深圳地产十强撑起半壁江山 2010年格局重新洗牌

2009深圳哪家房企赚得最多？

２０１０年的地产业，已经在调控的隐隐威胁与“拐点”的争议中拉开大幕。而不少地产人可能还没从刚刚过去的２００９年中回过神来，对于地产企业而言，２００９可谓是大起大落的一年，从年初的惶惶不可终日，到年尾时则是手握大把钞票，面对调控仍信心满满。而当这一年的尘嚣散尽，诸多盘点也开始给这一年更清醒的认知。例如不少人所关心的：这一年赚的最多的是哪个企业，卖得最好的哪个项目，地产大鳄在这一年的征战中战绩如何？

由中国房产信息集团、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心三方发布的“深圳２００９年度销售排行榜”已于近日披露，去年深圳开发的地产企业与项目排定座次，而从几份榜单中，可以看到排名前十的房企占据了深圳市场销售额的半壁江山，市场份额正在越来越快地集中到几家行业寡头的手中，２０１０年，开发商的竞争形势更为严峻，楼市或面临一场行业领导者的重新洗牌。

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“马太效应”加强，前十房企瓜分大半市场

这一年，品牌房企继续领军市场，而且市场份额不断扩大。万科、华侨城、鸿荣源、华润、金光华、南海益田、中海、佳兆业、招商、华来利分别位列２００９年度深圳市开发企业销售金额前十强，这前十强占了全市销售金额的半壁江山，达到了５４．３５％。而销售面积的排行榜上，则依然是万科第一，中海取代了华侨城位列第二，其他上榜企业与销售金额榜变化不大，只有深业与中铁置业取代了华润与华来利上榜，前十名企业占到全市销售面积的２０．６％。

深圳市场的“一哥”在去年诞下了双黄蛋——万科与华侨城，两个企业同样取得了６９．１亿的销售成绩。其中万科是销售金额与面积的双料冠军，去年销售面积达到３９．５万平方米，刷新了万科深圳公司的历史数据。而据有关方面统计，这已经是万科深圳公司２０００年以来第７次在深圳夺魁。而华侨城地产去年主攻豪宅市场，增长明显，虽然销售面积仅有１５．０５万平方米，但销售额则与万科打成平手，两个企业各占了市场销售金额的７．０１％，份额之高令人咂舌。

多年在本土经营的鸿荣源地产，也是销售榜单上的常客，在去年则在销售金额与销售面积榜上同样位居第三，销售面积为３２．２４万平方米，金额达到５０．９１亿元。中海地产则在去年取得了销售面积全市亚军的成绩，销售面积与金额同比翻了一番，但今年以来项目出现“断档”，这种高成长率恐难保持。佳兆业地产、招商地产多个项目齐头并进，也取得良好成绩。在去年，出现了不少凭借一两个热闹项目而登上销售金额榜的企业，包括幸福里的开发商华润置地、溪山与龙岸的开发商金光华地产、半岛城邦的开发商南海益田，以及圣·莫丽斯的开发商华来利实业。

去年以来，大品牌开发商大多在深圳多个项目集体发力，排名前十的开发企业卷走了市场销售额的５４．３５％，这表明品牌开发商的市场号召力进一步加强，产品供应和市场价值也继续向这些品牌房企聚拢。

在２００９年初，就不乏有一些声音对今年一些中小开发企业的前景报以悲观态度，认为市场将“优胜劣汰”，小企业面临被挤到边缘甚至挤出市场的危险，尽管去年出乎意料的牛市令关于有房企将倒闭的预言基本落空，但从年度销售金额的分布来看，大房企与中小房企的差距确实越拉越大。市场这块蛋糕依然如旧，但分到大蛋糕的人却越来越少，５４．３５％的份额高度集中在十个房企手中，这确凿无疑地显示出了强者愈强，弱者愈弱的“马太效应”将影响着未来地产市场发展的趋势。在目前，尽管不乏准备“捞一票”就走的小房企，但大多中小房企仍是想留在地产业，而面对目前的市场集中度越来越高，置业者的品牌观念越来越强，留给他们的则是日益严酷的竞争环境。

２００９年１－１２月全国住宅月度成交量趋势

去年土地市场一路红火，地产大鳄掀起新一轮“圈地运动”。

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“地头蛇”威猛，本土企业称霸深圳楼市

在这张２００９年深圳房企销售金额排行榜上，不难发现，除了华润置地之外，其他九家房企都是来自深圳本土的开发企业。“地头蛇”生猛仍然是深圳市场的一大特点。

近年来国内知名房企在全国各大城市间扩张步伐加快，在不少一线城市，如北京、上海，甚至本土味道也非常浓厚的广州，也不乏一些外地知名品牌进入本土取得较大的影响。在易居中国发布的２００９全国几大城市销售前十名的排行榜上，富力、合生创展、龙湖在北京，万科、保利、金地、星河湾在上海，保利、万科、新鸿基在广州，都榜上有名。但作为一座典型的移民城市，深圳并没有引来太多的外来开发商“移民”至此，目前活跃在市场的开发企业大多是在深圳运营多年，把“根”扎在深圳的本地房企。

有业内人士认为，深圳在多年的市场化进程后，竞争激烈，市场已经高度饱和，外地企业较难进入。而且国内最早的商品房制度亦是来源于深圳，深圳商品房市场也成为其他城市取经的对象。早期深圳房企向外拓展，既是经验输出，同时也是由于市场竞争程度太高，发展空间有限。

另一方面的原因，则是深圳出让土地不多，每年土地供应量难以比肩北京、上海等大城市，在全国多个城市“遍地开花”的房产大鳄很难在深圳拿到优质地块。而且大多数的土地来源都是通过协议出让，本土民企在这方面优势更加明显。这导致国内的房产大鳄很难复制其他城市的经验——从一级市场上拍下充足的优质地块从而进入这座城市——因此，深圳的外来发展商至今仍然不多。

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豪宅大热，助品牌房企业绩冲高

同时出炉的还有２００９年度深圳市销售金额前十项目与销售面积前十项目榜单。而与往年不同的是，今年名列销售金额前十强的项目中，绝大多数属于高端住宅，使得２００９市场成为了不折不扣的“豪宅年”。

在去年，豪宅的大卖成为市场集体狂欢中的最热闹的一景，大多数的豪宅在开盘前，就已经积累了多于出售套数几倍的诚意客户，一次开盘就已一抢而空。而市场价格也水涨船高，以深圳湾片区为例，从年初的２．７万元／平方米就引起市场强烈争议，到年尾时基本都在３、４万元／平方米以上，“一房难求”的盛况却屡现不止。

这从销售金额排行前十的项目列表中可见一斑。在去年，销售最火的楼盘是华润幸福里，单盘就售出了３９．８２亿元，成为单盘销售冠军，华润置地也凭借这一楼盘，首次登上深圳房企销售榜前十。

而在去年荣登房企销售排行榜榜首的华侨城地产，主要战绩也是来自于旗下三大豪宅——纯水岸、天麓以及占一半份额的曦城，在这三个项目的助推下，这一年华侨城地产的销售面积同比上涨了２４２．８２％，销售金额同比也上扬１５５．０６％。其他上榜楼盘，如半岛城邦、圣·莫丽斯、公园大地、三湘海尚、宝能太古城、龙岸等，也大多属于该片区的高端项目，借去年豪宅大卖的东风，赚得盆满钵满。

从开发企业与热销项目榜单的对比来看，去年品牌房企的重心依然是多种类型的住宅全面开发，但豪宅板块相对会成为这些品牌开发商的主要利润来源，例如万科的兰乔圣菲、鸿荣源的熙龙湾，更遑论华侨城、华润、南海益田、华来利等这类在去年专注于豪宅的运营商。业内人士指出，对于有实力的开发商而言，经营豪宅对品牌的传播与提升作用更为明显，而且利润更大，这也是越来越多的品牌开发商拿“高价地”，介入豪宅开发市场的内在原因。

数据来源：中国房产信息集团、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心