悔不少。非毛坯标准含糊不清，言而无信。承诺的6000非毛坯标准始终无法细化和落地，导致和一期业主之间丧失信任，几次维权，影响社区口碑……”一位人士通过网络如是分析。

　　一般的项目在进行销售时，通常会采用每次加推房源价格都比前一次高，逐步涨价的形式，华润通过降低非毛坯标准变相提高利润的手段的确不多见。

　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉《东地产》，低开高走分段提价是比较经典、用的最多的一种策略，比较安全，也能够获取利润。此外还有高开高走、高开低走、平开平走等方式。“华润中央公园表面上采用的是平开平走，但实际也是一种高开低走，具有隐蔽性。”

　　在市场的影响下，华润如此营销手法令人费解。2011年首度开盘前时，华润售楼处的一位负责人在接受媒体采访时曾表示，一期的非毛坯修标准在4000-6000元/平方米，而二期则为8000-10000元/平方米，价格必有上涨。但最终二期和三期的非毛坯标准却未能按计划节节上升。

　　克而瑞机构研究总监薛建雄指出，2011年6月之前上海房价还在最高位，所以项目一开盘就卖2.5万/平方米。但随后房价大幅下跌，2012年6月，这个时间他卖2万都算贵的了，只好降低非毛坯标准。

　　两度拉升板块房价

　　华润中央公园之所以开盘就敢开出2.5万元/平方米这一当时的“高价”，和其拿地时的价格和轰动效应也有关。

　　2009年8月，华润以14.2亿元的总价拿下了南翔镇A07、A08地块公开竞拍，折合楼板价8066元/平方米，溢价率高达194%。同天下午，华润又以21.02亿元的报价拿下了嘉定A02、A09、A10地块，楼板价7220元/平方米，溢价率达178%。这两幅地块35.22亿元总价刷新了上海当时的高价地纪录。

　　而在央企华润“带头”后，南翔的土地价格一路飙升：2009年9月，朗诗以6.6亿拍得嘉定南翔A13地块，折合楼板价7970.82元/平方米。2009年12月，新城以9.536亿元拿下了南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米。同时，华润当时拿下的这块高价地也让板块内金地[简介 最新动态]格林风范城的公寓价格涨幅超过25%。

　　李骁告诉《东地产》，人们之所以关心“高价地”，就是因为联动效应，高价地出炉立马会给区域内存量住宅的销售带来影响。

　　此外，华润中央公园在开盘后的定价同样影响了周边的其他楼盘。2011年5月，板块内的公寓住宅均价基本在16000-22000元/平方米，华润中央公园的25000元/平方米的定价为板块内最高。此后开盘的朗诗绿色街区和新城公馆纷纷效仿，定价超过2万。

　　2012年2月和12月，新里威廉公馆和中建溪岸澜庭分别开盘，定价为17000元/平方米和16000元/平方米，毛坯交房。在加推时，上述两个楼盘逐渐涨价，目前定价已达到22000元/平方米和23000元/平方米。

　　而华润中央公园25000元/平方米的定价依旧是板块内公寓的最高价。

　　李骁告诉《东地产》，项目在定价时，一是要看对客户需求和对资源的预估，二是要看周边竞争，如果周边同质的楼盘多，定价会更谨慎。

　　“同质楼盘中一旦有超高价开盘，并且销售也好的话，一般会引发周围跟进。不一定会提到和那个价格一样，但或多或少会有提价。”