我们天天用货币、用钱，我们又叫钞票，那我们有没有想过货币的本质是什么呢?我们一定要去了解货币的本质，只有了解我们的货币本质，我们才知道我们为什么要去投资，投资这个我们心里才有谱，我们为什么要买房子?买了房子我们心里不慌。为什么这个房子是货币?因为房价是货币现象。我们心里才有谱。才知道为什么要出手龙华的房子。
你只有不停地学习才能提高，买房子的人，买龙华的房子一定要有创新的意识，一定要勇于走在时代的前面，所以你必须要思考货币的本质，当然思考货币的本质以前有很多答案，有人说媒介、流通的手段、价值的尺度，各式各样的答案，今天还特别新鲜的听到了逐利、自由。但是这一切都不是货币的本质，这叫货币的作用、它的职能。其实，货币的本质是信用。不管你是黄金也好、铁币铜钱也好，只要我们信任它，以它来进行交换的媒介，或者价值的尺度，它就是货币。
那我们现在人民币、美元、日元的本质是啥呢?这些货币叫法定货币，法定货币的本质是什么?政府信用。所以货币不仅仅是用来买东西，而是在使用和支配一个国家的信用。为什么美元值钱?因为全世界认为美元的信用、美国国家的信用比较高。为什么我们中国的人民币国际化现在会比较成功?短短时间从2010年到现在，那是因为咱们中国崛起了，已经成为第二大经济体，我们的军事力量也已经很强，不是日本你想欺负就欺负。所以人民币国际化才会目前走得这么成功，包括在东南亚、包括在中西亚国家，包括美国马上也要建人民币离岸中心。虽然中国在前进的道路上遇到很多曲折，但总体上来说一定是光明的，从人民币国际化就一定能看得出来，所以大家不要妄自菲薄。
既然是这样，我们得到货币的本质是信用，法定货币的本质就是政府信用。那么，也就是说它并不代表财富，它仅仅是一种信用。货币的本质是信用，它并不是财富，它仅仅是财富的符号。这才是货币的本质。所以我们中国经常会增加货币的投放，美联储也投放了4万亿美元的基础货币。我们中国从2008年开始也增加了4万亿，当时配套的10万亿信贷。这是货币的投放。货币的投放并不代表财富的增加，我们知道理想状态下的货币跟财富的对应是什么对应?一一对应，有一个财富一块货币。
做金融的职业习惯就是严谨、理性、逻辑，从上一直往下推，推到本质，最后就变成投资的手段，所以这是为什么要来龙华的原因。为什么要来这个中心，叫HBC汇隆中心就是这个原因。
4万亿的刺激，同时10万亿的信贷，记得2009年的时候，中国的货币投放一下增加了27%。这是一个非常恐怖的数字。08年房价猛跌，在这么大的货币的投放量下来迅速的房价升高，而且中国出台特别严厉的限购限贷政策，才把当时的房价稍微按住了，2010年，当时温总理还在位。后来我去北京开会，证监会、央行让我去货币座谈会，跟他们进行交流。你增加了这么多货币的投放，但是并不代表财富的增加，财富的经济活动是滞后的，这个时候这些货币一定会涌出来，涌到哪里?当年的股市不好，就全都进房市了。就是这样的原因，导致中国的房价一直涨得非常快，这背后就是货币。
在80年代有钱人叫万元户，我是九十年代上的大学，之前八十年代读小学、初中一听到万元户都感觉不得了。当时的万元户到现在比起来相当于多少钱吗?255万左右。我们知道，2000年的时候货币投放量是多少呢?我大学毕业的那一年，十几万亿，不到20万亿。那时候深圳的房价是多少大家知道吗?3000元/平米，现在12万/平米，增加了四十几倍。我们知道2008年咱们的货币投放量是多少吗?47万亿。但现在大家知道这个货币投放量是多少吗?2008年到2015年，我觉得150万亿是比较合适的，看一下央行的统计数据。150万亿，也就是说从2008年到现在增加了多少的货币投放量?100万亿。也就是说现在的货币是2008年的多少?3倍。
从理论的角度，房价在08年到现在至少涨3倍。这个逻辑没有错吧?从理论上一定是这样。08年的时候半岛城邦卖一万八，现在至少是超过三倍了。为什么深圳的房价会超过全国货币投放量的增长速度?大家明白这个原因吗?但是可以去思考一下这个问题，为什么?因为你说的货币的投放量的速度是全国的，那些落后的、贫穷的不发达的金融行业，货币投放甚至是负增长的东北地区，如果要保证全部的货币增长量，深圳肯定是远远超过全国。那深圳的房价涨幅也就会远远超过全国，就是这样的原因。所以我就说你只要跟住一个地区货币增长数量、人口增长数量，人口增长数量跟货币增长数量两个因素叠加，这个地方的房价一定会爆发。
还有人唱衰说中国的货币会破灭，我虽然也说中国的房地产有破灭，但我从来不说中国的房地产泡沫会破灭，你知道为啥吗?只要这个货币投放还在增长，这个泡沫还会更大。中国最重要的原因是什么?资本管制。只要中国还是在资本管制，咱们中国的货币还能在国内流通，哪怕股灾发生，这个人没了，有人赚了呀，货币只是在转移，不是在消灭。从房市转到股市，股灾谁赚了钱?大小非赚了钱嘛。股民没有赚到钱，但是大小非赚到了，上市公司赚到了。
我们有个著名的悖论，到底是房市泡沫大还是股市泡沫大。50%以上的上市公司他们一年的净利润买不到深圳一套房，不到一千万。那你说房地产泡沫大还是股市泡沫大?但是又碰到另外一个悖论，只要这个上市公司卖掉1%的股份，就能在深圳买好多套房。本来人家想说的是股市泡沫太大了，净利润这么低。但是人家说你卖了股票马上就能买很多房。
一个问题就是现在才三千点，我刚大学毕业的时候2100点，十六年过去了，中国股市只涨50%。但是房价已经涨了十几年了。从2000年毕业到2006年很缓慢的涨，06到2016年就猛的涨，但它已经涨了十六年。这个理论就在这里。到底房市顶点在哪里?我也不知道，听说解决了这个问题就可以拿诺贝尔经济学奖，但经济学其实很简单，就那几个原理。现在最复杂的就是金融和货币。所以大家一定要研究金融和货币。
再接着讲，那深圳的房价这么高，老百姓买得起房吗?肯定是买不起，但是天天在买，我也不知道这些钱从哪里冒出来的。其实都是金融冒出来的。因为深圳有350家上市公司，大家明白350家上市公司是多么可怕的数量?美国有多少家上市公司?刚刚统计的才2700多家，美国总部有上万家公司，但是不停的上，不停的退，很多就没了。深圳是只上不退的。那350家上市公司，每家上市公司只要卖1%的股票就可以卖无数的地产，那这些企业主、上市公司股东都可以卖股票买房子。所以这些高净值人群，深圳有全球一大批高净值人群，以及潜在的一批高净值人群。这批潜在的高净值人群是在座的各位创业者或者企业家，你们有新的思维、你们有冒险的精神、你们有创业精神，你们的公司随时有可能上市，因为你们面临非常好的发展环境和金融条件以及资本市场，包括中小板、创业板、主板、新三板以及香港市场，包括美国市场，你们都可以去上。一旦上市之后，就意味着财富的盛宴。一旦财富盛宴到来，你一定要财富分散，这是必然的。
由于中国特殊的体制决定了房地产投资一定是必备的，是你最保守及安全的投资。大家知道为什么吗?从历史的角度来说，不管是美国的还是中国的，房地产现象、价格一直是上涨，虽然偶尔会发生泡沫，包括美国、香港，但又会往上走，为什么?因为全球的货币都在增长，没有哪一个国家的货币是萎缩的。所以当我们一拉开这个历史的脚步，我们打开历史的长卷，其实历史就是在告诉我们未来，没有任何的东西可以永垂不朽，除了土地和房子。所以从历史的角度来说，货币增长的速度往往就代表房地产增值的速度。
很多人说我炒股票赚了一千万，我就看着你炒房赚一千万，因为炒房太没技术含量了，我经常遇到很多人这么说。但是有一个问题，在2015年股灾的时候，最聪明的人都傻了，我遇到几个富翁，在做实业，在水贝珠宝基地，白手起家，还有几家上市公司老板，他们自认为是中国最聪明的一批人，去配资炒股，其中一个老板3个亿的身家，做珠宝的，去年股灾以后我说你还不如把股票卖了买古董，最后他剩下了多少钱大家猜一下?他3个亿进股市配置，只剩了600万。最后的结果卧床不起三个月，因为他已经有五十岁了，他要再重头开始奋斗几个亿，珠宝加工其实利润率很薄的，不要以为打着珠宝两个字就赚钱很容易。他告诉我“应该早听你的”，他说“因为你我的世界观和价值观都改变了”。还有一个名牌大学毕业的，是我的粉丝，我觉得股市没有机会，那是杠杆牛市，我还写了信给当时的证监会，因为我是证监会外部专家，我要提示风险。我有一位名牌大学的朋友，他经历了八个跌幅，也是卧床三天，他年轻，才三十岁，号称是深圳的后起之秀的私募基金的管家，前面的业绩都是明日之星基金经理。所以他说他的事业已经毁了，我说你还没有毁，我说你没有经历几轮熊市之后你哪能成熟呢。
我说这两个例子的意思是什么呢?也就是去年最聪明的一批人、最聪明的一批钱都被股市干掉了。最傻的一批钱买房子，结果最傻的一批钱完全把聪明的一批KO掉了。所以去年非常惨烈。我看到卖白菜的大妈也在配置房产，房地产记者也买了房产，结果他们发了。最聪明的股市记者全都输在里面，因为他们经常采访我，每天都说黄老师有什么机会?说我还在股市里面出来，我说你不要想出来了，股市从2001年到2005年四年熊市，上次熊市2007年到2014年七年熊市，这次保守也得起码四年。四年还是乐观的估计。所以我看到垂头丧气的就是炒股票的，兴高采烈的就是买房的。所以财富在你身上体现得非常明显，所以大家一定要关注货币。因为你只有明白货币才明白规避股市的风险。因为去年股市就是杠杆起来的，杠杆起得快跌得也快。
接下来明白杠杆之后就要明白什么是利率。为什么美联储要加息、要降息，中国要加息、要降息，因为你有没有思考过什么叫利率。你了解了货币的本质还要了解利率的本质，利率比货币的本质更重要，只有你掌握了利率的本质才能了解货币整体金融市场，因为利率就是蝴蝶的翅膀。蝴蝶的翅膀可能在数千里之外就能引发一场巨大的风暴。金融市场的利率一加息、一降息就会引起全球资本以及货币、以及金融市场的大震动。这也是为什么全球要非常关注美联储加息的原因，包括我们中国加息、降息的原因。
美联储的议息政策9月21日凌晨公布，美联储加不加息，怎么加都非常关键。我认为美联储今年一定会加一次息，不加一次息美联储就会破产，天天喊狼来了，喊了几次之后你的信用就破产了。比如万科天天说我们要做最好的房子，我们中国第一，如果万科没有做到第一，大家就会说狼来了，但是万科现在已经第一了，所以我们就非常认可这个品牌。万科当年还不到90亿销售规模的时候他提出1000亿销售规模，王石都觉得他自己在说梦话，但是他做到了，你一旦做到了你的信用就会增强。就像HBC你的第一期做到特别好，那你的二期、三期就会做得特别好。
因为金融永远在不停地发生，今天最大的案例就是美联储加息。如果美联储九月不加息，他可能会有一个加强的，就是接下来加息的概率会很大，那也会提前影响全球金融市场。既然这么重视利率，那利率的本质是什么?
对于利率的本质我发现中国的大学教材有很多错误，本来我要去编教材的，但是没时间，北京大学邀请了我，他说我还是要写书，我说等我退休了再开始。你不探讨利率的本质，你怎么去准确地评估当前的货币政策呢?有人说说得再抽象一点叫时间的价值。但其实这全都是错的。做财务的人才给这个答案，但是研究货币、研究金融的你必须要把这个答案更深一步。
利率的本质就是你占有了不属于你自己的财富所应该给出的财富补偿，或者叫收益补偿。这才是真正的利率的本质。因为我们知道，货币并不代表财富，它只是财富的符号，但是我去银行存钱，是在银行就占有了我的财富，那银行应该给我存款利率。如果我去银行贷款，我贷了这个钱，本来不属于我的，我通过这个钱能购买到其他的财富，购买到别人的服务和就买到福利、生产资料等其他东西，那我是不是占有了别人的财富，我应不应该给补偿?应该。这时候我们就要明白，绝对利率应该以什么来决定?
今天因为时间的关系，我就不展开了，就告诉大家，但大家一定要思考，不思考就不能记住，因为我当年废寝忘食研究货币二十年，走路都快撞到树了，要解决货币当中一些关键的问题，就像地铁当年那几个总工程师我天天跟他们呆在一起听他们讲要解决这个问题、那个问题，一定要有工匠精神，研究货币、利率也一样。我记得当时跟他们做通车实验、段路实验，要降到一定程度，就一个司机、我和几个工程师，一个个让它去短路，短路之后不会发生事故，这个静电、尘埃一定要降到一定程度，才可以对外开放的，否则会出很大事故的。
我把钱借给别人了，当他还你的时候，这个货币不能贬值，我借给你这么多钱，还回来之后贬值了就麻烦了。所以决定利率的一个关键的因素是什么?通货膨胀率。第二是，你借钱去赚钱获得收益，那你收益的一部分是不是要给我，咱们不是共享经济，共创、共享、共赢，你赚了钱要给我一点，他赚钱的这个收益率又跟什么有关呢?社会平均收益率。社会平均收益率又跟什么正相关呢?跟中国的GDP增长速度相关。那这个利率的另外一个决定因素是什么?中国的GDP增长速度，你的收益得有一部分给我。
还有一个非常重要的因素，大家都忽略了，我把钱借给你，你别到时候赖帐不还，我要不要法律，中国老赖特别多，借钱的是孙子，还钱的是大爷。所以这个时候就要考虑到一个特别重要的因素叫逾期违约率。
所以大家要研究透你才明白利率决定的因素。利率决定因素：通货膨胀率、GDP增长速度、逾期违约率。这些利率模型构建的最基本的三要素。这就是咱们中国货币经常不谈的因素。现在教货币学的老师大部分都没有实战经验，你一定要去深刻理解、深刻去看金融实践，才会知道逾期违约率是多么的重要。
所以这几个一结合起来，我们再得出一个结论：中国的利率是高了还是低了?低了。好多人都说利率的决定因素是哪几个?很多人告诉我中国的利率太高了，美国接近0，日本已经是0了，欧盟已经负利率了。但他不知道，咱们的通货膨胀率高不高?高。咱们的GDP增长速度高不高?高，咱们的利率违约率高不高?高，那我们利率高还是低了?低了。答案就出来了，这叫模拟、这叫理性。
那既然利率这么低，那房价会不会涨?会。利率过低了他们就拼命贷款，贷款又投资到哪里去了大家知道吗?又到房地产了。7月份中国新增的人民币贷款是多少?4700多亿。那房地产二级贷款多少?4600多亿。那其他的企业贷款负增长全都流到房地产，这个货币全都进入了房地产市场，所以为什么前段时间涨得那么猛，这就是货币现象、这就是信贷现象。
还有一个问题就是咱们讲到了利率这一块，咱们再讲一个相对深奥一点的问题：基础货币。我知道有人听我大概讲过，但是讲金融货币学每讲一次、每听一次都有新的思路，因为货币太值得我们研究了，太深奥了。经济学没什么研究的，太简单。但是货币学太深奥了。因为现在懂金融、懂货币的全都懂经济，经济就那几大原理。但是懂经济的未必懂货币，而且货币工具每年层出不穷，所以大家要天天学，每天都有重大案例，为什么《黄生说金融》每天只能写一个案例，因为全球那么多经济事件只能选一件最重要的来分析，其他没时间写了，但是一天一个案例，就能了解全球金融、全球货币。首先是一种信仰，坚持思考也是一种信仰。每天你思考之后又会有新的结论，因为听了这个之后你去逻辑进行演绎推理，又可以推出很多不的东西、不同的结论，不管是贵金属市场、大宗商品市场还是国债期货市场还是美元外汇、房地产市场，都可以去演绎，所以它是千变万化的。
因为我们以前都是理论教学的，其实理论教学早该被淘汰了，理论永远是过时的。所以一定要走在最前面。那么思考一下基础货币。我们大学银行货币学的教材是什么?金融货币等于存款准备金加现金。我们知道美联储购买国债是不是QE，属于存款准备金吗?属于现金吗?都不属于。所以我们一定要明白基础货币的本质是什么?基础货币，教材的定义是央行的负债，延伸能力最强的货币、最有繁殖能力的货币，它等于存款准备金加现金。这是不对的。中国有没有QE?因为央行也说没QE，专家们也说没QE，中国有没有QE呢?有QE，但是也跟国外的QE不一样，咱们中国的QE借助了商业银行过桥，就像地方政府发行的债券，咱们央行还是买了的，买的不是直接买，通过商业银行先去购买，商业银行拿了这个购买的债券再质押给商业银行，商业银行再给贷款，实际上就是过桥，实际咱们中国也QE，但跟西方的QE不一样，我们是有中国特色的QE。
但是这个QE的结果是什么呢?美国QE的结果是什么大家知道吗?美国股市创下了几百年来的新高。欧洲QE的结果是什么大家知道吗?欧盟的债券快被买光了，都快到负利率了。中国的QE的结果是什么?股市没涨、房市涨，它总要到一个地方去。因为中国的地方政府债还没有置换完，才置换了5万亿，起码有十几万亿，这个还要置换。
最近我们中国又发现了一个新的货币工具，叫短期借贷、中期借贷、长期借贷，最近又启用了六年来首次启用的利回购68天。这叫什么?投放基础货币。投放基础货币我们知道7月份广义货币的投放量增长多少?10.2%，8月份广义货币增长量多少?11.4%，马上反弹，跟什么有关?最近的利率回购和投放货币有关。还有一个跟咱们中国G20在杭州开会，中国要维稳股市，有部分资金进入了股市维稳，否则股市前段时间又要跌了。G20要稳定嘛，很正常嘛，一个国家那么大肯定要稳定，这是政治上要正确。
笨的人你要想投资，想赚钱钱那可能就是房地产投资了，那个时候我们不够聪明。我觉得还有一个问题就是咱们中国的货币你说它会减少吗?货币不降慢、不减少，还保持百分之十几的增速，六年多间翻一倍，美国的货币增长速度是多少大家知道吗?5%，咱们中国的货币增长速度，我们在八年时间货币增长是原来的3倍。这是很可怕的数字。而且接下来我们中国为了维持经济的不硬着陆，我们的货币不可能急刹车。这个很残忍，但却是非常真实的，因为全球都在印钞，而且美国美联储现在想回收QE。而我们中国的货币政策是紧跟美元的印钞的货币政策，美联储不加速回收货币，咱们中国就不会加收，中国的印钞政策，我们储备一美元就投放六块多钱基础货币，所以中国和香港的货币政策都是紧跟美元的。你看印度、巴西、俄罗斯利率非常高，他们没有我们中国的外汇储备这么多，这样一来如果美联储的收缩速度比较慢一点，那我们的资产泡沫会持续很长的时间。还有一个问题就是全球的央行过去降息了多少次大家知道吗?总共降息了672次，他的资产负债表是25万亿美元，一共印刷了12万亿美元的钞票，这其中有4万亿美国的全球货币。这很可怕，这12万亿美元印刷出来的钞票到哪里去?哪里就会产生巨大的泡沫。
所以这一次主要是从货币的角度，还有一些其他的我们以后再有机会我们再进行沟通，大家一定要明白，金融就是货币，房地产就是货币，房价现象就是货币现象，货币流向哪里，哪里的资本价格就会上涨，包括房地产。房地产未来的区域就是资金、土地、人才这三点的结合。
粤公网安备 44010602005421号
点赞(0)
收藏
