万科总裁郁亮：为了做好住宅才开始做商业地产

　　12月1日起，万科年销售额已经破千亿的消息迅速传播开来，引发了不小的市场震动。但作为第一个年销售额破千亿的房地产企业总裁，郁亮却对此甚为平淡，认为“这是努力之后的必然结果”，他更关注万科进入“后千亿时代”的举措，甚至早在3年前就开始搭建“后千亿平台”。

　　当销售额不再成问题，当地产龙头的位置再次被巩固，12月5日，郁亮告诉本报记者，迈进后千亿时代，万科应该转向内涵增长道路。

　　万科年销售额破千亿

　　近日万科公告披露，截至12月1日，万科今年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，万科成为国内房地产行业第一家年销售额上千亿的公司。

　　公告显示，万科11月实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。

　　如此逆势而上的强劲增长，令业界再次认识到“万科力量”。

　　但万科总裁郁亮却淡定地表示，年销售额达到千亿是万科的既定目标，万科并没有对此进行计划。他强调：“这是努力后的必然结果。就如同农夫种地，努力耕耘，加上风调雨顺，自然就会丰收。”

　　对万科在2010年的努力，郁亮将其归功为万科的经营模式符合市场需求和政策导向，具体包括三点，一是万科在产品上始终坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略，三是向二三线城市发展的纵深战略。

　　据其介绍，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。

　　搭建后千亿平台

　　登高才能望远，能领先于行业的企业一定具有长远的目光。

　　当业界盯着万科的千亿业绩羡慕时，身为万科总裁的郁亮已经把目光放向了更远的目标。正如同2004年万科年销售额尚未过百亿时就开始搭建百亿平台，2007年万科年销售额刚过500亿，就着手搭建后千亿平台。

　　正如郁亮所说，只要努力了，千亿只是个必然结果，因此需要在此之前，就要为这个结果做好充分准备。郁亮认为，搭建后千亿平台首先需要打开视野，引进人才。

　　仅有人才还远远不够，“实现千亿平台可以靠人海战术，然而后千亿平台的搭建则需要战略的支持。”

　　郁亮表示：“公司越大，受到的行业波动力就越大，因此要寻找受波动最少的领域，就是坚持普通住宅开发。贯彻纵深战略，推进泡沫不大的二三线城市的开发。”

　　在后千亿平台的搭建中，郁亮提出了“走内涵增长的道路”。他的解释是不依赖资本规模扩张，不依赖股东投入也能盈利。这条道路上，重要的是通过增加周转率提高股东的回报。

　　做商业是为了做好住宅

　　2010年，万科接连拿下商业地块。一时间，业内都认为这个中国最大的住宅开发企业出现了重大的战略转型，开始进军商业地产领域，与商业地产巨头万达争天下。郁亮却笑称：“万科是为了做好住宅才开始做商业的，这是万科和万达最大的区别。”

　　郁亮认为，房地产行业发展到现阶段，如果不学会做商业，住宅也做不好。以北京为例，目前出让的住宅土地中，大多数都带着商业面积。北京土地供应的变化同样出现在其他城市，万科要继续深入住宅开发，就不得不学习“做商业”。

　　对业内所指的万科转型，郁亮并不认同，他认为万科做商业主要是在为业主负责。他提醒记者注意，万科做的商业是为了更好地提高业主的居住品质而做的社区商业，并没有完全独立面向社会的大体量商业。

　　郁亮指出，万科做商业也是为股东负责。目前万科开发面积的9%是非住宅，虽然比例不高，但因为万科开发量很大，所以绝对值并不小，“如果做不好商业，对不起股东。”

　　显然，在后千亿时代，万科以普通住宅为主线的战略并未出现变化，商业只是住宅的配角。

　　-对话郁亮

　　京华时报：万科曾在不同的阶段分别以索尼、新鸿基、帕尔迪为学习的标杆企业，但在今天，万科已经成为世界销售额最大的房地产企业，万科是否还有新的学习标杆企业？

　　郁亮：发展到现在，万科认为可以值得学习的企业依然很多，比如汇丰银行。汇丰银行的历史已经上百年，其间历经多次经济危机，无数企业都倒下了，但汇丰银行依然很好地发展着，这与领导人和股东结构有很大关系，但更重要的是这是一家管理层驱动的公司，非常稳健。与之相比，万科所经历的市场波动微不足道，因此要好好学习。没有全面的学习对象，只是意味着万科可以走的“捷径”没有了，需要重新开辟学习道路。

　　京华时报：北京万科在一年内销售额超百亿，年度销售冠军已经基本落定，如何看待北京万科的成绩？对北京万科有何期许？

　　郁亮：北京的成绩很出色，是综合因素的结果，以前的负责人把基础打好了，毛大庆的适时加入，又长袖善舞，成就了100亿。但相比销售额，万科更看重有质量的健康增长。目前，万科旗下的公司分为四类，领先型公司、拓展型公司、成长型公司、培育型公司，其中北京、深圳、上海都是领先型公司，可以作为万科的“特区”发展。公司在创新方面不设限制，如北京万科在商业综合体、活跃长者住宅方面都有所尝试。而且，万科已经确定在北京设立其除东莞之外的第二家研究基地。

　　京华时报：今年适逢史上最严厉的房地产调控，而万科恰恰在今年突破千亿，而且数据显示，7成房企今年的销售计划都已无虑，这说明调控执行得不够彻底吗？明年宏观调控是否还会继续？

　　郁亮：领先型公司的领先业绩并不能代表行业整体。宏观调控执行得很彻底，以万科为例，11月份万科一次性付款比例达到了30%，而调控前最低时，一次性付款比例仅18%。虽然这几个月的成交量在放大，但主要是供应放大带来的结果，实际成交面积依然在萎缩。明年宏观调控仍将进行，市场还会继续波动。但正如天气不可预测不可改变，只要做好应对，就无惧春夏秋冬的变化了。

　　京华时报：住建部近日提出明年计划安排建设1000万套保障房，今后保障房的比重会越来越大，万科如何看待保障房的建设？是否会调整企业方向？

　　郁亮：保障房是房地产行业最大的保护。过去12年里，正因为保障房的建设没有跟上，才出现了种种社会问题。今后住房供应结构里面，保障房的占比能否逐步提高，是这次调控是否有效的重要衡量标准。保障房大量入市对商品房的确有会有一定影响，但保障房与商品住宅服务对象不一样，公司不需要改变目前的战略。