万豪营销总监梁源东：月半山精品山居造绿色生态

    蛇口港的疏港道路有两条，一条在月亮湾大道那边，走小南山的西面；还有一条在大小南山的坳口过去。现在这两条路都高架化了，工程已接近尾声，只差一两百米就全部修通，完工后货柜车将全部走高架桥，地面道路将成为市政路，只走小车。月半山附近的地铁站有两个，一个是5号线延长线的月亮湾花园站，离项目步行7分钟；另一个是2号线起点站赤湾站，离项目步行15分钟。各线段在明年全部贯后，交通环境也将会有很大改善。 

    说到前海片区的环境，污染型的产业都要迁出去，这边有几个电厂，有一个已经停了，正在搬迁；剩余的两个也将在不久的将来全部搬迁。

    不同的角度会有不同的看法，从置业者的角度来说，可以参考后海、宝安中心区的规划及发展过程，这是一个很好的参考案例。而就前海中心区而言，这个片区的未来我们肯定都看好，因为它的起点之高前所未有，当年福田中心区、南山文化中心刚启动的时候，受地块及城市原有发展的限制，已经影响了这个片区的规划。而前海不同，前海是一张白纸，可以在很高的高度去整体规划，而不受太多的干扰。

    政府这次国际大招标得出这样高起点的规划，应该说它先天有这样的条件，后海当时没有搞什么国际招标，因为已经有很多现成的住宅在那里了。当年后海填海的时候，后海大道沿线就已经有住宅了，而且后海湾本来就小，填一点弄一点，基本以房地产开发为主，对产业规划方面的侧重较少。而前海是有明确规定的，以深圳二次腾飞为依托，对经济、产业方面的规划更侧重，用于房地产开发的地其实是很少的，这对前海中心区周边的物业就产生了很大的拉动作用。最近这一年多以来大家明显感觉到产品都在升值，像前海路周边的项目价格都往上涨，近期刚推出的某个别项目，价格已经过三万了，我们自己做这一行的都不敢相信，所以我认为这个片区的产品未来收益空间还是蛮大的。

    但是从当前来说，前海周边的物业以中小户型为主，所以对一次置业或改善型置业的人会有更大的吸引力。后海现在已经纯粹沦为有钱人炒作的片区，很多项目入伙率非常低，前海是年轻人甚至为深圳二次腾飞创业的人置业的第一选择。

    前海片区跟其他两个片区有本质上的不同，从城市功能定位来看，龙华是次中心，龙岗中心城是卫星城。龙岗中心城因地域特点离深圳市中心较远，，在正常情况下到那边要超过一个小时，其置业特点应该受地域距离影响较大。

   龙坂片区是福田中心区的辐射，是次中心，就目前现有条件而言其可持续发展空间有限。尤其是现有的土地使用现状对其产业升级布局及整体规划起到一定的限制。

    龙坂片区随着众多大型市政基建项目的实施，应该还有一定的潜力，但发展后劲比不上前海。因为前海刚刚起步，政府给予前所未有的重视，中央差不多有十五年没有那么重视过深圳了。这次国家一线领导人都来了，香港特首曾荫权也过来了，把香港所有现代服务照搬过来，克隆到前海，所以未来的发展空间非常大。 

     此外，蛇口那边，现在政府计划投资过百亿进行改造升级。一是邮轮母港，二是海上世界，三是产业配套和升级。如果说大鹏展翅的话，蛇口是头，东翼（后海）的翅膀已到尾声，西翼（前海）刚刚开始，所以我觉得从发展后劲来说，前海两三年之后将会有翻天覆地的变化，而且它的发展可供深圳十到二十年的发展，产业升级潜力非常之大，可能比福田中心区还要大。

    万豪月半山项目总建筑面积27000多平米，共346套，产品以中小户型为主，包括33平米的一房，45平米的两房，65平米的三房，还有90平米的复式，以首次置业者和改善型置业者为重点目标客户，产品最大的特色是零距离接触山景。

    很多刚来我们项目的人误认为月半山的地块是小南山的一部分，那是因为我们项目是在在小南山的山腰上，基本上跟小南山零距离接触，与大南山仅一路之隔，所以项目最大的卖点就是环境，项目的推广主题以及理念都是以倡导绿色健康生活为主。我们所组织的一些活动，比如组织网友登山，都引起了很大的反响，超出了我们的预期。我们天天在这里上班，偶尔去爬一下山，感觉这里真是很好。后来我们就在网上发布信息，一开始都不是广告性质的，只是想借此试探一下会来多少人。结果来了两百多人，外面的车都停满了，没想到能够引起那么大的反响。深圳人对绿色、健康的追求已经远远超出了我们的预期。

    我们这个项目在当初规划时，优点和缺点都考虑到了。我们的缺点是规模较小，难以形成大社区；但我们的优势就是大小南山。因此，我们在规划过程中扬长避短，充分利用山景。月半山的产品基本上是南北朝向，南面是小南山，北面是大南山，尽量在通风和采光、景观资源上做到最大化。

    我们在规划中考虑更多的是为置业者提供更有性价比的物业，让产品有更大的实用率，尽量从首次置业、改善型置业的角度来规划产品。

    月半山之所以被刚需所关注，我看有以下三个原因。一是因为月半山的产品基本上都是90平米以下的小户型，只有少量单位突破90平米，首次置业者可以首付两成，利率打折，在信贷方面，首次置业者的压力会降低很多。二是因为项目未来的交通非常便利，地铁2号线、5号线都在周边有接驳站。三是因为周边配套非常完善，周边有很多大项目，这个片区的学位也是深圳各大片区中最宽裕的。来我们这里置业的基本上都是年轻人，未来小孩子读书，不管幼儿园也好，小学也好，中学也好，学位相对其他区域来说都非常宽松，而且名校深大附中初中部正在规划，准备建。这三点对于刚需来说，应该有很大的吸引力。

    工程已经进入中后期了，11月份进入竣工验收阶段，开盘时间预计在10月份，开盘价格要根据10月份整体的市场情况来定。

    我觉得是市场这一段时间观望之后的集中释放，不能完全说是回暖。房地产销售是有淡季和旺季的，9、10月份是传统的旺季，尤其对于深圳来说，旺季和淡季比较明显。每年7、8月份相对而言推盘量比较少，置业者的购买欲望也比较低，9月份之后市场会有一个回升，这也是很正常的情况。

    最近市场的井喷有几个原因，一是二手房赶末班车，二是一手房观望后集中释放，这个集中释放应该还能持续一段时间，今年年底前几个月的成交量都应该比上半年有很大的上涨，我觉得今年下半年到明年年初都是市场比较好的时间。

    市场应该会有放大，但“金九银十”不是我们以前想象中的那样了。因为对于别墅、大户型而言，政策、银行的限制都比较大，所以符合首次置业、改善型置业以及符合市场客观需求的产品能够迎来销售旺季。

    对真正刚需置业者而言，没有严格意义上的购房时机，只要自己在支付上没有太大问题，同时又有实实在在的迫切需求，那我觉得任何时候都是置业的时候。但对于炒房投资人士而言，这段时间应该不是他们入市的时机。政府也好，置业者也好，对于房价增长过快都有一定的忧虑，不可能永远只涨不跌。所以我觉得对于置业者而言，应根据自己的情况而定，没有说什么时候才是买房的好时机，只要自己觉得必须要用了，就是购房时机。因为从长远来看，深圳的房价肯定是向上走的，只是增长的幅度会更理性。