远洋地产：翻过三座大山 股权结构稳定买公司买地忙

　　其次，今年整体来说资金情况比较好，去年对大股东做了股份的定向增发，今年获得8亿美金银团贷款、首发了美元债，总体的资金情况在同行当中属于比较理想状态。

　　另外，远洋地产认为，今年的土地市场出现了一些拓展的机会，土地市场总体上比之前年度有明显的降温，尤其是在并购类项目上。“今年我们拿的10幅地块中有5幅是并购获得。”

　　漫长的蛰伏

　　翻越三座大山

　　在加速扩张之前，远洋地产经历了一个漫长的蛰伏调整期。

　　用远洋地产总裁李明的话来说，远洋最难过的日子是2010年和2011年，最重要的原因是背了“三座大山”：第一座大山是那两年股权结构不稳定：中化、中远的相继退出，股权问题一直持续了两三年，现在换了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构才慢慢稳定。

　　第二是远洋区域结构的调整带来的压力。在2010年前，远洋地产过分倚重北京，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。而北京恰恰是宏观调控的重灾区。这让远洋地产意识到，虽然很有难度，但“必须调整”。李明认为，调整的过程对于远洋来说就是三年的“卧薪尝胆”。

　　在2011年，远洋270亿元的销售收入来自9个城市，而到2012年，来自17个城市。同时，李明还在远洋地产内部进行了管理变革，将公司原来的三级管理改为两级管理，即“总部——事业部——城市公司”，现在变成了“总部——城市公司”，以提高效率。

　　李明眼里的第三座大山是商业性物业。以北京颐堤港项目来看，从拿地到开业一共花了6年时间，总投入40亿元，在开业之前没有任何正现金流回报。这种培养期对于发展的企业来说就像背着一个打湿的包袱。直到2012年起，这种调整才现成果。

　　“经过四五年的培育，商业地产已经到了逐渐成熟和收获的阶段，目前远洋商业地产持有规模在100万平方米左右，今年租金应该可以超过10亿元，上半年是5亿多元。”远洋地产管理层表示。

　　对于商业地产发展的信心，该管理层解释，远洋商业地产95%以上持有的面积在北京非常好的地段，其次，公司现在持有的商业地产是以写字楼为主的，如北京CBD的光华国际，金融街的远洋大厦，包括后续正在开发过程当中的CBD核心区的Z6、Z13等。远洋地产判断：“写字楼受经营、受经济形势的影响相对最小，抗风险能力最强。”

　　据介绍，未来几年远洋地产每年会有超过30万平方米商业地产投入运营，投入运营的商业地产位置均是在一线或者比较热点的二线城市的核心地段。

　　“预计到2019年，远洋商业地产的持有规模会超过350万平方米，年租金收入可以超过30亿元，基本上可以覆盖公司一年的利息支出，这是一个很重要的指标，也是很多投资者、评级顾问非常看重的指标。”远洋地产内部人士透露。其表示，目前远洋的土地储备当中有接近400万平方米是商业地产，大概有一半左右会持有，一半左右会销售，会根据不同城市、项目的具体情况决定。“从未来的发展来看，公司还会再增加一些优质的商业地产的土地储备，特别是增加一线城市核心地段，尤其是写字楼的项目。”该人士说。