马昭智：旧房不一定要拆，关键在于如何盘活

　　十二五期间，深圳通过城市更新，社会经济发展取得了巨大的进步，得到了国家相关部委的高度认可。十三五开局之际，城市更新如何助力深圳再次腾飞，成为社会各界关注的焦点。

　　他山之石可以攻玉。与深圳隔海相望的香港，其探索城市更新的起点更早，积累了丰富的经验。虽然两地制度存在差异，香港城市更新经验对深圳仍具有借鉴意义。

　　改造但不一定要拆

　　“香港跟深圳不一样，香港有些60年代前的老房，容积率比法律所允许的容积率还要高，听起来可能很惊人的，旺角有很多旧楼房的容积率甚至已经达到12，要拆容积率高过法律容许极限值的旧房几乎不可能的，唯一可行的方法就是改造。”香港市区重建局规划及设计总监马昭智做香港“强制售卖”政策分享时提及。

　　在马昭智看来，重建不一定要拆才叫重建，盘活旧的楼房，怎么让旧楼房重新焕发生机，才是城市更新未来十年、二十年的主功方向。目前香港在此方面已作出许多富有创见地尝试，开发商买下旧住宅改建成酒店，重新非毛坯改变其原有用途，并且也取得了不错的经济效益。

　　所以现在我们重建就有三条腿，一条腿是买地重新规划，第二个重建，第三个是改造。跟开发商去谈拍卖，拍给开发商，开发商买了之后就用545条例去跟法庭申请用545条例去强拍，这是香港不同征地的案例，现在执行也相当不容易，香港很多旧楼房容积率大概达到6.57，未来几年怎么去重建那些旧的楼房，重建局达到差不多8-9，9是现在法律所允许的上线。

　　于是探索出一种新途径——“改造但不一定要拆”。很多在香港的开发商已经买了一些旧的住宅改用酒店，重新新非毛坯改了它的用途，重建不一定要拆才叫重建，旧的楼房怎么去重新利用，让它活起来，才是城市更新未来十年、二十年主要的方向。

　　香港强制售卖政策，政府征地出价比重建局低

　　香港重建局是2001年成立，并不是政府机构，而是法定机构，香港政府2001年制定《香港市区重建条例》，由重建局与开发商或居民谈合作。香港每年大概有15000户私人楼房，不到20000户，私人开发商所推进的城市更新项目比重很高，重建局只占市场的10%-12%。

　　根据重建条例，重建局的赔偿办法和开发商不一样，开发商是与每位业主谈判购买，重建局有两个阶段，第一阶段与私人业主沟通，据《香港市区重建条例》，要用同期7年楼龄的房价去买业主有60年房龄的旧房，出价很多时候比市场价格高2倍或者是3倍。

　　7年楼龄其实比较高，香港过去15年楼价和现在一样翻了2倍、3倍，开发商出的价可能比我们7年楼龄更有吸引力。

　　举个例子，50-60年房龄的旧房，每平方尺是11000，大概12万/平方米，旧房购买价11-12万/平方米那是天价。所有项目得到财政司司长批了才可以去启动，80%同意购买了才可以向政府申请用《收回土地条例》与剩下20%的业主谈征地。

　　一个项目如果有三四百户，要谈差不多三四年，要3-4年才能集中80%，跟政府去启动“强制售卖”条例，可能也要三四年。从开动一个项目到征地结束，大概需要5年，有一些项目可能要更多。

　　政府售地的价是什么呢?政府售地的价不一定是7年楼龄，通常政府出价比重建局低。如果政府出的价比7年楼龄的还要高，就不需要强制售卖了。