深圳楼市调整趋势已初步形成

市国土房产管理部门昨日发布的２００９年深圳房地产市场年终分析报告认为，在市场自身运行规律及房地产宏观调控政策的双重作用下，今年我市商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销售规模，房地产市场的调整趋势已初步形成，预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。

这份报告的执笔人、市房地产研究中心副主任王锋博士表示，去年房地产市场呈现出“年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”的波动状态。

他说，去年我市房地产市场交投活跃、景气程度高，但也呈现过热发展趋势。２００９年，在国家政策激励和市场自身调整影响下，我市房地产市场开始回暖，并呈现出市场交投活跃、景气程度高的特征，全年新建商品住宅销售同比增加６９．６２％，二手住房成交同比增加２４９．６１％。但是，从第三季度开始，市场开始呈现过热发展趋势，一、二季度住房价格保持在每平方米１１０００～１２０００元，三季度上涨到１７０００元，四季度上涨到２００００元／平方米以上，房价在一年之内上涨了近一倍。

２００９年，我市房价收入比达到了１５倍（按年底房价计算则达到２０倍），租售价格比达到１∶４５０，房价与居民住房可支付能力之间的鸿沟越来越大。由于房价的快速上涨及投资、投机需求再度抬头，下半年普通居民家庭自住需求逐渐被挤出市场，新房交易量出现明显下降，房地产市场也开始显现调整迹象。

报告认为，在行业总体比较规范的背景下，我市房地产行业仍存在一定程度的违规经营问题，不利于市场健康有序的发展。从我市房地产主管部门开展的市场秩序专项整治调查发现，部分开发商存在发布虚假广告、捂盘惜售、利用合同不平等条款欺骗消费者，存在以“会员费”等形式收取“订金、违约金”等违规行为；中介机构存在未取得备案证书或超营业范围从事经纪业务，以虚假广告骗取中介费，非法代理不具备交易条件或没有房屋产权的房产，非法赚取交易差价等违规行为。

王锋认为，２０１０年，在我市土地资源紧缺，人口规模较大，住房自有率较低（仅３３．６％）的客观条件下，住房市场的潜在需求较大，对住房价格的上涨仍有一定推动作用；但从短期看，在目前深圳房价收入比较高背景下，很大一部分支付能力低的潜在需求短期内无法转化为有效需求，客观上有要求房价回调的动力。

他说，“在市场自身运行规律及房地产宏观调控政策的双重作用下，２０１０年深圳房地产市场将延续去年底以来的观望气氛，商品住房销售量将继续保持去年底以来形成的低位销售规模，房地产市场的调整趋势已初步形成，预计年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调。”