中原：前三季度供需两旺 后续走势待观察

　　小户型回归主流

　　过去几年，原关内特区(主要集中在福田、南山)出现了具有豪宅配置的产品，如东海国际中心、深圳湾1号、深业上城等项目。从产品形态上看，这些项目的主力户型均为140㎡以上的大户型，区别于常规商务公寓面积小的特性。并且，价格上，这些项目的均价在7万/㎡以上，如深业上城、东海国际中心。

　　但是进入到近两年，又出现了从豪宅公寓向较小户型回归的趋势，从图3的数据上可以看出，2012年商务公寓供应的户均面积最高层达到100平米。在达到峰值后，户均面积从100回落到2013年的89平米及2014年78平米，这主要是因为宏观环境在2014年的前三季度对楼市有所压制的原因。根据我们预估的数据，2015年的户均公寓供应面积又有所回升，但是从总体趋势来看，豪宅公寓向较实用户型的过渡正在进行，这或许与近几年的深圳楼市的快速涨价较快有所关联。

　　受益前海概念，宝安更受欢迎

　　据深圳中原研究中心监测，深圳商务公寓的成交面积从2008年开始进入上升通道，在2013年实现飞跃式增长，成交面积达到38.4万㎡，同比增长了163%，相比于2008年增长了1248%。2015年，截至8月份，深圳一手商务公寓已经成交了50.5万㎡，已经超出了去年全年的45.7万㎡的水平。根据我们测算，全年成交有可能达到75万㎡左右的水平，刷新历史新高。

　　这表现出深圳需求方对商务公寓的接纳度越来越高，限购限贷下，2014年下半年至2015年上半年市场又恰逢政策利好共振期，市场成交活跃度达到历史最高点，受到市场热捧。

　　从2015年各区成交占比情况来看，关内与关外的占比为44：56，占比分别为44%和56%，关外成交与批售的走势一致，已经逐渐占据上风。宝安区成交面积独占榜首，达到了14.8万㎡，占比29.38%，成交主力项目为铂寓轩，都汇大厦，福盈中央山花园北区及福盈中央山花园南区，前海概念惠及宝安地区，市场预期也因之水涨船高，刺激了宝安成交的大幅上涨。

　　龙岗区成交面积为9.2万㎡，占比为18.42%，主力成交项目为公园里花园三期、六和商业广场一期、满京华喜悦里华庭、荣德雨馨公寓等，龙岗区作为一个新兴的发展区已经进入快速发展时期，刺激了商务公寓的成交活跃度。福田区成交面积为10.63万㎡，占比21.06%，岗厦天元花园，京基滨河时代广场北区(一期)及深业上城(北区)等，福田区的中心地位带动了商务公寓的成交活跃度;南山区成交面积为10.60万㎡，占比21.02%，泛海城市广场，鹏瑞深圳湾壹号广场(南地块一期)，万科云城(一期)等，蛇口概念带动高端公寓受到市场追捧，拉高了南山区的成交量;罗湖区及盐田的成交面积较少，其中罗湖的成交面积为0.98万㎡，盐田区成交面积为4.1万㎡。