陈云峰：房地产已到转型关键期

　　华业地产[0.38% 资金 研报]副总裁陈云峰认为，在竞争加剧的背景下，住宅开发商开始有意识地向产业地产转型。以前的房地产模式都是开发商从政府手里批发一块地，然后再零售给业主。但这种模式已经成为明日黄花。他表示，住宅开发商向产业地产转型也与城镇化吻合。

　　陈认为，当前房地产出现的很多问题，并不是房地产本身的问题。由于历史上住房制度不健全，导致过去10年有着大量的住房需求缺口。房地产高速发展实际上是在还以前住房制度缺口的债。但房地产在高速发展过程中也出现了很多问题，比如大城市病、睡城等。而这些都需要产业地产的拉动。

　　在陈云峰看来，中国房地产所反映出来的问题，是产业发展不均衡的问题。比如，解决北京房价问题，需要把集聚北京的大量产业逐渐疏导到一个新的区域，建设通州城市副中心，推动京津冀一体化。

　　“单纯盖个房子卖出去的时代已过去，未来房地产一定是一个产业配套的概念，需要给住宅配套产业和配套社会管理，这也是中国城镇化的核心。”陈云峰表示，未来的房地产应该是融合发展，商业、养老、文化、旅游、产业地产等地产有着巨大发展空间。

　　在转型产业配套方面，陈云峰认为，大开发商同样面临较大的压力。比如，金地由于受人才瓶颈影响，在商业地产转型方面就转得非常费劲。而万科B[0.00%]转H，一个重要原因是国内的会计准则不支持持有物业利润核算。

　　中小企业致命问题是融资能力。它代表着拿地能力。融资能力不行，就不得不退出一二线城市，企业的规模和可持续性发展就受到挑战。最终，中小企业将逐步淡出市场。

　　陈云峰透露，华业地产作为中小企业开发商的代表，目前已经定位为小众型开发商，以打造独特的精品为主，不追求规模。策略仍然是聚焦一线城市。同时也在加大持有型物业的份额。这有利于公司抵押再融资，从而再获取土地。华业地产专门成立了运营公司，将旗下会所、游泳馆、托老所等整合一起，加大持有部分。他们发现，持有物业的收益并不低，还能随时用资产抵押再融资。

　　在商业地产转型方面，华业地产将增大体验型消费面积，将购物部分压缩到40%以下。不再引进落后的百货业态。体验型业态将主要设计为年轻人聚会休闲的场所。同时也会考虑结合电商，应用网上支付等。

　　另外，陈云峰认为，开发商转型的另一个重要方向是海外地产。他认为，现在开发商在国内拿地越来越艰难，但国外由于土地私有则存在大量机会。中国的开发商，不管是开发技术，还是资金或者团队，都处于世界领先水平。“海外开发的朋友告诉我，马来西亚政府对中国开发商的开发模式非常惊讶，原来房地产还可以这么一大片一大片地开发。”

　　华业地产判断，中国房地产市场开发还有十几年的白银时代。2028年将达到顶峰，2032年，人口红利会丧失。