戴德梁行：大涨过后下半年深圳楼市有望趋稳

　　交投方面，经过第1季度的低迷后，深圳写字楼买卖市场于2季度趋于活跃。数据显示，2季度全市一二手写字楼月均成交面积达到了5.7万平方米，显著高于上季度3.4万平方米的月均成交水平。在优质物业入市的刺激下，投资客入市积极性提升，市场不乏大宗交易出现，较为典型的是台湾玉山银行以6.6亿元总价购入卓越前海壹号一期A座27-31层作为其中国总部。由于越来越多的甲级写字楼以单一业权为主，未来具有分散业权的高端物业的发售料将吸引市场追捧。

　　对于下半年市场走向，经过上半年的快速增长后，短期内深圳甲级写字楼市场不会出现太大变动，租金料将保持稳中微涨态势，从中长期来看，未来四年深圳甲级写字楼可见供应量将达到555.4万平方米，为过去10年供应量的3倍，供应放量无疑将给租金带来压力。从区域分布来看，由于CBD商务氛围浓厚且配套成熟，市场需求对甲级写字楼有较强的吸纳能力，加之新增供应多以金融总部物业为主，对市场影响相对有限;南山前海及后海片区也将有较大体量的甲级办公物业投入市场，考虑到这些新兴区域商务氛围还有待培育，甲级写字楼租金将经受考验，空置率或将被进一步推高。

　　庞大的在建商业体量将为未来项目招租带来压力

　　受消费增速放缓的持续影响，个别购物中心零售业在2015年上半年间整体的招商情况不尽如人意，营业额也出现了一定程度的下滑。为应对来自电商及商业项目供应加大的压力，谋求差异化发展，深圳商业项目持续地进行品牌调整及转型升级，例如海岸城除引进众多轻奢及特色餐饮品牌外，对硬件及服务等均进行了更新与升级，还通过跨界合作，以创意策划丰富顾客体验;继海雅百货购物中心化后，茂业百货近年来也积极寻求转型，其中华强北茂业百货更是更名为茂业天地，通过大力非毛坯调整，为下半年引进潮牌、轻奢品牌作铺垫。

　　基于购物中心积极的品牌业态调整，上半年深圳购物中心平均租金稳中有升，罗湖区、南山区租金分别比去年底增长1.2%、0.9%至每月每平方米1,450元及814元。福田区大部分购物中心经营良好，餐饮业态表现尤为突出，该区平均租金增长7.2%至每月每平方米1,040元，带动全市优质购物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。购物中心整体租金走高同时，空置率进一步降至6.3%。

　　受到部分行业消费增速趋弱、个别项目经营平淡以及品牌调整的影响，深圳优质购物中心整体租金料将稳中微降。张晓端女士续称，尽管招商难度有所增加，但短期内开发企业对商业项目的招商及租金策略仍有所坚持，伴随商业项目入市带来的竞争压力，预计明年固有策略或将得到调整。中长期来看，鉴于购物中心内零售品牌呈现出的同质化走势，特色品牌将成为各大购物中心努力追求的目标。业态方面，除特色餐饮、电影院、亲子教育等体验性业态外，诸如多元化书店、艺术展览、医疗诊所、球馆等新兴业态也将成为购物中心大力招商的方向。

　　供不应求加速深圳优质物流设施租金稳步走高

　　在紧缺的土地资源制约下，近年来深圳鲜有仓储物流用地鲜有供应。伴随深圳城市更新的推进，部分现有的传统物流仓储也开始升级调整以提高土地利用价值。从需求层面来看，作为自贸区建设的最受益领域，物流货物转运、航运服务周转等业务都将得到支持与发展。无论对自贸区本身的保税物流仓储，还是自贸区周边乃至全市的物流园区及高端仓储，均将流入大量物流需求。其中，在政策支持下，电商的迅猛发展带动仓储物流产业不断壮大，而除了大型电商自建物流体系之外，中小规模电子商务企业依赖的第三方物流业带动了仓储物业需求增加。供不应求加速深圳优质物流设施租金稳步走高，截至上半年，深圳优质物流设施平均租金比去年底增长4.0%至每月每平方米43.9元，相应的空置率也进一步降至3.1%。目前可知的未来入市项目将以保税仓储功能为主，同时考虑到前海规划和产业升级，这些新供应或将预留一定发展空间，转型为拥有展示交易、研发检测、商务办公等多功能的综合物业。

　　受制于土地资源紧缺以及基于土地资源利用效率提升的内在要求，深圳产业用地出让更多以新型产业为主，同时为适应现代物流发展形势及特征，增设属于混合用地范畴的W0物流用地，可与C1(商业用地)、C2(办公用地)、R3(三类居住用地)混合适用，在土地使用规划上允许建设物流产业配套，料将有效推动物流仓储物业市场的发展。DTZ戴德梁行华南区工业及物流地产部董事严其发先生认为短期来看，在前海蛇口纳入广东自贸区的背景下，加之深圳仓储物业用地供应缺乏，供不应求将助推优质仓储物业租金持续走高。中长期来看，在多元化的货运业务需求以及对物流效率追求的带动下，深圳仓储物业功能也在逐步走向细分及智能化——智能物流的发展给物流企业提供了变革的机会，而大数据广泛应用也在推动深圳物流行业的智慧升级，届时深圳优质物流设施租金有望大幅提升。而基于仓储互联网的创新发展、金融仓储的规范化发展、优质仓储设施的市场需求及物流地产的稳定回报，除电商、快递、零担运输等物流企业对仓储保持稳定的投入外，各类投资机构或将加大对仓储物业的投资力度，诸如云仓储、智慧仓储、仓储金融或以仓储为核心集成各类服务的仓储生态系统很可能成为介入资本重点关注的方向。