任泽平：德国为什么能长期控住房价？

　　通过以上分析可以发现，德国住房市场的表现与全球大多数国家不同，是哪些因素决定了德国房价表现特殊?哪些因素决定了德国房价长期保持稳定?

　　2 德国住房供给：居住导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场规范发展

　　从供给层面来看，德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场发展规范。二战之后德国住房供给大致可分为四个阶段：第一阶段(1949-1960年)，从短缺到改善;第二阶段(1961-1981年)，从改善到平衡;第三阶段(1982-2005年)，从平衡到宽松;第四阶段(2006-2015年)，需求和价格的回升阶段。同时德国在各个阶段制定了严格可执行的法律配套体系，使其成为欧洲最发达和最规范的租赁市场。

　　2.1 实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式保障

　　德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

　　德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

　　2.2 充足稳定的住房供给

　　德国的住房套户比(住房套数/家庭户数)1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。二战几乎摧毁了德国一半的住房存量，二战结束后，德国有6200万人口，1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，通常都是两三户人家居住一套住房。目前，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房。

　　主要建筑高峰集中在二战后的前30年，即1949-1978年，年均建成61万套住房。到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。总量宽裕的时代到来，随后的住房建设主要是家庭规模小型化及需求升级导致的。1978年，德国人口达8300万的人口顶峰，其后人口持续负增长，基本保持在8000-8200万人之间。但是在1978-2009年之间，增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了35%。

　　整体来说，德国住房供给呈现了很明显的阶段性变化。1)1949-1954年：处于快速扩张阶段;2)1955-1975年： 1973年达到顶峰，处于黄金高峰期;3)1976-1988年：处于下降阶段;4)1989-1995年，由于两德统一事件，出现了一个住房小高潮;5)1996年之后，年竣工套数不断下降，处于萎缩阶段。

　　2.3 规范发达的租赁市场

　　德国政府大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定，因经济收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，政府有提供公共住房供其租住的职责。针对住房短缺问题，政府规定在贷款存续期间，只能把房屋出租给特定收入的家庭，开始租金是按规定收取，后按最低租金收取，返还贷款之后，约束自动解除。不仅如此，1951-1956年，德国实际建成住宅310万套，其中公共住房180万套。即使到20世纪80年代，住房问题基本得到解决，政府也一直在建设高质量福利房。类似瑞士、瑞典，德国鼓励性租赁住房与营利性租赁住房进行竞争，与其他国家公共租赁房被压制以防和营利性租赁住房竞争形成鲜明对比。

　　保护承租者的租赁市场。德国拥有欧洲最大的租赁市场，其中90%的家庭在市场上自由租房，受《住房租赁法》保护;另外10%是租用社会住房或廉租房，受政策性住房法律调节。德国出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉;如果超过50%，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。