任泽平：德国为什么能长期控住房价？

　　3 德国住房需求：总量放缓、区域分化

　　从住房需求角度来看，住房主要是解决居民的居住问题，人口因素是决定住房需求的核心因素，人口规模与增长、家庭结构演变、居住环境变化、城镇化进程及城市体系、经济增长及居民购买力等都是影响住房需求的重要变量。

　　3.1 人口增长和移民速度放缓

　　城市建筑增长的原动力来自城市内部或者城市周围人口数量的增加。根据生命消费周期理论，自住购房的选择主要来自两个年龄段，一个是25-30岁为结婚而产生的买房需求，另一个是40-50岁为改善居住环境而产生的买房需求。首次置业平均从26岁开始，30岁到达高峰;33-46岁，随着孩子的长大开始第二次置业的高峰;50岁左右，家庭开始在度假区进行第三次置业的高峰。

　　德国人口自然增长趋势微幅向下。德国源于二战的婴儿潮的顶峰出现在1968年，该年的总生育率达到5.6，然后快速下滑到1973年的1.4，并长期保持在这一水平上。由于人口出生率下降过快，在1972年的时候已低于死亡率，尽管德国推出鼓励生育政策，近年来德国死亡人数还是高于新生儿。人口自然增长率始终在0以下，老龄化程度日益加深。

　　移民速度放缓，依靠移民来解决国内人口自然增长缺口也无法实现。欧洲一些发达国家均是移民的首选目标，德国1988-2000年人口增长的主要推动力就在于移民以及移民人口的高出生率，特别是1988-1996年因为两德统一放松移民限制，期间累计移民192万，后移民迁入人口不断下降、迁出人数却缓慢上升。移民人口主要分布在德国的大型城市，移民人口占比普遍在20%以上，如法兰克福25%、慕尼黑23%、奥芬巴赫31%。

　　从总体来看，德国受人口自然增长率的持续负增长和移民放缓的影响，人口规模扩张受到了很大限制，人口长期稳定保持在8000万左右。

　　3.2 人口结构老龄化，家庭小型化

　　从结构上看，德国老龄化进程正在加剧。由于德国极低的生育率及低死亡率，老龄化程度居欧盟首位。1960年时德国的老龄化水平(65岁及以上人口占比)为11.53%，2000年为16.31%，40年时间上升近五个百分点;2010年时这一比率为20.38%，10年时间上升四个百分点，老龄化速度明显提高。

　　老龄化使得德国的地域倾向性住房需求较少地受到就业影响，更多地受到关系和偏好的影响。1)适合老龄人口居住的住房需求大大提升;2)单身家庭的数目急剧增加;3)60岁以上人口的增加对住房形态需求也产生了影响。

　　家庭小型化趋势显著，家庭数扩张速度明显。从1960年到2010年，50年时间，德国的人口数目增加11.76%、家庭数量增加107.09%，平均家庭人口数由3.76减少到2.03，户均减少1.73人。家庭规模小型化的主要原因是：1)二战后婴儿潮的下一代受教育年限、结婚年龄延长的影响，年轻单身家庭数目增加较快;2)离异家庭增加，导致一个家庭变为两个家庭;3)平均寿命延长，死亡率下降，老龄人口增长。

　　家庭小型化影响到人们的购房和租房选择。1)尽管家庭数量增加，但并未形成有效的住房需求。因为没有生活负担、不用考虑子女教育问题，单身家庭中72.3%的人会选择租房。2)大多数人30岁之后才考虑买房，老龄人口的住房拥有率最高。30岁以下的家庭住房拥有率不到10%。3)德国居民收入差距较大，中低收入家庭需申请住房补贴，住房拥有率较低。

　　3.3 人口随就业流动，城市分散均衡

　　人口随着就业走，房价随着人口走。德国人口流动呈现两个趋势。

　　第一，东部向西部流动。德国人口发展区域化明显，西部城市人口增长，东部城市人口萎缩;大城市人口低速增长，中小城市人口萎缩;服务业城市人口增长，老工业城市人口萎缩。受全球化影响，一些传统的工厂转移到成本更低的国家，使得传统的老工业城市如鲁尔区面临去工业化的过程，人口流出压力较大;一些移民群体也习惯性地向大城市集中。