深圳炒房客贴身调查：260万如何变成4000万？只用了三年！

　　炒房产生的一切问题都源于金融杠杆的给予与紧缩。在投资客眼里，房子不仅是住，它还应该是一个赚钱的工具，他们只是眼光比较超前一点而已。

　　和徐敬尧的第一次见面，是在罗湖区黄贝岭一间中介店铺前。他异常淡定地把钥匙给了房产中介员，说起了自己的要求：“这个三室一厅，你先帮我挂460万元，我心理最低价位是440万元，再低就继续挂着。”

　　充满底气的徐敬尧，手上还有7套房子，其中6套都是在2015年深圳房价刚刚起飞，还没完全飞起的时候购入。到今天他已经赚了超过4000万元，当初投入的成本仅为260万元。

　　当徐敬尧看到央视财经采访的那个《深圳炒房客100万变成5000万只用两年》的新闻时，只是感慨：“投资客重要的不是抓住时机，而是不要贪心，盘铺得太大，又没这个能力，很容易马失前蹄。”

　　深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，投资客们就像买股票一样买房子。

　　260万元怎么生出4000万元?

　　今年才35岁的徐敬尧开始接触炒房时，是3年前准备买婚房。当时他已经是公司一个中层管理者。从小在深圳长大的他，依靠家里支持，在2014年8月以260万元购入了位于前海的一套66平方米的小两房。

　　在2015年“3·30”新政后，深圳房价近乎失控，不到两个月时间，部分热点区域，比如前海、龙华、宝安中心等片区的房价飙升近40%。2014年深圳房地产投资增速为20.5%，而2015年一季度已经增速接近30%。徐敬尧这套小两房近乎翻倍，达到了400万元。

　　徐敬尧看到房价上涨速度超乎想象，当机立断出售房子套现，又和家里亲戚再借了80万元，加入了炒房军团。

　　徐敬尧选择的却是龙华区，2015年5月，龙华区多个新盘热销，甚至出现“日光盘”。

　　不少龙华区新项目推出排队购房都是人山人海。徐敬尧还是选择二手房，以2.9万元/平方米购入两套80平方米小户型。虽然心有忐忑，但是徐敬尧相信龙华区房价还会继续上涨。

　　果不其然，龙华区新盘房价甚至超过5万元/平方米，二手房价格也是水涨船高。

　　深圳中原研究中心数据显示，2014年虽然楼市低迷，“9·30”新政后龙华区市场开始复苏，而10月龙华再出地王，为楼市添了一把火，当年龙华区新房价格涨幅也超过全市涨幅为14%，达到了24613元/平方米。

　　深圳2015年房价上涨了39%，这一情况下，龙华的增幅也十分明显，新房增长33%，二手房增长32%。

　　徐敬尧一边抓住了房价上涨的机会，一边利用房子抵押贷款再买房，先后在南山区、罗湖区、龙华区，乃至当时房价还处洼地的龙岗区，又购入了6套房。

　　对于如何操作这一切，徐敬尧对中国房地产报记者表示：“投资客操作手法虽然多样，但归根结底还是和银行贷款相关。对于资金链不紧张的业主，一般不会卖房，而是用房产抵押套现。

　　像我就用‘红本’做抵押贷款，虽然利率看起来比较高，为7.5%，对于我来说是可以接受的范围，把钱套出来除去借的成本，往往是够下一套的首付款。

　　重要的是，如果房价继续上涨，房产仍然在我手中，可持有增值也可出租。如果房价不幸下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为我的固定收益和转嫁风险。”

　　徐敬尧告诉记者，目前他手上有5套是全额还清，3套商品房总月供为7万元。徐敬尧表示还款压力并不大，“我在南山区的房子租金较高，勉强可以抵去房贷。就我所知，大家对于深圳楼市的前景还是十分看好”。

　　资金从哪里来?

　　对于近日央视财经曝光的一位深圳白领投资客2年用100万元炒到5000万元资产，他把父母名下的房子拿去做了转按揭，亲戚的指标也都借来买房，2015年反复操作了17次，2016年操作了4次，现在背负着20万元月供房贷如坐针毡，不得不卖房套现。

　　徐敬尧表示：“只能说他盘铺得太大了，月供20万元，一般人很难吃得消，普遍都会控制负债率，不要超过60%。毕竟现在深圳楼市调控下，买家也是在观望，如果急着出手，根本卖不出满意的价钱。”

　　另一位投资客张超的看法一致，“为什么有不少投资客喜欢用加按揭的方法来套现，很简单，一套100万元的房子，按70%来贷款的话，能从银行贷款70万元;如果日后这房子涨价到150万元，那么在银行做加按揭可以贷到比70万元更多的贷款金额。这对投资客来说，相当于放大杠杆增加炒房收益。”

　　何谓加按揭，如果是有抵押的房产或者正处于按揭状态当中，再对此房产进行抵押，银行不会允许。

　　因此还可以用加按揭，通过“持证二次抵押”先将原来的贷款还清，然后将增值后的房产进行二次抵押可以获得更多的贷款额度，多贷的钱就可以用于炒房。

　　目前深圳还有银行能做加按揭，招商银行最高额度是150万元，工商银行最高额度是100万元，建设银行最高额度则是300万元。

　　值得注意的是，加按揭年利率大约在7.5%，远高于普通房贷利率，也高于部分消费贷。因此，对于资金链紧张的人来说，确实是有压力。

　　央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差5%，深圳人几乎将杠杆用到了极致。

　　有银行人士对中国房地产报记者直言：“房价单边上涨的时候，各种借贷不会有大问题。但如果房价回调，低首付甚至零首付很容易引发断供的危险。借款人只有极力推高房价，才能从银行获得更多信贷资金，其实会导致楼市泡沫越来越大。”