叶檀：别为房地产市场回暖找借口 空方暂时认输

　　投资品市场量跌价跌，但中国的房地产市场在四个月的量跌之后，迎来8月份的绝地反弹。

　　全国范围楼市成交量从7月份就开始回升。8月以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房成交量环比均出现较大幅度增加，二手房成交量甚至接近调控前的平均水平。京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看，楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬，尤其是上海和深圳两地。

　　深圳一手房成交量环比增长超6成，成交均价环比上涨5.8%；二手房成交量增长近2成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年8月，上海市商品住宅成交面积为73万平方米，环比7月增加了69.77%，十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米，环比7月上涨了9.54%。据北京房地产交易管理网数据显示，8月份全市新房共成交新房住宅6518套，同比下滑54.8%，降幅比上个月回落11.6个百分点，环比上涨13.1%。二手房方面，8月北京全市共成交二手住宅12780套，日均成交412套。虽然与去年同期相比降幅46.5%，但降幅比7月份缩小12.4个百分点，环比涨幅为23.3%。

　　面对调控可能失效的尴尬局面，有人提出房地产市场是假回暖。此言煞是可笑，回暖就是回暖，有什么真和假？

　　要说假，前几个月的房价闻风不动可能有做假数据的嫌疑。

　　深圳官方曾强调7月新房价格比年初下跌超过22%以显示调控见效，但事实上，由于新房平均价格的统计抹杀了结构性，一直受到业内的诟病。比如在5-7月，深圳几乎没有一个豪宅和别墅开盘，在售的豪宅也都因为受政策打击最深而成交惨淡，这使得5-7月成交的主流全是普通住宅和中小户型，因而价格明显被拉低。但在8月份，一方面在售大户型豪宅成交变得旺盛，另一方面天涛、水榭山等别墅的开盘，也使得大户型单位占比上升，并直线拉高了房价。如天涛的成交价格高达7万多元/平方米，水榭山的成交价格也超过6万元/平方米。高档房销售增加一下子拉高了房价。

　　上海同样如此，高档楼盘在8月集中上市预热金九银十拉高了房价。在房地产本轮宏观调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，近20周的周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，中高价位的项目在截止8月底的一周的成交榜前十中占据五席，包揽三甲，导致全市均价的进一步上升。

　　如果说前两个月政府和开发商还能挡住高档楼盘的上市脚步以压低均价，随着下半年传统销售旺季的到来，随着新盘大量上市，这一招将失效。

　　4个月的宏观调控，房价没有实质性下降，有人怀疑是政策不作为。事实上，口头上政策很有作为，从二套房贷款、闲置地处理到银行压力测试，从未停止。换个角度看，政策很没作为，雷声大雨点小成了惯例。比如预征土地增值税大多没有落到实处，预售款第三方监管落实到全国有待时日。根据中原地产监测数据，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。如果预售款受限，对于资金链紧张的开发商将有沉重打击。

　　8月份成交量大幅上升，显示在房地产市场博弈中空方暂时投子认输。

　　市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在7月份开始释放，而胆大的投资者在房地产市场再次试水。而中小开发商资金链紧张可以通过将项目股权出售给大开发商、可以通过房地产信托的方式募集资金，无怪乎9月1日上海松江地区再出高价地。

　　说来说去，货币发行量太多、对投机者税收过于温柔、地方土地财政依赖是主因，将房价盖上假回暖的遮羞布，除了自我安慰，有什么意义？