房贷增近3万亿仍可打9折 收信贷降杠杆能否遏制炒房热

　　对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。

　　中金公司的一份研究报告称，中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围，但目前房贷存量一年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平，其中不无隐忧。

　　而经济学家巴曙松提出的几组比较数据也提示房贷剧增的风险因素。其一是中国从2008年居民部门杠杆率(居民债务与GDP之比)不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，而2016年这个数字估计会超过43%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升。虽然这一水平低于目前的发达国家，但已经高于一些和我们发展水平相近的发展中国家。

　　其二是中国房贷与销售额之比，即某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模相比，在2015年中国房贷销售比为43%。而从国际经验来看，美国房地产市场2007年新增房贷与销售比在接近50%时发生次贷危机。所以在这一数据上中国目前处于高位。

　　多地“限贷”“限购”政策重出江湖

　　记者发现，以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，近期频频出现“受捧盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。

　　在此背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启限贷、限购政策等“杀手锏”以遏制房价过快上涨态势。

　　在限贷方面，苏州“楼市新政”规定，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由40%调整为50%;居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

　　而南京新的政策规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50%。而在合肥的限贷政策中，即便名下无房，如果有房贷未还清，也可能被银行拒贷。

　　“限贷政策一出，即使你在南京、合肥无房，但是在其它城市有房并且没还清贷款，也可能难以在限贷城市申请贷款买房了。”严跃进称，“虽然银行贷款利率是市场化的，但是政府限贷政策将会对购房门槛进行提高，进而降低购房杠杆。”

　　在限购方面，苏州规定，非本市户籍居民家庭在苏州购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

　　同策咨询研究部总监张宏伟预计，地方政府通过“提首付，降杠杆”的方式可以限制投资客，为火热的楼市降温。同时，要从房地产开发企业资金通道入手，疏堵结合，逐步降低杠杆率，从而防范房地产行业泡沫的出现，尤其是防止金融风险。

　　对此有业内人士指出，限贷政策与限购政策一道，在上一轮房地产调控过程中起到了关键作用。但是与上一轮调控全面铺开相比，此次限贷、限购政策目前仍仅在部分“过热”城市施行，这种“定点”“定向”的调控方式势必将对猛增的房贷特别是炒房背后的房贷需求起到抑制作用，同时将平衡抑制资产泡沫和房地产去库存之间的关系。