深圳中原董事总经李耀智2009业绩总结及市场预测

先总结一下2009年，2009年，基本上整个深圳也是一个历史的新高，从整个成交量已经突破两千万，二级市场大概650万，三级市场大概1370万，其实成交量也是创了深圳历史的新高，包括房价。刚才我们同事说，房价的同比升了30%，基本上房价整年的升幅大概80%，我们要立足于09年，才能看2010年，有几个方面看一下。

第一，首先我们预判一下成交量，刚才也说了，从11月份，包括压抑投资，严格执行二套房，利率不能往下浮，有关这方面，不但有新的政策出来，说明2010年，应该从政策层面，只会越来越多，如果有那么多的政策出来，比较简单地看得见，基本上从这个方面也会影响成交量。

刚才我们说了，09年是一个不平凡的一年，到底以前是怎么样的？我们可以看一下以前的数据。04年到06年，应该是比较正常的成交年份，基本上每一年，一手加二手的成交量将近1400万左右，深圳走在全国前面，8月份成交量往下跌。09年应该有一部分是08年压抑的客户没有出台买房，09年第一季度，特别多的需求，买来用的客户出来。

09年，应该还是成交比较多的一年，我们预测，相对来说，2010年，应该从需求方面，恢复比较正常的水平。我们从房价升了，现在租售比已经远远高于国际社会的警戒线，警戒线大概在1：300左右，我们全市基本上达到1：400，很简单一点，很几个区值得我们看一下，盐田区相对来说，租金回报率还是比较低的。刚才张总也说了，罗湖区相对来说，因为他在09年升的时候，没有升那么厉害，反而现在的租售比，租金回报率相对来说是比较稳定的。所以我们看，高房价，可是租金没有跟房价的升幅，也是影响成交量。变成2010年，我们估计这个方面也会影响成交量。

从一手房来看，现在2009年底，估计增加的存量大概120万平米左右，2010年新房的供应140万平米，推出减少，也影响一手房的实际成交。我们来预判，基本上2010年，我们预计成交量将会减少25%—35%，会从2000万的水平恢复到1300万到1500万的水平。成交量减少，其实也是一个理性的回归。我们看完成交量的预测，我们看看这个房价，从这个价格预测来说，第一还是看政策，虽然说我们估计政策越来越多，可是整体的方向，相对来说没有07、08年当时那么严谨，当时基本上一刀切，基本上增幅、预见有问题，所以对所有的贷款都受到严格的控制，可是2010年，除了通货膨胀以外，政府还要考虑到底今年国际的社会环境会不会出现一个好转，拉动整个经济三头马车能不能从内需慢慢转移到投资，还有出口。

有关政策来说，应该是没有矛盾的，方向可能有所收紧，收紧的力度不一定好像08年这么厉害，有关这方面，我们预测政策相对宽松，这个概念跟以前有点不一样，是比较严谨的相对宽松。
从开发商来说，从08、09年可以看出，发展商回笼的资金12000亿，但是深圳推出来的土地基本上1200亿，发展商开发到回笼，从资金的回笼，深圳发展商面对资金的压力还是比较少的。

第二方面，除了销售回宽之外，我们看了金地、万科、华侨城、中海很多大的企业，在09年也获得了银行的授信，包括佳兆业在香港IPO了，发展商经过08年的困境，09年经过安排，发展商的压力相对少一些。我们回顾08年深圳房价的调整，在08年初的时候，有个别发展商资金链开始发生压力，带头降价，所有发展商都有压力。所以另外一点，也是一个习惯，从发展商08年他们面对压力去卖楼以后，09年很多发展商很后悔，如果能撑一年，本身的利润能够获取更高，有关这方面，2010年如果成交减少，发展商本身的资金没有遇到太大压力的时候，发展商用力去卖楼的机会还是有所减少。

从投资者方面，基本上从2009年3月份到12月份，我们可以看得见，投资客相对来说还是比较成熟，面对小的波动，相对来说他们的心态，他们的实力还会用比较撑的态度。投资客09年也发生了变化，刚才我们看了几个市场，我们留一点，不但是本地客，还有一部分是外面来的，港澳台，还有一部分是内地来的，相对来说，我们做一些简单的统计，他们相对持有一些物业，相对来说还有两三年的时间，他们本身的压力还是会相对少一点。

大家都谈到了2010年有通货膨胀，09年10月份CPI，从负数转成正数，2010年，我们预计，放贷的额度还有7万亿，很多人预期2010年有通货膨胀，也会令固定资产的价值有所升温，对房价有支持的一方面。

另外成交量的跌幅，到底周期有多少才会影响房价，我们看了几年，从07年7月份成交量开始下滑，可是真正反映房价的跌幅要等到08年1月份、2月份，08年房价回升了，真的房价升温要等到09年3、4月份。时间的调整，绝对不会马上影响房价，最近看很多媒体说，成交会影响房价，但是我们统计的数据来看，基本上房价跟成交量有所挂钩，但是不会马上反映。12月份上个礼拜，一月份的前两个礼拜，成交量确实有所萎缩，可是还没有那么快反映价钱。

用观察者的观点，2010年的房价，我们觉得还是比较稳定地发展，稳定发展的同时，我个人预判，相对来说，整体房价会稳定，可是不同产品，有不同的发展方向，相对来说，供应链大的，特别是一些关外地方，也许房价会波动的幅度比较厉害，可是一些资源比较稀缺的，真正的豪宅，反而不但不调整，反而有一部分稳中有升，当然这个代表真正的豪宅。比如一些关内有海景的，有湖景的，有山景的，不可取代的多。

到09年，有些房价已经超过07年，可是有些地方跟07年持平，略低07年，这就是产品的差异。在福田的水榭花都，香蜜湖一号，华侨城，这些已经高于07年的高位，代表他本身的价格，根据市场的反映，已经超过07年。可是有些关外的楼盘，相对来说，本身的价值还是低于07年，代表真正的价值没有根据市场的好转真正提升出来。

说到房价，还有成交量以后，我们还做了关于行业的预测，09年代绝对是一个遍地开花的时间，我们看了很多同行陆续开铺，有的开到两百家三百家，还有很多中小的代理公司也出来了，还有很多个体户也出来了，我们做了数据的统计，其中世华、中联，我们的份额达到50%，二手房的成交量从1370万回落到800万左右，我们佣金收入大概21—25亿元。我们估计不能支撑这么多的代理公司，今年估计有30%到70%的代理门店也许会面临亏本，到底关不关，还不知道，如果亏本，相对来说这个行业可能有点压力，我们估计大概600到700家面临赔本的同时，也面临倒闭。有关这方面，也呼吁政府可以关注这方面，如果2010年很多中型面临倒闭，会不会影响业主跟社会，我们希望政府关注这一点，真的有一些中小代理公司面临关门的时候，不好引起整个社会的动荡，因为大家也看得到，08年，有些代理公司倒闭，其实也会影响很多客户、业主，还有很多小型拿了钱走了，也是值得政府关注的。

中原有什么策略？基本上还是维持稳健的发展策略。从住宅方面，我们到年底大概只有170个门店，加工商铺，2010年，在这个市场，我们还会维持门店经营的同时，还会多一点网络营销，二三级互动，还有二级互动，还有跨区成交，还有住宅、工商铺的网络成交。包括最近深圳也走到外面，我们在东莞、惠州加强互动。虽然说2010年，整个市场还会比较波动，可是中原还会维持我们稳健的经营作风，稳健发展，同时希望这个行业，虽然说有一些小的调整，但是千万不好对这个行业有一些不好的影响，有关这方面，我们做了2010年，对成交面积，成交价，还有行业，还有中原的策略。