任泽平：德国为什么能长期控住房价？

　　第二，小城镇向大城镇流动。德国城镇化已到很高的水平了，但是不同于美国中产阶级和上层阶级人口向郊区流动的特点，德国人口流动更多的表现是由中小城镇向大城市流动、由城郊区向中心城区流动。这主要是与大城市更好的就业、工资收入相关。2000以后，德国总人口基本保持不变，但是德国大城市人口占比快速提高，由2000年的占比7.6%，增加到目前的9.4%，累计增长24%。

　　人口流动的主要原因是大城市经济结构更稳健，就业机会更多，能够吸引人口流入。虽然德国城市发展相对较为均衡，但是经济危机使得中小城市的企业面临更多问题，抵抗风险的能力较差;在就业压力面前，年轻人也倾向于去大城市;投资移民也拉动了大城市的吸引力。

　　德国的城镇化已经基本结束，而且它在工业化和城镇化的基础上完成全国人口城市的布局。其城市体系是多核心且均衡的发展，具有分散化、特色化、均衡化的特点。据2006年德国官方数据显示，德国有11个城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。德国城市可以均衡化发展很大程度来自不同差异化的特殊产业发展的缘故，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。

　　以贸易服务业、制造业为主的经济结构的就业大多数集中于城区或近城区，这样将导致人口更加居住城镇化、就业城镇化。由于德国城镇体系相对分散，即使其工业水平、经济实力、人口密度强于法国，房价仍比其便宜。居民对住房的需求也不会出现巨大的区域差异，不同区域房价差异并不大。

　　3.4 货币政策首要目标是控通胀，物价长期平稳

　　经济增长是推动社会需求升级的核心因素，也是城市建设和居民住房规模扩张的核心动力。1983年之前德国实际房价与实际人均GDP基本保持同步变动，其后实际人均GDP稳步向上，但实际住房价格却持续向下。一方面，住房价格不仅受收入决定，还和人口规模、人口流动、人口结构、城镇化相关;另一方面，住房不仅仅是一个纯粹的市场问题，还是一个社会问题，政府有责任和义务去提供住房保障，特别是德国这样的“社会市场经济”体制。

　　德国经济的平稳发展为住房市场的平稳发展提供了一个坚实的环境。德国经济比较稳定，60年来从未出现连续两年负增长，除了2008年全球金融危机的-5%，之前衰退从未超过-1%。20世纪70年代随着德国经济的成熟，人口发展、住房投资、基础设施建设都进入一个平稳期。居民消费结构也趋于稳定，住房及相关支出一直是德国家庭的最大消费项目。

　　德国联邦银行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。所以，德国长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。在稳健的货币政策背景下，德国房价基本与这些宏观经济指标保持一致，只是在2008年金融危机后。其他指标大幅向下波动然后掉头向上，房价指数呈直线上涨，这主要是由于很多国家房地产泡沫的破裂使得德国房地产对国际投资者更具有吸引力。

　　从货币存量来看，德国的M2/GDP比英法等国高，但并不代表德国的物价水平就高于其他国家，这主要是受其融资结构的影响。德国是典型的间接融资型金融体系，靠间接的银行融资而非资本市场直接融资。银行贷款较高导致货币总量相对较多，M2/GDP也就相应地较高。

　　3.5 实行长期稳定的房贷政策

　　德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50%以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3%和5%，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。