远洋地产：翻过三座大山 股权结构稳定买公司买地忙

　　调整股权+

　　调整债务结构

　　翻越大山意味着内修有了成效，而大股东的增持，评级机构的认可，也给了投资人信心。远洋地产借势发行美元债以调整公司债务结构。当然，这些都是远洋地产逆势扩张的底气来源。

　　在2013年9月，远洋地产通过增资扩股，获得中国人寿和南丰集团约8亿美元股本金。增发后，中国人寿持股比例为29%，南丰为21%，两大股东加到一起持股比例增大到50%。今年，两大股东各增派一名董事参与集团经营管理，全力支持远洋的信用评级和美元债券发行工作，两大股东共认购远洋发行的12亿美元债券中超过25%的份额。

　　资料显示，在2009年底，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，成为远洋地产第二大股东，持股比例达16.57%。彼时的第一大股东是中远国际，持股比例为16.85%。

　　国资委要求非地产央企退出，远洋开始淡出了“央企”光环。2010年1月12日，中国人寿再次出手，购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，跃居第一大股东。而去年大股东的增持，也在一定程度上减轻了远洋的财务负担。

　　在今年，远洋地产首次获惠誉、穆迪及标准普尔三大国际评级机构分别给予的长期外币发行“BBB-”信贷评级，“Baa3”发行人评级以及“BBB-”长期企业信贷评级，展望均为“稳定”。

　　惠誉表示，远洋与其大股东中国人寿于未来发展中存在强大协同效应，其充裕的经常性流动现金及稳健财务管理，为未来发展带来保障。花旗表示，乐意看到远洋地产转型至一个更平衡的轻资产商业模式及适度销售增长等，特别在母公司支持下，长远看来合理。穆迪认为远洋拥有充足土地储备，针对大众市场需求推出多元化产品，加上投资性物业的收入贡献日益增加，带来稳健营运效益。标普则指出，远洋的协议销售额稳健增长、收益持续上升、稳定毛利及良好财务管理，有助改善财务状况，预期远洋的盈利能力将恢复，并于明年稳定下来。

　　机构的认可，帮助远洋地产在7月底成功发行12亿美元债融资，这也成为今年以来中国地产行业美元债发行的最大规模的一笔。

　　对于上市7年后首次评级，远洋地产人士认为，经历了战略规划和股权架构调整等动作之后，公司已经进入了相对成熟的发展阶段，“现在，才能向评级机构讲述一个更完整、更稳定的企业故事”。

　　远洋地产强调，选择在这个时机发债主要是为了调整公司的债务结构。从目前远洋地产的债务结构来看，80%是内债，20%是外债。远洋地产希望进一步提高外债占比，未来能达到60%内债、40%外债的比例结构。同时，从债务的长短期配比来看，目前远洋地产一年到期的流动负债约占1/3，一年以上的中长期负债约占2/3。此次调的目标是希望短期负债降到1/4以下。

　　尝试房地产金融

　　在远洋第四步发展战略中，有一个非常重要的板块是轻资产，即房地产金融和房地产投资。

　　“就算未来不能占半壁江山，也至少是三足鼎立，这也是远洋的特点所决定的。”李明对外这样强调房地产金融的重要性。他说，房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年一个重要的发展方向，它将不低于甚至强于对经营性物业的占比。未来远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二，住宅开发在营业收入中还会再占50%~80% ，但盈利会下降，主要起到平台、专业、融资的功能。