叶檀：行政命令调节 深圳房价会不会听副市长的？

　　深圳成立了高规格的房地产整治队伍，由副市长挂帅，联合13个部门，以《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》(简称工作方案)这面大旗，把深圳房地产从今年年初开始的房地产市场秩序专项整治工作推向深入，时间从年初的三个月延长到六个月。

　　房价会听副市长的吗？不会。房地产价格听市场的，听资金的，听预期的，官员只能通过市场来调节房价，而不能直接用行政命令调节房价。

　　深圳的房地产调控举措外冷内热。在此前出台的深圳房地产细则和风细雨，没有出台关键条款，对于异地投资性购房与未来预期的房地产税没有明确限制。深圳试图用整治的办法建立房地产秩序，但众所周知的历史是，运动式整治从来无法建立起市场秩序，正如城管永远管理不好城市秩序一样。深圳二手房价格松动是国十条新政威慑下的结果，一旦货币继续泛滥，一旦允许房地产利用银行杠杆投资，深圳的房价会出现类似2009年的报复性反弹。

　　并不是说政府部门不应该干涉房地产，事实上，我国房地产市场发轫以来，政府一直处于不断干涉的过程中。但越干涉房价越高，终于成为全球最大泡沫。原因就是政府的干涉是运动式的调控，而没有遵从市场规律、没有建立正确的激励机制、没有从法治建设的高度整治房地产秩序。

　　政府要抑制投资性住房需求，需要改变的是激励机制。比如抬高投资者的资金借贷成本，比如通过资本利得税调节过高的炒房收益，政府已经抬高了投资者的资金借贷成本，却迟迟无法下决心征收资本利得税，使得房地产未来依然存在报复性上涨预期。

　　房地产调控要尊重市场规律与法治原则。一些重要的房地产政策制订部门到现在还在强调房地产受供需关系影响，而完全无视一线城市的房产已经是投资品种，完全受风险收益的影响。如果我国大量发放货币，政府即使把所有的城市土地拿来盖房都不够，如果货币紧缩，那么投资者就会出手空置房，此时即使开发商将投资量减少一半以上，房地产市场仍然不会出现供不应求的情况。

　　国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。虽然这一数据遭到质疑，但是全国空置面积之高是不争的事实，被窖藏起来没有得到有效使用的数额极高，根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》，2004年12月末，我国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积为96.16亿平方米；全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米，也就是说约有700万套左右空置房。上述两个数据大相径庭。人们只能通过投资比例加以印证，如果一线城市投资比例在30%以上，那么我国的空置率不可能只有0.7%，这是一个可笑的数据。

　　以往每轮房地产调控之后，房地产价格都会出现报复性上涨，说到底，并不是总理管不了房地产，而是每次投鼠忌器，每次都被既得利益阶层绑架，每次都找不到足以代替房地产的经济增长点，所以每次调控都无疾而终。此次调控是否会重蹈覆辙，要看上述顽疾能否一一解除。

　　房地产调控需要遵守法律，征收资本利得税是否纳入个税，还是像证券市场一样固定征收20%，征收范围有多广，所有这些重要细节问题都需要权力部门人大的首肯，进行人大听证会公诸于众，以巩固民意基础。

　　深圳这次房地产专项行动整治内容广泛，但从法律层面、制度建设层面并没有进步之处。此次重点查处房产开发企业违法用地、擅自改变规划配套、非法预售、发布虚假广告、囤积土地和房源、合同欺诈、哄抬房价和恶意违约、偷漏税费等，中介机构等草根市场组织只要政府一查处就趴下投降，难道政府365天每天以13部委的力量会办房地产？以成本之高、手段之原始，运动式整治注定难以收效。只有将市场纳入法律规则框架，进行常效管理，上述违规现象才能转扭。当然，违规现象扭转并不意味着房价下降，因为违规左右不了投资收益率。