戴德梁行：大涨过后下半年深圳楼市有望趋稳

　　2015年7月7日，戴德梁行举办2015年年中发布会，深入解读2015年上半年深圳房地产市场发展特点，并展望下半年的市场发展。

　　“330”新政、降准降息等宽松政策刺激深圳上半年楼市量价齐涨

　　继去年“930”政策实施后，涉及房贷调整以及营业税减免的“330”新政的出台预示着楼市调控步入实质性宽松周期。同时，降准降息令货币政策呈现结构性放松。政策叠加效应之下，市场预期趋于乐观，开发企业推盘积极性显著提升。在这个利好背景下，上半年深圳全市住宅批准预售面积达到276.7万平方米，按年增长逾1.4倍。伴随住宅市场供应放量，加之房贷利率下调、公积金贷款可贷额度调整等宽松政策的推波助澜，前期积压的首套自住需求、改善性需求快速释放，投资性需求也纷纷伺机而动，令深圳楼市迅速回温：全市一手住宅成交量同比大增121.0%至314.6万平方米，创下2009年以来同期最高水平，其中龙岗、宝安和南山三个供应主力区域成交量占到全市总成交量的91.3%。

　　供需畅旺令全市住宅新房价格保持坚挺，深圳住宅新房成交均价同比大增20.3%至每平方米28,040元，其中6月份每平方米30,713元的成交均价更创下历史新高。对于房价上涨的热点区域，DTZ戴德梁行大中华区副总裁程家龙先生表示，受惠于前海蛇口自贸区挂牌及中高端项目入市，上半年南山住宅新房成交均价达到了每平方米49,248元，价格及涨幅均位列各区之首。宝安区成交均价录得高达13.4%的增幅，一方面，基于优越的区位优势，市场对龙华新城普遍看好，加之片区内高价地项目的入市，龙华新区今年以来房价大幅上涨;另一方面，前海因素令宝安中心区及周边住宅新房价格上涨势头不减。而受去年同期豪宅项目入市造成的高基数影响，盐田区住宅新房成交均价骤降27.9%至每平方米23,076元。

　　在政策环境进一步向好的背景下，深圳二手市场交易延续去年底以来的活跃局面，本年上半年深圳二手住宅成交面积达507.8万平方米，同比大幅增长129.8%。其中6月份单月成交130.8万平方米，创下2013年3月以来新高。价格方面，“330”新政后，二手业主报价普遍上浮。DTZ住宅价格指数显示，截至上半年，深圳中高端住宅售价指数及租金指数分别较去年底上升了16.2%和7.2%。

　　长期发展因素为深圳楼市提供支撑　短期内市场将惯性上涨后趋稳

　　中长期来看，深圳可建设土地资源逼近红线已是不争事实，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要因素，城市更新必将成为土地供应的主要来源。在深圳新增居住可建设用地成本及旧改成本持续走高的背景下，楼市增长预期难以逆转。除此之外，城市配套建设的完善以及城市综合经济竞争力的提升将增强深圳对国内外产业、人力、资本等资源的吸引力。目前包括前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸区、五大总部基地、13个重点发展区域等在内的重点发展规划均已付诸实施，轨道交通三期也在建设当中，一系列发展因素将为未来深圳楼市提供强有力支撑。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端女士认为，尽管面临长期性因素的持续支撑，但经历需求的集中释放后，下半年深圳楼市料将有所降温。这一方面是由于上半年需求旺盛导致银行按揭额度趋紧，叠加高杠杆所累积的风险促使各大行纷纷上调贷款利率，购房者入市门槛提升;另一方面，随着市场监管趋于严格，如收紧住宅预售价格审批、严查“受捧盘”及捂盘惜售等，交易秩序或将更趋健康。从供应来看，伴随下半年住宅新房预售审批速度的加快，供应量增加将一定程度缓解供需矛盾，支撑新房成交量维持在较高水平的同时，分流部分二手市场需求且令市场供需紧张的预期有所缓和，加之此前持续高成交已然大幅推高二手住宅价格且有效供应紧缺，因此预计下半年需求放缓将主要体现在二手住宅成交量的减少。考虑到需求变化对于价格影响的滞后性，我们预计深圳住宅价格在短期维持惯性上涨后增幅将显著放缓。受市场监管及信贷收紧的制约，上半年楼市成交量大涨的局面将难以再现。

　　新增供应有限且市场需求活跃驱动甲级写字楼租金稳步上涨

　　截至2015年上半年，太平金融大厦和SCC中洲控股中心的入伙拉升全市甲级写字楼总存量至2,669,033平方米。新增供应及存量物业的持续消化令甲级写字楼累计吸纳量达到127,167平方米的同时，空置率保持在5.2%的较低水平。在持续活跃的市场需求驱动下，全市甲级写字楼租金比去年底增长5.7%至每月每平方米249.0元。其中，受前海规划利好持续发酵以及前海蛇口自贸区因素的影响，南山区甲级写字楼租金增长7.3%至每月每平方米191.4元。

　　从需求的行业特征来看，受持续推进的金融体制改革、前海金融创新实验以及深圳营商环境的不断改善等因素的支撑，作为四大支柱产业的金融业一直以来都是深圳甲级写字楼需求的中坚力量。其中基于政策及资金的支持，福田CBD金融类企业租赁活动尤为频繁。与之相反，甲级写字楼租金持续上涨带来的压力促使科技类企业从核心区域转移到CBD外围、南山、罗湖等非核心区域办公，主要是因为这些片区办公物业供应相对充足，且拥有明显的租金优势。此外，承租能力较强的咨询顾问类公司在甲级写字楼租赁中也占据了一定比重。值得关注的是，鉴于深圳写字楼市场较为活跃，除服务式办公提供商积极拓展外，包租客也伺机大举入市。考虑到包括创业型公司在内的小面积租赁需求旺盛，包租客对南山区新增写字楼供应表现出浓厚兴趣，上半年租赁成交有所增多。