工商联盟理事王永胜：投资可能有80%会逼出市场

    今年的调控政策“新”国十条非常严厉，其实是炒房的时代告一段落，这是一个国家的初衷，但是有一个问题是这个政策过于严厉，我们说把首次置业改善置业的需求也退出了市场，这是我们业界比较担心的问题。

    “新”国十条出来之后,投资可能有80%会逼出市场，政府已经透露这样的信息，从业内来看我们觉得长期楼市是好的，方向是不会变的。但是今天的房价我认为应该有所调整，但是调整的幅度有多大要看国家接下来政策的力度和强度。这个预测是很难的，因为前期的调控政策主要是货币政策，大家看到首付款的提高，基本上都是在货币政策上做文章，接下来的政策就是我们预测一是加息，二是财政政策，房地产政策可能会出来，因为物业税里面的东西也比较多，如果从长期治理楼市来看有更深层次的东西，比如说体制性的东西，还有大家关心的土地法、拆迁法这方面长期的东西，包括大家最关心的保障性用房，今年是深圳的30周年，原来预计是30万套，现在是50万套，因为保障性住房都是很紧迫的，从新加坡、香港的经验来看都是这样的。但是我担心的是这个政策会不会有长效机制，会不会增加50、60万套，有没有长期的规划，这些东西目前来看都不确定，所以我们不能判断今年房价的调整幅度有多大，但是调整肯定会出现的，很明确的一点是房价大跌是不可能的。大跌有一个概念，超过30%业内基本上就判断它是大跌，大跌不可能，幅度在30%以内，这个时间点也是我们业内很关注的问题。

    每年每次调整房价首先是关外受影响，为什么？有几个原因：一是关外和关内房价差距大，因为深圳原来的规划是带状投资，所有的教育公共设施、交通等全部集中在中心区域，从罗湖中心区到福田、南山，是以这样的脉络发展。所以这四个公共资源是一个支撑点，否则是很脆弱的，我感觉首先是龙岗，其次是龙坂片区，还有南山片区也是有泡沫的。

    为什么说新政有很多后遗症，第一个是出口没有解决好，第一个出口是刚需，因为以前每次调控对刚需都是鼓励、支持的，这次是一刀切，我觉得是有很多问题的。为什么？货币政策有一个问题是没有连续性，比如说贷款、紧缩银根和提高利率，没有连续性，因为国家每年的流动性释放都有额度，下半年的额度要不要体现呢？肯定要体现。所有货币政策我们的判断是没有连续性，肯定要回调，回调之后有没有反弹？肯定是有的。对于投资客，我们以前有一个观点，靠房时代基本上结束了，以后主要是靠刚性需求以及长期持有，还有商用物业，我个人判断未来国家肯定会在写字楼、商用物业方面放宽门槛，因为从中国目前情况来看整个渠道太窄，老百姓有了钱之后没有地方投，基本上大家都有这个共识。现在中国整个投资市场的衍生品太少，资本经济一旦不赚钱就会转到楼市和股市，楼市肯定更加保值、增值一点，因为国家长期发展的利好必然在楼市方面有一个底线，中美汇率大战最终是人民币下降，肯定在第三季度会出现加息，这些政策都是我们非常关注的问题。但是我个人判断货币政策不会降得太少，最终看调控措施，我们有一个观点是判断调控的成功与否有几个标准：一是短周期化，因为在04年以前政策周期调控都是5年以上，短周期化在经济周期里面不利于发展，时间太短了，而且今年政策如果调控不好，周期会更短。如果调控不成功，周期会非常短，明年可能会反弹。二是政策有没有连续性，有没有长效的机制，如果这些政策实施不到位，楼市反弹会出现，这样的话说明调控还是失败的。这是我个人的观点。

    如果买房的话，我觉得重点是要考虑短线投资。首先要关注第三季度，第三季度的拐点如果不出意外的话，我觉得5月之后国家的政策会陆续降低的，开发商没有降价，为什么？很多顾客认为开发商不缺钱，如果四、五、六连续上不去，资金链缺位，开发商不仅是卖房子，还有地的扩张，所有开发商都长期看好后市。从去年开始所有大的开发商拼命扩张，尤其是上市公司，他们为了占据有利的位置。还有是长期看好可经营性的物业，这是一个趋势。还有为未来的垄断市场做铺垫，像万科等大的房地产公司都在做铺垫，中国房地产不出5至8年肯定会出现垄断时代，这是大的开发商很愿意看到的，而政府不愿意看到这样的现象，因为垄断之后对开发商有利，政府不可以控制。如果让他们调控就更加困难。今年是很好的时机，我建议买小户型，小户型相对还是比较放心，我们公司近几年也开发了很多小户型，比较安全，比较容易出手，尤其是地铁物业，包括南山区域，它的价格走势是比较好的。另外买房子还要看周边的出租情况和租金回报率，因为现在来看租金回报率比较低，但是我认为不管今年房价是涨还是跌，租金回报率肯定是上升，这个趋势是很明显的。