中原集团研究董事程澐：中原地产红皮书2009发布

中原领先指数--深圳的领先指数在2008年6月5号在深圳颁布的，中原领先指数主要是有这么几个部分组成，最大的一部分就是对二手市场价格走势的描述，称之为二手价格指数。我们为什么要选择二手市场作为我们价格指数研究的对象，我们知道一个成熟市场的发展，并不是一个新房市场蓬勃成长的市场，是一手市场和二手市场比较均衡地发展。

我们看到这几年整个中国房地产的市场，特别是大城市房地产的发展，都逐渐步入成熟的阶段，其中深圳在去年，应该从04年以来，一直到2009年，一手市场和二手市场的比重，也在出现结构性的变化。到2009年，深圳二手市场占全市成交量的份额已经接近7成，就像刚才同事所说的，新房交易量在6000到7000万平方米的水平，新房1400万平方米的水平。二手市场，天津、广州也开始超过一手市场的一半。步入成熟房地产的发展阶段，最重要的标志，二手房市场已经跟一手房市场已经是各占半壁江山。

二手市场蓬勃地发展，实际上所反映的市场的需求是最真实的，因为二手市场所反映的买卖的交易过程，买房和卖房都是个体的，没有任何机构的因素。新房市场定价权基本上是开发商来定价的，开发商可以根据市场的变化，根据手头资金所拥有的程度，他去定市场的价格，二手房是由个体决定的，所有的个体汇聚起来反映价格的趋势，这才是真正对市场供求关系的反映，这也是为什么我们选择二手价格指数，认为真正描述市场真正需求的对象来研究。

二手市场本身价格的趋势，对一手市场的定价，特别是在深圳已经达到70%比重的二手市场，它对一手市场的定价，具有一个非常重要的意义。同时我们也知道，深圳这个市场，对全国其他城市的市场，也有非常重要的影响，我们看到过去几年，深圳市场的波动情况，整个中国07、08、09三年兴衰的变化，其实深圳市场引领整体变化的趋势，为什么？其中很重要的是以下三个原因：

第一，深圳市场整体发展的阶段性，决定他是快速成长的阶段。第二，人口的特征，年轻的人口，属于享受人口红利的人口非常巨大，跟其他城市的人口结构来比，是非常大的规模。第三个，深圳在刚才我们所说到的，中原有指数的五个城市，北京、上海、广州、天津，深圳是规模最小的，一手和二手加起来1500万左右，其他的城市基本上已经超过3000万，上海和北京已经超过5000万的水平，深圳是最小的，但是由于城市发展特征和人口的特征，使资金的流动性高度活跃，也带来深圳池这么小，兴风作浪、波动的机会多，因为它最敏感反映市场供需的变化。这是一个开场白。

现在我们把注意力引到深圳的二手指数变化的情况，在过去07、08、09三年戏剧性变化的市场，二手指数反映什么样的市场的增值。

中原的报告里面有最新的2009年12月份领先指数的报告，我们看指数，分三个层面看，第一个看全市指数，第二个看分区指数，第三个看板块和里面细分市场的变化。今天我的报告从这样几个方面分享，第一个宏观的趋势，我们看全市深圳指数的变化，研究纵观的割据，我们看分区指数的变化，研究微观市场，我们看一下分类市场表现出来的市场特征，同时我们要知道，作为一个投资性的需求，在中国经济这么蓬勃发展的时代，实际上投资性的需求是无可抑制的，但是投资应该有一定的理性，我们实际上倡导的是长期投资的理性投资，如何看一个市场的理性，我们主要从租金指数和租金的回报率这两个方面，最后一个，我们看看如何看市场未来的发展，我们最新的提到的一些景气性的指标，也可以供各位参考。

第一个，我们看全市指数，用全市指数来看看深圳过往这一段时间变化的情况，我们选择指数的公布时间是2004年5月，从2004年5月到2009年12月，我们可以看到深圳二手住房住宅价格的变化，明显我们看到经历了一个高潮，也进入了一个调整，目前又进入了一个新的高峰的时代。同时在这张图里面，我们另外用了一条蓝色的线参考，这个蓝色的线是一个平均价格的变化，为什么用这两个线做比较，平均价格反映的是市场所有成交的数据，这里面会有一些前后期统计的对象不一致，它是一个笼统的价格，里面并不是反映出同一个楼盘前后期的价格。

还有受这一类成交物业里面结构性的影响，比如说某个月，可能是豪宅占得比较多，某个区域占得比较多，这些结构性的变化。因此它就会显示出很大的波动性，在上升的时候，或者在下跌的时候，周期里面也会出现一些反向的变化。

中原指数是同质可比的样比，我们比较的同一样东西，所以前后的变化趋势就有一个更好的参考性。跟目前国内所有指数不同的一个地方，我们的同质可比性，其他的指数基本上是平均价格的一个拉数。这是中原指数的优势，这样的指数剔除各种各样的因素，使得指数前后期有一个可比性，对市场的反映更加客观。

我们看04年到09年，这五年时间，对市场的描述是什么样的？很明显，指数的发展有反应出市场经历了四个不同的发展阶段，06年以前，深圳整体的房价是处于比较稳定发展的时期，价格也是平稳增长的，第二个阶段，06年的1月份开始到07年的7月份，特别是07年的上半年，价格出现爆发式的增长，当时在2007年8月份，指数值达到了当时的历史高位，267点。

第三个阶段，07年8月，信贷收紧以后，深圳首先出现了整体市场的萎缩，价格成交量进入了萎缩，价格也逐渐地开始调整，这一段时间，是一个调损回落的时期，如果我们把这个峰值和到调整的底部的值，两个比较的话，09年的1月份，我们认为是一个最低点，08年的1月份是调整的波点，调整的幅度大概接近26%。09年的春节以后，因为春节比较早，所以2月份整个市场又出现了一个快速反弹回升的过程，而且到了2009年的12月，这一个周期的最高峰值已经超越了2007年的峰值，达到283点，从指数的增幅来看，增长的幅度达到98%，所以我们看到指数的变化，可以很清晰地反映出，市场变化的趋势。

第二个层面，刚才我们看到市场的大势，深圳有若干的行政区所组成，每一个行政区的发展阶段，物业特征和市场的发展程度都不一样，所以每一个区域的特征如何，中原指数可以在中观层面给大家提出解读。

这里主要覆盖罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗。红色这条线是全市的指数，其他是各个区域的变化，总体来看，基本上各个区域的分区指数跟全市指数的变化是一致的，但是也可以看出，在这里面，个别区域的指数是高于全市指数。很明显罗湖和福田是高于全市的平均水平。

我们具体来看一下，我们截取07年8月份到今年年底，两个波峰一个波谷比较，我们可以看到，罗湖区和福田区，这两个区域是跌得少，涨得多的，罗湖和福田可以看到，最高的时候，2009年2月的价格比2007年8月的价格，我们可以看到变化的情况。

南山区这是当时07年8月份开始调整的时候，是跌得最多的，但同时在这一轮反弹期里面，又是涨得最多的一个区。龙岗区在2007年8月份调整当中，跌得比较多，在这一轮的反弹区反而是涨得比较少的区，因为这些是基于指数的一个样本，大概是对全市活跃成交的175个楼盘，我们进行若干年的跟踪所反映出来的情况。刚才张总所描述的三级市场是比较区域性的宏观的情况，这里可能更细微地从样本本身反映出来的前后期的情况。我们更清晰地反映出市场的变化。

再看一下，在这些指数样本里面，在楼市新一轮的2009年的反弹期里面，各个区里面，又有多少楼盘超越2007年的高峰，这个饼图（PPT）可以反映出来，大概有81%的楼盘价格已经超越了2007年的高峰，另外二成还没有回到2007年的高峰。按照区域的分布，我们可以看到罗湖区、福田区、南山区这三个区域里面的楼盘，大概将近八成已经超越了07年的高峰水平。同样在二成没有超越07年的高峰楼盘里面，远郊这三个区占的比例比较大，龙岗、宝安和南山。南山这个区比较特殊，07年涨得比较厉害，08年跌得最厉害，09年三月已经超过07年的高峰，还有一部分没有回到高峰。南山是供应量比较充沛的区域，价格波动的幅度、空间相对来说比较大一些。

第三个层面，从微观市场，我们看看各类细分市场跟大势的走势是什么关系？这里我们选取叫高档公寓的指数，这里的高档公寓基本上跟二级市场、三级市场所定位是一致的。总价是150万到200万以上的楼盘作为一个高端的公寓。我们选取这一系列的样本做了一个这样的指数，我们看到黑色这条线是全市的指数，高端的公寓是红色的指数，这条线是用红色表达出来了，很明显地可以看出，高端公寓整体的走势是要优于全市指数的走势，07年12月份，整体的全市指数达到312.6点的时候，高档公寓价格指数为391.8，09年的水平高于全市的水平，大概是25%。

我们看看指数样本反映出来价格的情况，涨幅的分布情况，我们看到散点最密集的地区，2007年初，市场处于比较弱的情况下，调整末期的情况下，当时市场成交价格，涨幅在介于20%到100%的涨幅的价格，基本上集中在一万元平方米的物业，两万以上的物业相对来说占的比例是比较少的，从散点图上可以看到。

但是到去年年末，我们可以看到散点图出现了很明显的变化，这两堆散点，我们用的是同样的样本，也反映出变化的情况。我们可以看到，基本上大部分成交的样本的涨幅，有涨幅的介于20%—100%之间的样本，我们超过了单价两万的楼盘。当初一万块的楼盘，现在基本上已经涨到两万块的水平，很明显通过样本涨幅的变化，通过价格的变化，可以看出来整体市场波动的情况。

同时我们可以看看个案，楼盘的情况。全市的指数，我们知道，从2009年1月份和12月份，波峰和波谷大概是58%的涨幅，豪宅的平均涨幅达到68%，比全市的涨幅高10%。同时最引人注目的是香蜜湖第一生态园、天鹅堡这些物业，涨幅已经超过70%，甚至有一些接近100%，每一个楼盘前后期去比较，又反映出更细微的特征，这些详细的变化，在每一期的详细报告中，都会跟大家做出点评。

在所有的样本中，我们可以再看一看，是跌得多，还是涨得多，还是跌得少，涨得多，因为深圳三年的变化太戏剧性的，从前一个高峰到一个谷底，又到一个新的高峰。在这一轮的变化里面，到底涨跌的变化怎么样。跌幅在20%以内的样本，当前的价格已经全部超越07年的最高峰，当时跌得少的楼盘，已经全部超过07年的高峰。跌幅在20%到40%区间的样本，其中84%已经超越了2007年的最高峰，跌幅40%以上的样本，当时跌幅比较大的，其中只有50%左右，就是一半超越2007年的高峰，另一半还没有回到07年的水平，这也反映出来，跌幅少，说明市场本身的抗跌性比较强，这些区域我们也参照前面的分区指数，也可以看到，其实就是在那些中心区域和一些资源无可替代的区，这也反映出房地产投资置业的一个最根本的要诀，就是地段效应，就是真正反映出房地产投资的价值，这也是再一次证明这样的道理。

最后从长期投资的角度看看，租金的回报率水平是什么样的呢？这里我们选取了这样几个数据进行比较，第一张图表达了价格的指数和租金的指数之间的关系，这里我们可以看到，整体深圳市场价格指数，尽管当中有调整，但是还是一直向上的，相当快，价格还呈现高度增长的状况。但是租金的回报率，在过去的五年当中基本上是非常平稳的，只是在近期略有小小的回升，从租金本身的指数来说，波动的幅度非常小，我们看到基本上是一条平稳的线。

第二张图我们选择租金回报率和当期银行的贷款利率，我们进行比较，我们可以看到一条节点，这点发生是2006年，差不多2005年的年尾和2006年初，这个时候我们可以看到，黑色的这条是同期贷款的基准利率，红色这条是租金回报率。在06年以前，租金的回报率是高于贷款利率的，反映出什么问题？我以租是可以养贷的，我每个月的租金是可以偿付贷款水平的。但是到06年开始，就产生分歧了，这个时候租金的回报率已经和贷款的利率产生非常大的剪刀差，逐渐扩大，一直到了2008年末，特别是剪刀差越来越扩大，在这个过程当中，央行十一次的调息，深圳价格的飞涨，十一次调息的累加，使得租金的回报率急剧地下降，在那一段时间，整个市场以炒楼为主，人们并不在意租金回报率对收益的贡献，同时租金回报率相对来说，和房贷来比，是无法养房子的。

从07年的8月份以后，市场又开始进入调整期，贷款维持了相对平稳的利率水平，特别是08年的年底开始，整体的降息周期，中国又进入降息的周期，我们可以看到，目前租金回报率的水平，跟同期贷款利率的水平，已经开始呈现稳定地变化的情况，差距开始缩小，但是同样，如果仅以这两个数值去衡量的话，目前来说，整体市场以租是无法抵贷的。但同样，这是一个整体的情况。

我们看看分区的情况，我们这里罗列的是截止到2009年12月份，整个深圳这么多区域，包括板块里面，租金回报率的排行榜。我们看到深圳平均的回报率是在2.7%，这个逐年下降。目前国内几大城市，除了天津以外，一线城市回报率都在3%以下，深圳这两年，由于价格的飞速上涨，租金回报率下降很快，但是个别区域的回报率高于全市的。比如罗湖区的蔡屋围就是名列榜首，我们整体来看，关内的区域租金回报率相对比较高，而且这些比较高的区域，基本上都集中在罗湖和福田，其中很有意思，南山也有两个，所以我们从长期的投资角度，租是无法抵贷的，但是如果投资关内一些特殊的区域，租赁的收入、现金流的回报还是不错的。根据指数，我们可以提供这样一些投资的参考。

刚才指数反映的是过去历史发展的轨迹，但是我们研究市场，关键要判断未来市场如何走的，从本身指数系统的样本和里面的数据，我们有一些反映未来发展的指标，值得我们进行参考。这里面我们选择一些景气性的指标。这个景气性的指标主要分两个，一个是新增盘源量，还有一个新增客源量。我们看一手新房市场，批准预售和成交的销售，批准预售面积和销售的面积，或者说新推盘量和销售的关系。

我们看二手房，我们可以看有多少供应，多少成交，最重要市场的现行指标或者景气性的指标，新增的放盘量和客源量。新增的放盘量反映供应的情况，客源量反映需求的情况。新增的放盘和新增的客源的比较，应该是短期从过往历年的数据显示，对未来在大的政策环境、利率环境不发生变化的情况下面，直接影响未来一到三个月内短期的市场成交的氛围。我这里给大家演示一下这个关系，红色的曲线表明成交量的关系，黑色的柱状图是新增苦户的情况，后面是盘源的情况。最近我们看到，新增的盘源开始增长，客源量也增生，但是近期有浓厚的观望。

刚才这张图不太明显，我们再仔细分析一下，我们选择新增客源和新增盘源之间的比，我们称之为客盘比，也是一个供求比的关系，黑色的线显示客盘比，客盘比跟成交量现实整体的走势是一致的，成交量会滞后客盘比两到三个月，当客盘比呈现上升的趋势，求大于供的时候，整个成交量在未来两到三个月反映出直接的增长。

上个月的数据，指数系统已经显示出来，新增的客源减了10%，新增的盘源新增了16.9%，客盘比下降了23.5%，再加上未来农历新年销售的淡季来临，目前整体政策的氛围开始趋紧，所以我们估计从历史的趋势、规律来看，未来两到三个月，也会出现20%的缩减。

同样我们看一下，领先指数跟客盘比有什么关系？客盘比反映的是供求的关系，所以供求差距的缩小，实际上也是反映出价格涨势增长的速度也开始减缓，所以我们要看一下，价格指数跟客盘比的关系。我们可以看到，客盘比暂时回升，实际上是卖方市场的到来，房价开始出现直接回升的趋势。我们可以看到这样的节点，08年的10月，从这一点开始，整个市场的价格开始进入了平稳期，止跌回稳，同样客盘比快速的下跌，也会表明买方市场慢慢强势起来，价格的上行会受到阻力，我们看到目前客盘比明显往下调头，因此从近期来看，价格上行阻力在增加。

可以预测，在未来两到三个月里面，二手房可能出现松动，价格也会增加，当然这个也分不同区域，不同类型的产品，就像我们刚才回顾，在低谷时期，跌得多涨得多的盘，不同区域，不同品质的楼盘表现的特征也不一样，但是总体来说，应该是买方市场开始领先。

这个是我们通过中原领先指数对市场的解都和判断，也希望媒体朋友们和在座的各位朋友，对指数有兴趣的可以跟我们一起探讨，使得我们指数更好解读深圳房地产的发展趋势。另外做一个预告，从今年2010年1月份开始，深圳的指数报告将会在每月的1号跟大家发布，所以各位媒体的朋友们，你们也可以从1号也可以得到最新的市场判断。