2010土地市场猜想

2007年高价地四起，2008年却是流拍满地，到了2009年，所拍近乎皆高价地，如今指针已指入2010年，土地市场又将上演怎样的传奇?
   
    多位业内人士认为，总体来看，2010年，调控之手指向“囤地”无可质疑，但在信贷政策继续宽松的背景下，部分今年已经大量储地的企业或许气势稍减，但依然缺地的企业在拿地上决不会手软。

打击囤地更为严厉

    从2009年8月份开始，国土资源部就充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。

    11月10日，国土资源部印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》两项通知，对商品住宅项目用地出让面积的上限作出了明确规定。

    12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

    12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况。

    虽然数月来国土资源部等部门在打击囤地上调控频出，但被一些专家认为是“毛毛雨”、“换汤不换药”或是“毫无新意”。土地市场依旧高价地频现，地价房价依旧竞相攀升。

    据多位参与国土资源部政策制定或列席相关会议的内部人士表示，不论囤地问题的实质如何，2010年，国土资源部打击企业的囤地行为势在必行，2010年或有以更大力度打击囤地问题的政策措施出台。

    国土资源部近日明确表示，2010年将进一步规范土地供应行为，完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。

    此外，将进一步加大土地开发利用监管力度，落实监管责任。一方面，将进一步完善土地市场动态监测与监管系统；另一方面，省级国土资源部门要督促检查市、县国土资源部门，采取切实有效措施，落实已供应土地开发利用监管责任，实时掌握已供土地特别是房地产用地的开发利用情况。

    国土资源部同时强调，会进一步加强监督检查，督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。

    “严厉罚款或回收土地都有可能发生。”一位业内人士分析，包括考虑加快推出物业税、增加土地增值税等政策都有可能出台，并与证监会、银监会等部门联合限制拿地。比如，规定上市公司募集资金的目的和去向必须要公开，银行贷款的流向也必须得到监管，国土资源部可根据这些信息决定土地是否出让；上市公司竞拍土地前，必须公示其所有的土地储备、使用和开发情况。

    中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为，政府出台的一系列调控政策手段能否落到实处，关键还是要看各地政府的配合情况。

土地市场或略有降温

    2009年房价的高速攀升引发公众声讨，与之结伴而行的高地价同样成为民众和业内人士诟病的焦点。

    一位长期研究房地产市场的专业人士在接受记者采访时认为，国土资源部等相关部委目前出台的一系列有关土地的政策通知，不会抑制企业在2010年的拿地热情，企业担心的不是融资和严打囤地方面的问题，而是楼市成交量下滑的预期。

    该人士分析，2010年我国宏观经济将进入“进退两难”的局面。2010年中国宏观经济将步入经济增长动力转换的关键阶段：一方面，刺激性政策的持续或将带来短期的快速回升和过热，使政策主导性反弹压制市场复苏力量的培育，结构恶化、产能过剩或进一步加剧；另一方面，如果简单采取退出政策，将使政策刺激性需求急剧萎缩，导致还未形成自我循环的市场动力机制夭折，宏观经济短期内可能出现“二次探底”。

    因此，该人士预计，2010年信贷政策将继续宽松。虽然目前预计的7.5万亿元的新增贷款规模较2009年的9.5万亿元略有差距，但实际上2009年还有约2万亿元的新增贷款“趴”在企业的账上，并没有实际支用。所以，2010年对于房地产企业来讲，总体来看并不差钱。

    “相关政策缺失和宽松的货币政策在很大程度上助推了楼市、土地市场的非理性上扬。”一位业内人士分析，2010年关键要看货币政策，比如提高二套房贷首付比例等，政策导致的楼市成交量下滑预期，才是企业将面临的实际压力。

    而对于2010年的楼市，众多的研究机构分析，房价上半年依然会小幅上涨，成交量或出现小幅下滑；而下半年，随着宏观调控政策的明朗，成交量会依势而动，但2010年全国商品房的成交量总体上依然会保持稳定。

    因此，多位业内人士预测，土地市场的走向会依楼市而行，“平稳”也将是今年的主基调，不会出现大起大落。

    “对于‘国四条’的解读，第一，土地出让金首付提高不能表明政策卡紧；第二，加大供给还是解决需求层面问题，不是打压需求；第三，抑制投机同时也保护了正常的购买需求和改善型的需求；第四，加大保障房力度说明政府加大了投入。”北京联达四方房产经纪公司总经理杨少峰告诉记者，“整体来讲，‘国四条’对房地产市场来讲还是激励的意义更大。”

    “如果说当前楼市的泡沫还可以承受的话，那么土地市场的泡沫确实已经比较高了。”杨少锋也分析，2010年土地市场肯定会降温，但不会出现像2008年那种频频“流拍”的局面。

    “该拿的地企业还是会拿。”全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示。

    “特别是新出台的拆拆条例，使拆迁的成本更高，土地的供应会更加困难，企业在拿地上会综合考虑。”陈宝存分析，对于公开市场的“净地”争夺不会明显降温，但对于走“一二级联动开发”路线的企业，在储地的速度上或许会放缓。