深圳中原工商铺部总经何世胜年度报告及业绩总结

可能大家对商业物业，商业物业从投资角度来说，不是主流，在国土局的数据，我们没有很详细拿到，商业厂房的数据，我们光凭我们成交的数据，跟大家分享一下。

第一步，先说工商铺部在09年的数据，在09年，我们成交的交易总数是1126宗，交易面积29.88万平方米，成交金额36.09亿元，营业收入1.07亿元，也是成立以来，第一次突破一个亿的。

去年新闻发布会，那个时候商业还是一潭死水，因为一二月份住宅市场还向好的时候，商业还没有转过来，但是从3月开始，市场转变了，从年底为止，整个商业的变化非常之大。

下面我为大家简单分析一下，整个写字楼供应量还有供应成交的数据方面。09年，整个写字楼的供应是非常热闹的，所有项目都新增，提供的面积99.60万平米，比08年增长67.25%，刷新了新纪录。整个区域的分布，南山有六个项目，福田有八个项目，龙岗也有五个项目。总的供应量来说，有一个特点，虽然100万的平方米，慢慢发展商以长期持有为主，比如我们熟悉的大中环国际交易，还有东海，还有NEO，他们推出的面积当中，有一大部分是保留持有的。

成交量08年全年成交了20.58万平方米，09年24万平方米，成交量的分析也是看情况的，月度来看，4月到10月高峰期，这是所有中心区的写字楼推出量最大的情况，月度成交的面积是最大的，差不多7万平方米，到年底的时候，跟住宅不一样，到第四季度，成交量有所下降，这是发展商看市场情况，有所保留导致的影响。

我们看看成交价格，如果是从04年到09，成交价格已经从9000多上升到24000多，但是从09年一年的成交价格来看，从年头16533到年尾29487，也上升了80%，并且是很惊人的数据，因为写字楼的总面积是透过甲级、乙级，均价的落差比较大，如果从区域性来看，还是更大的差异。

2010年2011，能够退出的供应量超过176.13万平方米，其中福田约为66.9万平方米，虽然我们有近100万的面积出来，有接近40%的发展商表明态度，不会卖，只会收租，代表只有50到60%的面积销售。

在区域影响来看，商务公寓，写字楼，厂房型办公楼，也会引起价格非常之大。我们估算，明年总的成交量会增长15%，成交价也会增加10%到15%左右。

看完一手的数据，我们看二手的数据，总结09年，我们有几个点可以看一看，空置率，市场既然有这么多新的供应，未来怎么消化掉市场的面积？我们看一看09年来说，几个大片区的空置率，目前到09年12月为止，大部分的空置率不会超过10%，各个区域四个点左右，虽然经过一年这么大的消化量，但是在市场上还是这么旺盛，所有办公楼几乎都有人用，这带给我们很大的信心，未来的写字楼不会没人用。

第二个，看看写字楼的走势，自从“限外令”取消后，售价跳跃上涨，罗湖区影响比较大，受港人欢迎，福田区每个月上升10%到20%左右，均价最高峰已经达到3万块钱，最差的也接近2万块钱。

下面我们看看租金走势。关心回报率，也关心租金，看看租金09年发生的变化，比售价来得温和一点，从年头1月份大概的幅度到12月的幅度，130块钱年头的租金到年底也是接近这个轨道，全市的平均价格目前大概在121元/平方米左右，带动很多投资者对商业的喜好，如果按照租金的回报率，我们的投资比住宅略高。

在整个09年来说，所有回报率是有所下降的，因为在所有的售价在提高的同时，租金的价格还没有提高的情况下，所有的回报率到最后年底大概是5%到6%左右，很多旧的写字楼其实一直都是旧的租约，现在统计这个数据，很多旧的租约跟新的租金水平还是比较低的，用新的租价算，我们的回报率比较低，如果按照旧的租约来算，如果算09年的租金的价格，回报率也是比较高的。

今年在年头，一般来说，都是商业公司搬迁最多的时候，我们会发现，目前续约的公司变多了，以前说08年代生意不好，搬来搬去，09年没有出现这个状况，2010年没有搬走，留在那个地方，减少成本。