任泽平：德国为什么能长期控住房价？

　　自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。

　　纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定?对我们有哪些借鉴意义?

　　1 在全球“独善其身”的德国房地产市场

　　德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1)从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性;2)从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降;3)从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。

　　1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低

　　横向来看，在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他洲都处于低水平，伦敦、香港的大小大约是其三倍;从租房收益率看，德国在全球发达城市中处于中等水平;从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、香港;从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一;从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价(28713美元/平方米)及其他发达城市。

　　纵向来看，德国房价保持长期稳定性。1)1970-1981年是上升期，累计升幅约23%;2)1982-1996年是下降期，累计降幅约30%;3)1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定;4)2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。

　　与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，全球QE和零利率，房价普涨。

　　德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。

　　1.2 人均收入上涨，但房价收入比却下降

　　从整体上看，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来，德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向，打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。