任泽平：德国为什么能长期控住房价？

　　住房拥有率较低，租房比例较高。德国住房拥有率较低。德国首都柏林的公寓价格相比英国首都伦敦、法国首都巴黎较低，约为其的六分之一、四分之一。可能是由于柏林的经济活力稍弱，但是即便是慕尼黑、法兰克福的住房价格相比欧洲其他国家都不是很高。德国的住房拥有率平均一直在40%多，有一半多的家庭均通过租房解决住房问题。欧盟的住房拥有率平均约为63%，比德国高19个百分点。欧盟的一些国家住房拥有率非常高，如西班牙为85%、希腊80%、意大利75%、葡萄牙65.2%。这些住房拥有率较高的国家也是在2008年的金融危机中损失较为严重的几个国家。

　　德国的住房拥有率远远低于其他国家的可能原因是：1)普通居民在租房和购房中倾向前者。2)私人的住房投资回报率比较可观，使供给相对宽裕。3)私人在租赁住房上的税收优惠政策进一步刺激了住房供给。4)德国的住宅金融政策、服务等制约了居民购房的积极性。整体来看，德国的租赁市场是一个供需平衡的市场，承租人付得起房租，相对购房划算;出租人也可以获得正常的回报。

　　德国对承租者的保护主要体现在以下的几部法律和政策上：

　　第一，《住房租赁法》。该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定，并对解约程序进行了严格规范。

　　第二，租金管制制度。当一个家庭房屋出租时，租金是可以自由协商的，但之后就要对租金进行管制。长期以来，政府规定房东若想提高租金须经过房客同意，若不同意，可以诉讼，不能强行提高租金。

　　第三，房租补贴政策。政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力，86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。

　　德国房价的稳定器——独具特色的住房合作社金融制度。德国的住房合作社拥有210万栋住房，为约500万德国人提供居住，占出租房的9%。与之相匹配的是其房屋互助储金信贷社。该合作社主要目的是解决社员的住房问题。该社成员需先储蓄后贷款，当储蓄额占贷款额的比重达到40%-50%，方能贷款。政府为合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%-70%，有时高达90%，期限一般为20年左右。

　　2.4 合理稳定的住房投资回报率

　　德国的住房市场具有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间，对于追求长期稳定投资回报的投资者有足够的吸引力。与其他投资工具相比，住房投资回报率具有一定的比较优势。如德国2008年之后的1年期存款利率不断下跌至不到1%，10年期国债收益率从2010年之前的2%-3%水平已跌至目前的0水平。

　　德国的住房投资回报率以房租收益为主，基本稳定在4.5%水平上，房租回报率为4%，房价增值为0.5%。德国的房租约7.5欧/平方米，80平方米需600欧/月。

　　2.5 严厉遏制投机性需求和开发商暴利行为

　　德国先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。住房交易中，需支付的税费主要包括：过户费3%、评估费5%、资本利得税25%，整体大约10%左右。若住房持有超过10年，不需支付资本利得税;若未满10年出售，需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格-取得房屋成本价格-可抵扣的修缮成本价格”，并严格按照个人所得税累计税率进行征税。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

　　2.6 支持供给的德国住房政策

　　二战后，德国决定大规模进行住房建设，对住房政策的支持主要有三个阶段。

　　第一阶段，对新建住宅进行扶植，增大房屋供给。如提供30-35年的无利息住房建设贷款来促进住房建设，对私人建房进行税费优惠。

　　第二阶段，对居住人进行扶植，提高居民购买力。在20世纪60年代，由于租赁权利的放开，租金增长，这时政策主要对租金进行限制规范。90年代后在家庭小型化的趋势下，开始对私人住宅进行津贴。1996-2005年，自用住房补贴高达110亿欧元，是德国最多的支出补助之一。

　　第三阶段，用现存的房屋解决住房问题。对老屋进行改造，目标群体是那些在市场上买不起房的、需要支持的群体。发展趋势由住房政策转变为住房市场政策。使个体成为住房市场的主体，增加租赁合同的自由度，为没有购房能力的人提供社会福利性住宅。