耿延良：城市更新方向要与时代接轨

　　近年来，城市更新一词已经成为深圳地产圈使用频率最高的词汇之一，深圳新建住宅近八成来自城市更新。

　　中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良表示：“十三五”期间，城市更新规划的主题是“产业升级、空间优化、低碳生态、基础保障”，所有围绕这些问题做城市更新的方向才对，项目才有立足点。可以这样说，“十三五”期间，政府对城市更新的重视程度是前所未有的。

　　重大项目必须政府主导

　　以往，城市更新采取是政府引导、市场运作的操作模式，现在一些重大项目必须政府主导。很多的项目紧紧依靠企业力量或者小地块很难以满足现在城市发展的需要，东进战略没有办法满足这样的条件，怎么办?而应该采取政府解决，市场参与的操作模式。

　　作为深圳市规土委2016年-2020年城市更新专项规划的专家组成员之一，耿延良认为深圳市城市更新经历四个阶段，1979年以前、1979-2004年，2004-2009年、2009-2016年，期间，政府出台几项重大政策，比如2004年的《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和2009年的《深圳市城市更新办法》。这些政策的施行促使城市更新进入政府引导、市场运作、规划统筹的运作模式。时代巨变，如今城市更新的方向、思路、操作模式必须与时俱进。城市更新依靠由政府引导、市场化运作，很多项目没有办法来做，必须加强政府的主导作用。

　　规划把深圳城市更新做了规划安排，每年拆除的量、工改工、工改商的量全部做了细化，这是非常重要的，优先的肯定是政府重点项目或者鼓励的项目。规划引领作用，开发商要认真研究规划。

　　面对挑战，重新做好战略定位

　　“十三五”期间，已经拿下旧改项目或正准备进入旧改行业的开发商，需要重新思考对城市更新要，做好战略定位。开发商面临的挑战非常严峻，政府严控工改居，鼓励产业升级和复合式更新，框定一定范围土地用于工业产业升级。此外，生态控制线范围内的旧工业区，过去就有开发商打擦边球，未来这个生态控制线通过人大政府发布文件是不能动的。

　　城市更新是块难啃的骨头，成本越来越高，很多开发商在讨论政策会不会调整，容积率会不会有变化?可以这样说，有些区域希望指导，深圳市城市更新开发企业协会也正在研究需不需要做指导，项目恶性竞争会造成连锁的反应，协会呼吁在座的开发商不要擅自提高标准，尤其是这次房价去年到今年房价飞涨，龙华、龙岗、坪山这些项目。一动俱动，针对拆赔条件一定要研究透，最好采取集中签约的形式。