中原集团研究董事程澐：中原地产红皮书2009发布

中原领先指数--深圳的领先指数在2008年6月5号在深圳颁布的，中原领先指数主要是有这么几个部分组成，最大的一部分就是对二手市场价格走势的描述，称之为二手价格指数。我们为什么要选择二手市场作为我们价格指数研究的对象，我们知道一个成熟市场的发展，并不是一个新房市场蓬勃成长的市场，是一手市场和二手市场比较均衡地发展。

我们看到这几年整个中国房地产的市场，特别是大城市房地产的发展，都逐渐步入成熟的阶段，其中深圳在去年，应该从04年以来，一直到2009年，一手市场和二手市场的比重，也在出现结构性的变化。到2009年，深圳二手市场占全市成交量的份额已经接近7成，就像刚才同事所说的，新房交易量在6000到7000万平方米的水平，新房1400万平方米的水平。二手市场，天津、广州也开始超过一手市场的一半。步入成熟房地产的发展阶段，最重要的标志，二手房市场已经跟一手房市场已经是各占半壁江山。

二手市场蓬勃地发展，实际上所反映的市场的需求是最真实的，因为二手市场所反映的买卖的交易过程，买房和卖房都是个体的，没有任何机构的因素。新房市场定价权基本上是开发商来定价的，开发商可以根据市场的变化，根据手头资金所拥有的程度，他去定市场的价格，二手房是由个体决定的，所有的个体汇聚起来反映价格的趋势，这才是真正对市场供求关系的反映，这也是为什么我们选择二手价格指数，认为真正描述市场真正需求的对象来研究。

二手市场本身价格的趋势，对一手市场的定价，特别是在深圳已经达到70%比重的二手市场，它对一手市场的定价，具有一个非常重要的意义。同时我们也知道，深圳这个市场，对全国其他城市的市场，也有非常重要的影响，我们看到过去几年，深圳市场的波动情况，整个中国07、08、09三年兴衰的变化，其实深圳市场引领整体变化的趋势，为什么？其中很重要的是以下三个原因：

第一，深圳市场整体发展的阶段性，决定他是快速成长的阶段。第二，人口的特征，年轻的人口，属于享受人口红利的人口非常巨大，跟其他城市的人口结构来比，是非常大的规模。第三个，深圳在刚才我们所说到的，中原有指数的五个城市，北京、上海、广州、天津，深圳是规模最小的，一手和二手加起来1500万左右，其他的城市基本上已经超过3000万，上海和北京已经超过5000万的水平，深圳是最小的，但是由于城市发展特征和人口的特征，使资金的流动性高度活跃，也带来深圳池这么小，兴风作浪、波动的机会多，因为它最敏感反映市场供需的变化。这是一个开场白。

现在我们把注意力引到深圳的二手指数变化的情况，在过去07、08、09三年戏剧性变化的市场，二手指数反映什么样的市场的增值。

中原的报告里面有最新的2009年12月份领先指数的报告，我们看指数，分三个层面看，第一个看全市指数，第二个看分区指数，第三个看板块和里面细分市场的变化。今天我的报告从这样几个方面分享，第一个宏观的趋势，我们看全市深圳指数的变化，研究纵观的割据，我们看分区指数的变化，研究微观市场，我们看一下分类市场表现出来的市场特征，同时我们要知道，作为一个投资性的需求，在中国经济这么蓬勃发展的时代，实际上投资性的需求是无可抑制的，但是投资应该有一定的理性，我们实际上倡导的是长期投资的理性投资，如何看一个市场的理性，我们主要从租金指数和租金的回报率这两个方面，最后一个，我们看看如何看市场未来的发展，我们最新的提到的一些景气性的指标，也可以供各位参考。

第一个，我们看全市指数，用全市指数来看看深圳过往这一段时间变化的情况，我们选择指数的公布时间是2004年5月，从2004年5月到2009年12月，我们可以看到深圳二手住房住宅价格的变化，明显我们看到经历了一个高潮，也进入了一个调整，目前又进入了一个新的高峰的时代。同时在这张图里面，我们另外用了一条蓝色的线参考，这个蓝色的线是一个平均价格的变化，为什么用这两个线做比较，平均价格反映的是市场所有成交的数据，这里面会有一些前后期统计的对象不一致，它是一个笼统的价格，里面并不是反映出同一个楼盘前后期的价格。

还有受这一类成交物业里面结构性的影响，比如说某个月，可能是豪宅占得比较多，某个区域占得比较多，这些结构性的变化。因此它就会显示出很大的波动性，在上升的时候，或者在下跌的时候，周期里面也会出现一些反向的变化。

中原指数是同质可比的样比，我们比较的同一样东西，所以前后的变化趋势就有一个更好的参考性。跟目前国内所有指数不同的一个地方，我们的同质可比性，其他的指数基本上是平均价格的一个拉数。这是中原指数的优势，这样的指数剔除各种各样的因素，使得指数前后期有一个可比性，对市场的反映更加客观。

我们看04年到09年，这五年时间，对市场的描述是什么样的？很明显，指数的发展有反应出市场经历了四个不同的发展阶段，06年以前，深圳整体的房价是处于比较稳定发展的时期，价格也是平稳增长的，第二个阶段，06年的1月份开始到07年的7月份，特别是07年的上半年，价格出现爆发式的增长，当时在2007年8月份，指数值达到了当时的历史高位，267点。

第三个阶段，07年8月，信贷收紧以后，深圳首先出现了整体市场的萎缩，价格成交量进入了萎缩，价格也逐渐地开始调整，这一段时间，是一个调损回落的时期，如果我们把这个峰值和到调整的底部的值，两个比较的话，09年的1月份，我们认为是一个最低点，08年的1月份是调整的波点，调整的幅度大概接近26%。09年的春节以后，因为春节比较早，所以2月份整个市场又出现了一个快速反弹回升的过程，而且到了2009年的12月，这一个周期的最高峰值已经超越了2007年的峰值，达到283点，从指数的增幅来看，增长的幅度达到98%，所以我们看到指数的变化，可以很清晰地反映出，市场变化的趋势。

第二个层面，刚才我们看到市场的大势，深圳有若干的行政区所组成，每一个行政区的发展阶段，物业特征和市场的发展程度都不一样，所以每一个区域的特征如何，中原指数可以在中观层面给大家提出解读。

这里主要覆盖罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗。红色这条线是全市的指数，其他是各个区域的变化，总体来看，基本上各个区域的分区指数跟全市指数的变化是一致的，但是也可以看出，在这里面，个别区域的指数是高于全市指数。很明显罗湖和福田是高于全市的平均水平。