深圳中原：楼盘项目入市节奏放缓 市场持续调整

　　进入6月份，深圳楼市在龙华单价高价地和光明总价高价地的影响下，市场热度有所回升，特别是高价地附近的一些楼盘，主动提价，且访客量和销售率明显上升。但由于高价地辐射范围有限，全市大部分的楼盘均延续之前的价格。同时近期访客量虽然有所上升，但仍有很多客户以观望为主，入市积极性稍显不足，实际成交量上升速度缓慢。预测未来一段时间，高价地刺激效应减弱，市场将会持续调整。

　　进入6月份以来，新房备案数据有所上升，主要原因为5月份市场推售量增多，销售率上升。但现阶段开发商采取少量加推方式试探市场，市场推盘速度较5月份有所放缓，主要以消化前期存量为主。截止6月前三周，市场仅有3个住宅项目获得批售，预测未来一段时间，入市量将会持续处于低位，市场热度回升有望放缓。

　　由于过户数据的滞后性，上周二手住宅成交量有所上升，但结合全市长期成交量来看，现阶段仍然处于历史中等偏低位置。加之房价持续高位，成交复苏动力较弱，而且下半年货币政策有望收紧，预计二手过户数的大幅回升仍需要一段时间。但现阶段在高价地的影响下，业主信心有所增强，溢价空间有收窄的迹象，预测未来一段时间，房价仍维持在较高的位置。

　　【土地成交情况】

　　继龙华单价高价地和光明的总价高价地之后，上周全市共有4块工业用地拍卖，均以0溢价率成交，由于工业用地供应较住宅用地较为充足，价格竞争不及住宅用地激烈。

　　6月第3周土地成交情况

　　【一手供应分析】

　　上周(6.13-6.19)仅有1个商务公寓项目获得批售，约有722套，面积为4.33万㎡。虽然前两周在高价地的刺激下，市场热度有小幅回升，但是由于房价持续处于高位，客户入市积极性仍然不足;加之325新政后市场存量较多，现阶段仍然以消化前期存量为主。

　　6月第2周市场批售情况

　　上周全市共有4个项目入市，约有372套住宅和160套商务公寓。虽然在高价地的刺激下，短期内市场热度有所上升，但是房价持续高位，一些客户仍以观望为主，客户入市积极性稍显不足，市场仍然处于调整阶段。在市场存量较为充足的情况下，开发商以小量加推来试探市场，但是除了价格优惠和信价比较高的项目之外，仍然有一些楼盘的销售率不是很理想。加之6月前三周，全市仅有3个住宅项目获得批售，预测未来一段时间，市场仍以消化前期存量为主，市场有望继续调整。

　　6月第3周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(6.13-6.19)一手住宅成交835套，成交面积为约9.3万平米，分别环比上升27%和38%。新房成交备案量已经连续两周上升，符合我们之前的预测。即在5月份市场推盘数量增多，销售率上升的影响下，成交备案量有望持续上升。

　　上周新房在深业东岭、半岛城邦、龙光玖龙玺等高价楼盘的带领下，成交价格高达68149元/㎡，环比上升17.6%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看，宝安本周取代龙岗成为全市成交量最高的区域，占全市约33.3%。龙岗位于第二，占比约30.7%。接下来为南山和罗湖，分别占全市总成交量的19.4%和15.7%。盐田和福田上周成交量非常少，均为全市总成交量的0.5%。深业东岭已经连续三周位于全市成交榜首。

　　【二手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(6.13-6.19)二手住宅共成交1062套，成交面积约为8.8万㎡，较上期分别上升21.65%和14.4%。虽然上周二手住宅的成交备案量有明显提升，但结合长期数据来看，现阶段仍然处于中等偏低位置。现阶段市场热度小幅回升吗，但是仍有很多客户以观望情绪为主，入市积极性稍显不足，预测未来成交量将持续在1000套左右徘徊。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51437元/㎡，与上期基本持平。继5月中下旬以来，市场笋盘数量较前期有所下降，而且在高价地的带动下，市场热度有所上升，特别是高价地附近，一些项目主动上调报价，房价上涨预期明显加强。预测未来一段时间，房价将会持续高位。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的1062套二手住宅中，龙岗仍以24.1%的占比居各区之首，宝安以20.3%的占比位居第二。除盐田之外的其余三区基本均衡，维持在15-20%之间。

　　就外围环境而言，美国联邦储备委员会15日宣布将联邦基金利率维持在0.25%至0.5%不变。美联储略微下调了对今年经济增速的预估，并表示就业市场改善的步伐放缓。但美联储官员认为，今年仍然可能加息两次，未来加息脚步或将放缓。英国退欧派逆转民调，退欧可能性有所下降，但是不得不提示退欧将令经济增长和企业信心受到重创，将会对全球经济产生一定的负面效应。

　　国家统计局数据显示，5月中国房价涨势放缓，70个大中城市中，环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄。同比来看，一线城市涨幅首现双收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。加之5月末，M2同比增长11.8%，增速环比4月低1个百分点。新增信贷达9855亿元，好于4月的5556亿元。而且现阶段市场对于房贷风险一开始预防，预测下半年市场仍以灵活适度的货币政策为主，房地产市场有望持续健康发展，房价上涨下降的可能性较低。同时前期上涨幅度较高的热点二线城市将会引发调控脚步的临近，市场有望降温。