中原集团研究董事程澐：中原地产红皮书2009发布

我们具体来看一下，我们截取07年8月份到今年年底，两个波峰一个波谷比较，我们可以看到，罗湖区和福田区，这两个区域是跌得少，涨得多的，罗湖和福田可以看到，最高的时候，2009年2月的价格比2007年8月的价格，我们可以看到变化的情况。

南山区这是当时07年8月份开始调整的时候，是跌得最多的，但同时在这一轮反弹期里面，又是涨得最多的一个区。龙岗区在2007年8月份调整当中，跌得比较多，在这一轮的反弹区反而是涨得比较少的区，因为这些是基于指数的一个样本，大概是对全市活跃成交的175个楼盘，我们进行若干年的跟踪所反映出来的情况。刚才张总所描述的三级市场是比较区域性的宏观的情况，这里可能更细微地从样本本身反映出来的前后期的情况。我们更清晰地反映出市场的变化。

再看一下，在这些指数样本里面，在楼市新一轮的2009年的反弹期里面，各个区里面，又有多少楼盘超越2007年的高峰，这个饼图（PPT）可以反映出来，大概有81%的楼盘价格已经超越了2007年的高峰，另外二成还没有回到2007年的高峰。按照区域的分布，我们可以看到罗湖区、福田区、南山区这三个区域里面的楼盘，大概将近八成已经超越了07年的高峰水平。同样在二成没有超越07年的高峰楼盘里面，远郊这三个区占的比例比较大，龙岗、宝安和南山。南山这个区比较特殊，07年涨得比较厉害，08年跌得最厉害，09年三月已经超过07年的高峰，还有一部分没有回到高峰。南山是供应量比较充沛的区域，价格波动的幅度、空间相对来说比较大一些。

第三个层面，从微观市场，我们看看各类细分市场跟大势的走势是什么关系？这里我们选取叫高档公寓的指数，这里的高档公寓基本上跟二级市场、三级市场所定位是一致的。总价是150万到200万以上的楼盘作为一个高端的公寓。我们选取这一系列的样本做了一个这样的指数，我们看到黑色这条线是全市的指数，高端的公寓是红色的指数，这条线是用红色表达出来了，很明显地可以看出，高端公寓整体的走势是要优于全市指数的走势，07年12月份，整体的全市指数达到312.6点的时候，高档公寓价格指数为391.8，09年的水平高于全市的水平，大概是25%。

我们看看指数样本反映出来价格的情况，涨幅的分布情况，我们看到散点最密集的地区，2007年初，市场处于比较弱的情况下，调整末期的情况下，当时市场成交价格，涨幅在介于20%到100%的涨幅的价格，基本上集中在一万元平方米的物业，两万以上的物业相对来说占的比例是比较少的，从散点图上可以看到。

但是到去年年末，我们可以看到散点图出现了很明显的变化，这两堆散点，我们用的是同样的样本，也反映出变化的情况。我们可以看到，基本上大部分成交的样本的涨幅，有涨幅的介于20%—100%之间的样本，我们超过了单价两万的楼盘。当初一万块的楼盘，现在基本上已经涨到两万块的水平，很明显通过样本涨幅的变化，通过价格的变化，可以看出来整体市场波动的情况。

同时我们可以看看个案，楼盘的情况。全市的指数，我们知道，从2009年1月份和12月份，波峰和波谷大概是58%的涨幅，豪宅的平均涨幅达到68%，比全市的涨幅高10%。同时最引人注目的是香蜜湖第一生态园、天鹅堡这些物业，涨幅已经超过70%，甚至有一些接近100%，每一个楼盘前后期去比较，又反映出更细微的特征，这些详细的变化，在每一期的详细报告中，都会跟大家做出点评。

在所有的样本中，我们可以再看一看，是跌得多，还是涨得多，还是跌得少，涨得多，因为深圳三年的变化太戏剧性的，从前一个高峰到一个谷底，又到一个新的高峰。在这一轮的变化里面，到底涨跌的变化怎么样。跌幅在20%以内的样本，当前的价格已经全部超越07年的最高峰，当时跌得少的楼盘，已经全部超过07年的高峰。跌幅在20%到40%区间的样本，其中84%已经超越了2007年的最高峰，跌幅40%以上的样本，当时跌幅比较大的，其中只有50%左右，就是一半超越2007年的高峰，另一半还没有回到07年的水平，这也反映出来，跌幅少，说明市场本身的抗跌性比较强，这些区域我们也参照前面的分区指数，也可以看到，其实就是在那些中心区域和一些资源无可替代的区，这也反映出房地产投资置业的一个最根本的要诀，就是地段效应，就是真正反映出房地产投资的价值，这也是再一次证明这样的道理。

最后从长期投资的角度看看，租金的回报率水平是什么样的呢？这里我们选取了这样几个数据进行比较，第一张图表达了价格的指数和租金的指数之间的关系，这里我们可以看到，整体深圳市场价格指数，尽管当中有调整，但是还是一直向上的，相当快，价格还呈现高度增长的状况。但是租金的回报率，在过去的五年当中基本上是非常平稳的，只是在近期略有小小的回升，从租金本身的指数来说，波动的幅度非常小，我们看到基本上是一条平稳的线。

第二张图我们选择租金回报率和当期银行的贷款利率，我们进行比较，我们可以看到一条节点，这点发生是2006年，差不多2005年的年尾和2006年初，这个时候我们可以看到，黑色的这条是同期贷款的基准利率，红色这条是租金回报率。在06年以前，租金的回报率是高于贷款利率的，反映出什么问题？我以租是可以养贷的，我每个月的租金是可以偿付贷款水平的。但是到06年开始，就产生分歧了，这个时候租金的回报率已经和贷款的利率产生非常大的剪刀差，逐渐扩大，一直到了2008年末，特别是剪刀差越来越扩大，在这个过程当中，央行十一次的调息，深圳价格的飞涨，十一次调息的累加，使得租金的回报率急剧地下降，在那一段时间，整个市场以炒楼为主，人们并不在意租金回报率对收益的贡献，同时租金回报率相对来说，和房贷来比，是无法养房子的。

从07年的8月份以后，市场又开始进入调整期，贷款维持了相对平稳的利率水平，特别是08年的年底开始，整体的降息周期，中国又进入降息的周期，我们可以看到，目前租金回报率的水平，跟同期贷款利率的水平，已经开始呈现稳定地变化的情况，差距开始缩小，但是同样，如果仅以这两个数值去衡量的话，目前来说，整体市场以租是无法抵贷的。但同样，这是一个整体的情况。

我们看看分区的情况，我们这里罗列的是截止到2009年12月份，整个深圳这么多区域，包括板块里面，租金回报率的排行榜。我们看到深圳平均的回报率是在2.7%，这个逐年下降。目前国内几大城市，除了天津以外，一线城市回报率都在3%以下，深圳这两年，由于价格的飞速上涨，租金回报率下降很快，但是个别区域的回报率高于全市的。比如罗湖区的蔡屋围就是名列榜首，我们整体来看，关内的区域租金回报率相对比较高，而且这些比较高的区域，基本上都集中在罗湖和福田，其中很有意思，南山也有两个，所以我们从长期的投资角度，租是无法抵贷的，但是如果投资关内一些特殊的区域，租赁的收入、现金流的回报还是不错的。根据指数，我们可以提供这样一些投资的参考。

刚才指数反映的是过去历史发展的轨迹，但是我们研究市场，关键要判断未来市场如何走的，从本身指数系统的样本和里面的数据，我们有一些反映未来发展的指标，值得我们进行参考。这里面我们选择一些景气性的指标。这个景气性的指标主要分两个，一个是新增盘源量，还有一个新增客源量。我们看一手新房市场，批准预售和成交的销售，批准预售面积和销售的面积，或者说新推盘量和销售的关系。