杨红旭：楼市短期降温 不会长期严冬且行且观察

　　国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格显示，4月环比3月，房价上涨的城市数量降到44个，创2013年以来新低。与之相反，房价下跌的城市数量在增加，其中新建商品住宅价格下降的城市有8个，二手住宅价格下降的城市有22个。

　　显而易见，上述数据表明楼市正在降温，从统计视角印证了部分城市降价促销的真实市场境况。其实，这一市场大势，最早在去年4月就已露出尖尖角。去年3月出国五条细则，市场恐慌性的冲高，尤其以二手房为甚。70个大中城市的房价指数表明，去年3月环比上涨1.09%，成为2012年以来这轮房地产短周期的最高点。其后，从4月开始，环比涨幅持续收窄，至今年4月，已只有0.06%。但尚未质变，也即仍保持涨势。只不过，很快就会发生质变：由涨转跌。不妨继续观察二三个月。

　　在这样一个变化过程中，曾有一个广泛被传播和广受认同的观点：三四线城市将崩盘，但一线城市房价还将大涨。事实却是，三四线房价并没崩盘，而一线也已不再大涨。去年，北京楼市领涨全国，受当时气氛影响，很多人继续看涨北京房价，部分房企不惜拼得头破血流，也要在北京购地。而当前的形势是，北京新房和二手房交易量持续萎缩，北京一手房价格指数环比涨幅收窄至0.2%，而二手房价格已逆转为下跌0.2%。

　　北京为何房价也会疲软?这是因为，很多人不明白一个很重要的市场规律：当楼市步入上行期的时候，一线城市的房价涨得快、涨得猛;而楼市步入下行期时，一线城市的房价涨幅将会慢慢向二线、三线城市靠拢，甚至更低。比如，国家统计局数据表明，在上一轮楼市低迷期的2011年四季度，一线城市房价环比跌幅略超二三线。不仅仅是房地产市场，其他资产市场也一而再，再而三的让那些――或者不懂市场规律、或者易受眼前市场气氛感染的投资者吃苦头。

　　前面所述，并不代表我正严重看空中国楼市。关于市场走势的研究，我一直坚持“分类指导”：一类是关于长期走势，我谨慎乐观，自2009年在国内率先提出中国房地产市场还有“白银时代”以来，一直没有改变过。主要是因为全国四大基本面：城镇化率、经济增速、人口结构、住房饱和度，还将继续支撑中国楼市向上发展。

　　另一类是关于短期走势，我无特定立场。去年我曾提出房地产短周期理论，并总结出诸多指标之间的规律。我认为：从短期看，楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回，你的思维不能一直呆在夏天(死多)，或呆在冬天(死空)。去年属于楼市夏天，现在是秋天，下半年还会入冬。

　　因此，虽然我短期看淡，但反对近期甚嚣尘上的崩盘论。按照国际规律，如果一个市场的房市崩盘了，房价将整体性下跌超过30%(如1991年后的中国台湾，2006年后的美国)，甚至超50%(如1991年后的日本，1997年后的中国香港);下跌时间一般会超过2-3年(如美国、中国台湾)，甚至是5年(如中国香港、日本)。而这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会特别大，调整的时间也不会特别长。另外，我国经济和楼市的区域差异很大，不同城市的调整时间和幅度，也存在明显差异。一般而言，库存压力小的一线和部分二线城市调整时间短，而库存压力大的三四线则时间会长些。

　　在此情况下，无论是开发商还是购房者，需要采取两点措施。其一，需要态度谨慎(不要急于投资与扩张)，且行且观察(如地方救市动作、中央调控态度);其二，需要深入分析和研究不同城市的库存压力、城市基本面变化，从而判断不同城市房价的抗跌能力，以及下一轮市场复苏后的房价爆发力。

　　杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)