罗会军：是滴水还是在放水 城市更新改如何进行

　　任何一个行业不可能长期发展下去，都会有它自己的生命周期，不排除若干年以后城市更新可能也会处于没落，没落以后可能又一个轮回，又会有新的企业或者某些企业家带着新一轮创新。在新生事物的摸索阶段政府肯定是要放水，在复制推广阶段减少放水，再往后如果出现了恶性竞争情况或者重大恶性群体上访性事件，不排除政府会有一些限制措施，再往后如果市场已经达到了自身平衡，水就可以停了，再往后如果行业环境不好，市场没落了，不排除又实施新的政策创新。

　　政策经常在变，有没有什么不变?其中一个就是基本原则和基本策略，它是政策的灵魂，政策围绕着它来调整，这个原则就是这六句话。规划以前叫引导，现在叫引领，规划的地位更加突出了，各位企业家必须了解、关注、学习各层次的规划，因为在规划里面蕴藏了大量的信息，也蕴藏了巨大的商机;公益优先、市场运作，这是深圳城市更新的核心和特色，这里讲的是公益优先，不是兼顾公益，既然是公益优先，政府作为公益用地和公共设施的代表者，就可能对公益用地和用房提出要求。市场运作目前有两种模式，一种是补偿标准由发展商与原权利人自行协商，完全达成协议后协议出让;另一种是政府制定一个补偿标准，在规划编好之后公开选择实施主体。公众参与、多方共赢，一层意思是政府、企业和原权利人的利益都得到保障，另一层意思是城市更新还需要保护历史文化，保护历史建筑，保护好特色的风貌街区。

　　策略方面，强调的是综合整治和拆除重建并重，强调的是并重，并不是说谁主谁次，既然是并重，就意味着有些地方不同意拆除重建。同时审慎推进旧住宅区改造，主要搞综合整治。

　　目前深圳的更新市场应该还是处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争，跟市场状况相对应的政策基调应该是滴水，既然是滴水，相比之前的放水可能就是收紧了，但同时滴水还是在放水，意味着局部还在放水，也就是说目前的政策基调有松也有紧。松主要体现在计划申报的门槛有所降低，比如重点片区合法权属比例建议下降到30%，其他地区的合法权属比例如果达到了50%，另外10%可以通过简易程序进行确权。紧体现在保障性住房和其他配建用房的比例明显增加，具体增加到什么比例合适，是一个多方博弈过程，但是增加的方向和趋势不会变。第二为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商，市委市政府关于支持企业提升竞争力的若干措施，研究划定产业控制区块控制线，对区块控制线实施闭环管理，严格控制线内产业用地改变用途。“十三五”规划的核心内容。一是重点拆除重建的区域，这样的区域一类是企业喜欢做的，位置好、人气旺的地方，主要是各级中心和轨道站点周边区域，另外一类是政府希望做但企业积极性不高的，位置比较偏远，配套不够完善的，甚至有安全隐患的地方。二是前面讲的严控工改商、工改居，目前我们想的是首先保住19个产业园区，这19个产业园区不是现在新提出来的，早就有了，现在关键是这19个园区的边界如何划定。大家在选择项目的时候要参考一下这方面的信息。

　　规划还提出了一个要鼓励工改M1，就是建厂房，工改M0不得超过工改工项目的60%。规划里面是分为三类，一类叫拆除重建区，一类叫综合整治区，还有一类是拆除重建+综合整治区。落到规划上，这种拆除重建区有100平方公里，拆除重建+综合整治区有200平方公里，加起来有300平方公里，您的项目十有八九会包括在这里面。

　　关于住宅区，市里面一直都是采取审慎推进的态度，规土委曾经对313个成片的旧住宅区进行了实地调研，结果是63%的小区在实施综合整治后都不存在重大的安全隐患，所以说政府不会轻易的去推动旧住宅小区拆除重建。

　　更新条例正在紧锣密鼓地推进，但不要指望条例能解决所有的问题，市场主体要充分发挥主观能动性。

　　在今年6月份市委办公厅发的55号文，它要求在全市建立健全股份合作公司综合监管系统1，要涵盖股份合作公司的集体资产交易、集体资产监管、财务实施在线监控，要将物业转让、大宗固定资产采购和大宗服务采购以及建设工程招投标、集体用地开发建设、集体用地使用权转让和城市更新资源交易项目纳入平台进行交易，怎么交易法要各区制定交易标准、交易程序，同时要明确各相关部门应履行的职责和责任，将农村股份公司的资产名称、位置、现状、照片等全部录入平台管理监控，未录入平台的不得交易，对资金实行在线的实时监控，所有这些账户必须纳入平台实施监控，对董事长等重点人员的证照和因私出国(境)进行监管。所有这些要求，8月31日前运行，此前各区每月要及时报告进展情况。