中国楼市空置率统计之“难”
事实上,不仅是“中国有多少房子”的问题,作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标,住房空置率一直备受关注。近些年来,中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。
那么,统计究竟难在何处?
“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母,以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子,得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌此前接受《国际金融报》记者说,但具体到中国,要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。
他解释,首先,统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年,将近30年的时间里,住宅数量有了巨大的改变,包括扩大、拆迁等,房屋总量这一基数很难统计清楚,“和国外相比,中国的基础资料不全,人口变化和城镇发展又太快,统计数据很难跟上现实的步伐”。
其次,数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面,调查难以覆盖全国所有的城镇情况;另一方面,住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说,再者,有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积,“但实际上,两者并不等同”。
2015年5月,《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称:
“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”
中国楼市空置率究竟有多高?
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
中国地产市场中空置率具体是什么水平,目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果,还是值得参考的,比如:
第一,中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%;一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外,中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
空置住房占用的银行贷款属于资本闲置,降低了金融市场的效率。截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。
空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%,在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%,是社会资源的巨大浪费。
第二,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民曾2015 年春会期间表示,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10 亿平方米。
第三,腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。